نکته های حقوقی روابط موجر و مستاجر

در شرایط حاضر که با بیماری کرونا درگیر هستیم و طبعاً از حجم رفت و آمد ها از جمله مراجعه به بنگاههای معاملات ملکی کاسته شده، یکی از سؤالات مطروحه این است که چگونه می‌توان ضمن بی نیازی از حضور در بنگاهها اقدام به تنظیم قراردادهای متقن اجاره نمود.
در این ارتباط، از جمله نکات مهمی که باید لحاظ شود اینکه، در دعاوی مربوط به روابط موجر و مستاجر، نظر باینکه توجه به مفاد دو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ جایگاه ویژه ای دارد، لذا در این دعاوی تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است بسیار واجد اهمیت است، که اینک به شرح ذیل برخی از این تفاوت‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرد.

برخی از تفاوتهای دو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
– در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر صرفاً با تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی ممکن است، در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تخلیه فقط با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می‌شود و این حق را باید بزرگ‌ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی‌نظیر قانون سال ۷۶ برای موجر دانست.
– در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل تابع تحقق شرایطی خاص مانند واگذاری به غیر و تغییذ شغل است اما در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می‌شود.
– در قانون سال ۵۶ لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال ۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود.
– در قانون سال ۵۶ هرچند در ماده ۱ پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری قرارداد اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال ۶۲ (محل‌های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل‌هایی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال ۵۶ به محل‌های تجاری محدود شده است.
– قانون سال ۵۶ اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می‌گیرد (ماده ۱) ولی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ صرفا اماکن و اجاره‌هایی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون ۷۶ منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می‌شود را شامل می‌شود.
اماکن مشمول قانون سال ۵۶ صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال ۷۶ علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
– در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه ‌های عادی متفاوت است و اجاره‌نامه‌های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
– در قانون سال ۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود. اما در قانون سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.
سوال: چگونه در این شرایط کرونایی، نسبت به تمدید اجاره نامه ها اقدام کنیم؟
پاسخ: پشت نویسی اجاره نامه ها یکی از نمونه های تمدید اجاره نامه توسط موجر و مستاجر است که این عمل در بنگاههای مشاورین املاک رایج است.
بدینصورت که بدون نیاز به تنظیم قرارداد جدید، در پشت اجاره نامه قبلی اقدام به تمدید مدت اجاره می‌شود که ضمن اینکه کلیت اجاره نامه پا برجاست، برخی از شرایط آن مثل مبلغ ودیعه یا اجاره بها تغییر می‌کند.
البته جهت بهره مندی از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که فوقاً اشاره شد، امضای دو تن شاهد در همان پشت نویسی حتماً لازم است.
شایان ذکر استکه در شرایط درگیری با بیماری های مسری و یا حتی در اوضاع عادی چنانچه طرفین نخواهند زیر بار هزینه بنگاه داری بروند، می‌توانند از همین مسیر نسبت به تمدید مدت خود اقدام کنند. لذا پس از نوشتن تغییرات مورد توافق مثلاً ذکر کدام تغییرات با اشاره به شماره بندهای متن، بنویسند سایر شرایط قرارداد همچنان به قوت خود باقی است.
با این توصیف در قرارداد های جاری حداقل هایی که باید هنگام تنظیم قراردادهای اجاره به آن توجه شود، عبارتند از:
۱ – بصورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۲ – مدت اجاره در آن قید شده باشد.
۳ – به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.