ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در خصوص حقوق ثبت است و به همین دلیل این پرسش مطرح می‌شود که ابطال و اصلاح سند مالکیت چطور و چگونه انجام می‌شود؟ برای ابطال یا اصلاح سند مالکیت به کجا باید مراجعه شود و نیز اینکه این موضوع، چه مواردی را شامل می‌شود؟
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می‌کنند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند.
مواردی که اعتبار اسناد را خدشه‌دار می‌کند
از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می‌کند، عبارت از ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات و اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت است.
روش‌های ابطال و اصلاح سند مالکیت
ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو صورت «بدون حکم دادگاه» و «با حکم دادگاه صالح» امکان‌پذیر خواهد بود.
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از:
ابطال سند مالکیت به حکم قانون
در مواردی سازمان ثبت با وضع قوانین مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند و این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد.
ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل کند، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً به ابطال سند مالکیت معارض اقدام می‌کند.
معامله نسبت به ملک با مساحت معین
هرگاه نسبت به ملک با مساحتی معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کند و اصلاح سند مالکیت را تقاضا کند که مشخص و محرز است در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می‌کند.
ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت
در موارد ذکرشده در ماده 25 قانون ثبت، اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است بدین شرح:
الف- چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و... اشتباهی رخ داده باشد.
ب- چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.
ج- چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد.
د- چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود.
ه- چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود.
همه موارد مورد اشاره در خصوص اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.
ابطال سند با حکم دادگاه صالح
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می‌پذیرد:
1- هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد: در اینجا ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه ابطال ثبت و سند مالکیت را بخواهد.
2- هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد: در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی‌صلاح، دادخواست تقدیم کرده و ابطال سندی را که مخالف قانون است، تقاضا کند.
3- هرگاه سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل به حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده، با صدور این اخطار دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز می‌کند.
4- هرگاه در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد: هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
5- موارد ذکر شده در بند 6 ماده 147 قانون ثبت: در اینجا موضوع باید به هیأت حل اختلاف ارجاع شود که پس از انجام اقدامات و تشریفات قانونی به دادگاه صالح هدایت می‌شود.
مواردی که اعتبار اسناد را خدشه‌دار می‌کند
از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می‌کند، عبارت از ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات و اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت است.
روش‌های ابطال و اصلاح سند مالکیت
ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو صورت «بدون حکم دادگاه» و «با حکم دادگاه صالح» امکان‌پذیر خواهد بود.
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از:
ابطال سند مالکیت به حکم قانون
در مواردی سازمان ثبت با وضع قوانین مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند و این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد.
ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل کند، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً به ابطال سند مالکیت معارض اقدام می‌کند.
معامله نسبت به ملک با مساحت معین
هرگاه نسبت به ملک با مساحتی معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کند و اصلاح سند مالکیت را تقاضا کند که مشخص و محرز است در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می‌کند.
ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت
در موارد ذکرشده در ماده 25 قانون ثبت، اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است بدین شرح:
الف- چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و... اشتباهی رخ داده باشد.
ب- چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد.
ج- چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد.
د- چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود.
ه- چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود.
همه موارد مورد اشاره در خصوص اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.
ابطال سند با حکم دادگاه صالح
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می‌پذیرد:
1- هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد: در اینجا ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه ابطال ثبت و سند مالکیت را بخواهد.
2- هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد: در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی‌صلاح، دادخواست تقدیم کرده و ابطال سندی را که مخالف قانون است، تقاضا کند.
3- هرگاه سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل به حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده، با صدور این اخطار دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز می‌کند.
4- هرگاه در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد: هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
5- موارد ذکر شده در بند 6 ماده 147 قانون ثبت: در اینجا موضوع باید به هیأت حل اختلاف ارجاع شود که پس از انجام اقدامات و تشریفات قانونی به دادگاه صالح هدایت می‌شود.
