تدلیس در معامله یعنی اینکه یکی از طرفین معامله که می‎تواند فروشنده یا اجاره‎دهنده باشد، سعی کند طرف دیگر را فریب داده و با گفتن اوصافی غیرواقعی یا پوشاندن عیب مورد معامله، موفق به انجام این کار شود.
مثلا اگر فروشنده در زمان فروش ملک بخواهد که خریدار متوجه عیبی در ملک نشود و آن را به وسیله‎ای بپوشاند، مرتکب تدلیس شده است.
جهت ایجاد خیار تدلیس حتماً لازم است که عملیات فریبکارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه این اقدام، فریب خورده و معامله را انجام دهد.
لازم به ذکر است که حتی نگفتن عیوب ملک نیز نوعی تدلیس محسوب می‎شود. طرف معامله باید به نحوی عملیات فریب‎دهنده را انجام دهد که باعث ایجاد میل و رغبت در طرف دیگر شده و بر همین اساس، ضرر چشمگیری را به وی وارد کند که در این حالت شخص فریب‎خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
کسی که به موجب تدلیس، فریب خورده و قرارداد را فسخ کند، می‎تواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه کند.
در این حالت او خواهان دعوا است و خوانده کسی است که وی را فریب داده است. 
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس در معاملات ملکی در دادگاهی اقامه می‎شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

 چگونگی صدور اجراییه
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس پس از صدور رأی و قطعیت آن، جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.

 نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس
در صورتی که نیمی از حقیقت گفته شود و خریدار تصور کند که آنچه به او گفته شده است، تمام واقعیت باشد، باز هم در این فرض خیار تدلیس محقق شده و حق فسخ قرارداد به وجود می‎آید.
اگر عملیات فریب‎دهنده به نحوی باشد که موجب ایجاد اشتباه اساسی و موثری در عقد شود، در این صورت نیز قرارداد از ابتدا باطل است.
اگر طرفین شرط کنند که تمامی خیارات در قرارداد ساقط شود، این شرط شامل خیار تدلیس نمی‎شود.
خیار تدلیس را نمی توان در قرارداد یا به صورت جداگانه فسخ کرد. به دلیل اینکه با نظم عمومی منافات دارد. مگر اینکه طرفی که فریب خورده، بعد از اینکه مطلع شود فریب خورده و حق فسخ برایش ایجاد شده است، آن را ساقط کند.
گر فریب طرف معامله، با توسل به وسایل متقلبانه باشد، از مصادیق جرم کلاهبرداری است.
حق فسخ در خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ خواهد بود.
کسی که در مورد او تدلیس واقع شده است، برای مطالبه حق خود معمولاً دادخواست تایید فسخ قرارداد را در کنار دعوای مطالبه وجه بابت استرداد ثمن مطرح می‎کند.
تایید فسخ، خلاف اصل قراردادهاست و باید به عنوان خواسته دعوا مطرح شود.
در تحقق خیار تدلیس، عملیات فریب‏‌دهنده، باید مؤثر در ایجاد رغبت به انجام معامله باشد و در نتیجه پیش از معامله صورت گیرد و شرایطی که پس ‌از انعقاد عقد حاصل می‌شود، نمی‌تواند موجب تدلیس باشد.