اعتراض به عملیات ثبتی و اقدامات پس از آن
هر کسی که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، طرح دعوا کند. در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت است، میتوان از زمان انتشار آگهی‌های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض کرد.
اعتراض در لغت به معنای منع کردن، روبهروی کسی ایستادن و است و در حقوق ثبت املاک، انجام واخواهی، اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت و نمونهای از مفهوم دعواست.
در آگهی‌های نوبتی منتشرشده، مرجع وصول اعتراضات مشخص می‌شود. از این رو ماده ۸۶ آییننامه قانون ثبت املاک بیان کرده است:
«در آگهی‌های نوبتی قید می‌شود که دادخواست اعتراض باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی را منتشر می‌کند، تسلیم شود و مبدا اعتراض، تاریخ انتشار روزنامهای است که نخستین آگهی نوبتی در آن درج شده است و دوایر ثبت باید مراقبت کنند تاریخ انتشار آگهی که در زیر آگهی هم قید شده است، با تاریخ انتشار روزنامه مطابق باشد.
تبصره ـ دادگاهها در مورد دادخواستهای مربوط به اصل، حدود و حقوق املاک پس از احراز اینکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل مدت است، به موضوع رسیدگی و در غیر این صورت، قرار مقتضی صادر میکنند.»
در حین انجام عملیات مقدماتی ثبت و پیش از آن که ملکی در دفتر املاک به ثبت برسد، ممکن است به شیوههای ذیل، اعتراضاتی صورت بگیرد که شامل اعتراض به ثبت ملک؛ اعتراض به تحدید حدود ملک و اعتراض به حقوق ارتفاقی املاک می‌شود.
اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی
روال قانونی بدین صورت است که هر کسی که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، طرح دعوا کند.
در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت است، میتوان از زمان انتشار آگهی‌های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض کرد.
فیالواقع هر کس که تقاضای ثبت ملکی را به ضرر خود بداند و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضا باشد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، نسبت به ملک، اعتراض کند و اگر ظرف مهلت مذکور، اعتراضی انجام نشود، بعد از این مدت، اگر اعتراض صورت بگیرد، دارای اثر قانونی نخواهد بود.
به نظر می‌رسد قانونگذار بدین جهت اعتراض مهلتی را تعیین کرده است که اداره ثبت محل، از وجود هرگونه دعوا و ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت مطلع شود.
به دلیل آنکه موارد ذکرشده از قوانین آمره است و نمیتوان برخلاف آنها توافق کرد، لذا اگر اعتراض خارج از مهلت قانونی تقدیم شود، دارای اثر نخواهد بود.
با استناد به ماده ۱۷ قانون ثبت، اگر میان متقاضی ثبت و معترض، دعاوی دیگری در دادگاه مطرح باشد، معترض موظف است که گواهی از دادگاه مبنی بر طرح موضوع، اخذ و به اداره ثبت محل تقدیم کند.
این گواهی باید قبل از پایان مهلت ۹۰ روز اعلامی بهدلیل اعتراض به ثبت ملک و ظرف 30 روز جهت اعتراض به تحدید حدود تقدیم شود.
بهطور کلی، اعتراض و شکایت نسبت به مالکیت باید به موجب دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی باشد.
اما به جهت جلوگیری از تضییع حقوق معترضان، معترض حتی با درخواست عادی هم می‌تواند اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم کند.
بعد از وصول اعتراض، اداره ثبت مکلف است مراتب دادخواست معترض را به دادگاه صالح رسیدگی‌کننده ارسال کند.
ضمنا باید رسیدی را که در آن تاریخ وصول اعتراض قید شده است، به معترض تحویل داده و مهر قرمز رنگ مبنی بر ورود اعتراض به عملیات ثبتی بر روی اظهارنامه متقاضی ثبت بزند.
اعتراض به تحدید حدود
به گزارش عدالتسرا، بعد از تحدید حدود ملک، اگر مالک ملک مجاور مورد تحدید، به حدود اظهارشده از طرف متقاضی ثبتی، اعتراض کند که حقوق او رعایت نشده است، مجاور یا متقاضی ثبتی که خود یا نمایندهاش در زمان تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاوران تحدید شده است، باید ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیتدار اعتراض کند.
چه کسانی می‌توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند؟
مطابق با ماده ۲۰ قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است، می‌تواند به صورتمجلس تحدید اعتراض کند.
اگر متقاضی ثبت یا نماینده او، در زمان تحدید حدود حاضر نباشند، می‌توانند به آن اعتراض کنند.
اداره اوقاف، متولی، ناظر، موقوفعلیهم، متصدی امور حبس، محبوسلهم و وصی نیز می‌توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند.
اعتراض به حقوق ارتفاقی
هر کس که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد یا اگر دیگران نسبت به حقوق ارتفاقی ادعایی متقاضی ثبت، معترض بوده یا در مواقعی که متقاضی ثبت یا نمایندهاش در زمان تنظیم صورتمجلس تحدید حدود حاضر نباشند و ملک مطابق با اظهارات مجاوران تحدید حدود شود، می‌توانند ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم کنند.
به هر ترتیب اعتراض مانع از انجام معاملات نخواهد بود و خریدار می‌تواند با علم به موضوع اعتراض، معامله را قبول کند و این مطلب در سند تصریح می‌شود.
مستندات قانونی مرتبط با اعتراض به عملیات ثبتی
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ ادارهکل حقوقی قوهقضاییه؛ تاریخ نظریه: 20 اردیبهشت سال 1400: چنانچه بر اساس سابقه ثبتی، عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی‌های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد، اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانوناً مالک محسوب است و در دعوای خلعید مورد از شمول رأی وحدترویه شماره ۶۷۴ مورخ 10 دی سال 1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است.
حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد ۴۱ و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد، آیا منتقل الیه می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟
در صورتی که پاسخ منفی باشد، در دعوای خلعید آیا منتقلالیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟
فرض سؤال منصرف از ماده ۴۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی است؛ زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین در فرض سؤال که آگهی‌های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ این قانون مالک می‌شناسد؛ لذا منتقلالیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می‌رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعاً منتفی است.
در آگهی‌های نوبتی منتشرشده، مرجع وصول اعتراضات مشخص می‌شود. از این رو ماده ۸۶ آییننامه قانون ثبت املاک بیان کرده است:
«در آگهی‌های نوبتی قید می‌شود که دادخواست اعتراض باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی را منتشر می‌کند، تسلیم شود و مبدا اعتراض، تاریخ انتشار روزنامهای است که نخستین آگهی نوبتی در آن درج شده است و دوایر ثبت باید مراقبت کنند تاریخ انتشار آگهی که در زیر آگهی هم قید شده است، با تاریخ انتشار روزنامه مطابق باشد.
تبصره ـ دادگاهها در مورد دادخواستهای مربوط به اصل، حدود و حقوق املاک پس از احراز اینکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل مدت است، به موضوع رسیدگی و در غیر این صورت، قرار مقتضی صادر میکنند.»
در حین انجام عملیات مقدماتی ثبت و پیش از آن که ملکی در دفتر املاک به ثبت برسد، ممکن است به شیوههای ذیل، اعتراضاتی صورت بگیرد که شامل اعتراض به ثبت ملک؛ اعتراض به تحدید حدود ملک و اعتراض به حقوق ارتفاقی املاک می‌شود.
اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی
روال قانونی بدین صورت است که هر کسی که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، طرح دعوا کند.
در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت است، میتوان از زمان انتشار آگهی‌های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض کرد.
فیالواقع هر کس که تقاضای ثبت ملکی را به ضرر خود بداند و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضا باشد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، نسبت به ملک، اعتراض کند و اگر ظرف مهلت مذکور، اعتراضی انجام نشود، بعد از این مدت، اگر اعتراض صورت بگیرد، دارای اثر قانونی نخواهد بود.
به نظر می‌رسد قانونگذار بدین جهت اعتراض مهلتی را تعیین کرده است که اداره ثبت محل، از وجود هرگونه دعوا و ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت مطلع شود.
به دلیل آنکه موارد ذکرشده از قوانین آمره است و نمیتوان برخلاف آنها توافق کرد، لذا اگر اعتراض خارج از مهلت قانونی تقدیم شود، دارای اثر نخواهد بود.
با استناد به ماده ۱۷ قانون ثبت، اگر میان متقاضی ثبت و معترض، دعاوی دیگری در دادگاه مطرح باشد، معترض موظف است که گواهی از دادگاه مبنی بر طرح موضوع، اخذ و به اداره ثبت محل تقدیم کند.
این گواهی باید قبل از پایان مهلت ۹۰ روز اعلامی بهدلیل اعتراض به ثبت ملک و ظرف 30 روز جهت اعتراض به تحدید حدود تقدیم شود.
بهطور کلی، اعتراض و شکایت نسبت به مالکیت باید به موجب دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی باشد.
اما به جهت جلوگیری از تضییع حقوق معترضان، معترض حتی با درخواست عادی هم می‌تواند اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم کند.
بعد از وصول اعتراض، اداره ثبت مکلف است مراتب دادخواست معترض را به دادگاه صالح رسیدگی‌کننده ارسال کند.
ضمنا باید رسیدی را که در آن تاریخ وصول اعتراض قید شده است، به معترض تحویل داده و مهر قرمز رنگ مبنی بر ورود اعتراض به عملیات ثبتی بر روی اظهارنامه متقاضی ثبت بزند.
اعتراض به تحدید حدود
به گزارش عدالتسرا، بعد از تحدید حدود ملک، اگر مالک ملک مجاور مورد تحدید، به حدود اظهارشده از طرف متقاضی ثبتی، اعتراض کند که حقوق او رعایت نشده است، مجاور یا متقاضی ثبتی که خود یا نمایندهاش در زمان تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاوران تحدید شده است، باید ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیتدار اعتراض کند.
چه کسانی می‌توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند؟
مطابق با ماده ۲۰ قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است، می‌تواند به صورتمجلس تحدید اعتراض کند.
اگر متقاضی ثبت یا نماینده او، در زمان تحدید حدود حاضر نباشند، می‌توانند به آن اعتراض کنند.
اداره اوقاف، متولی، ناظر، موقوفعلیهم، متصدی امور حبس، محبوسلهم و وصی نیز می‌توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند.
اعتراض به حقوق ارتفاقی
هر کس که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد یا اگر دیگران نسبت به حقوق ارتفاقی ادعایی متقاضی ثبت، معترض بوده یا در مواقعی که متقاضی ثبت یا نمایندهاش در زمان تنظیم صورتمجلس تحدید حدود حاضر نباشند و ملک مطابق با اظهارات مجاوران تحدید حدود شود، می‌توانند ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم کنند.
به هر ترتیب اعتراض مانع از انجام معاملات نخواهد بود و خریدار می‌تواند با علم به موضوع اعتراض، معامله را قبول کند و این مطلب در سند تصریح می‌شود.
مستندات قانونی مرتبط با اعتراض به عملیات ثبتی
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ ادارهکل حقوقی قوهقضاییه؛ تاریخ نظریه: 20 اردیبهشت سال 1400: چنانچه بر اساس سابقه ثبتی، عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی‌های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد، اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانوناً مالک محسوب است و در دعوای خلعید مورد از شمول رأی وحدترویه شماره ۶۷۴ مورخ 10 دی سال 1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است.
حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد ۴۱ و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد، آیا منتقل الیه می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟
در صورتی که پاسخ منفی باشد، در دعوای خلعید آیا منتقلالیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟
فرض سؤال منصرف از ماده ۴۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی است؛ زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین در فرض سؤال که آگهی‌های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ این قانون مالک می‌شناسد؛ لذا منتقلالیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می‌رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعاً منتفی است.
