عقد صلح چیست - مالکیت صلح - قرارداد رسمی

: املاک صنعتی پایتخت; دوشنبه ۱۳۹۵/۱۲/۱۶ | ۱۸:۵۲

قرارداد رسمی

قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید، کما اینکه تمامی مواد و بندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد.

مالکیت صلح

در این نوع مالکیت، بخشی از یک ملک با توافق خریدار و فروشنده واگذار شده و البته معامله در دفاتر رسمی نیز به ثبت می رسد. به عنوان مثال پارکینگ یا انباری یک واحد مسکونی از طرف مالک فروخته می شود. در این حالت باید دقت کرد که مجوز چنین کاری از طرف مراجع قانونی داده شده باشد. در اکثر اسناد، ممنوعیت موارد صلح به صراحت قید می شود. به عنوان مثال در سند یک آپارتمان، وقتی مشخصات انباری آن نوشته می شود، رسما قید می گردد که مالک حق فروش جداگانه انباری را ندارد.

عقد صلح چیست؟

صلح در لغت به معنای آشتی، دوستی، توافق و سازش آمده و در اصطلاح حقوقی به معنای تراضی، تسالم و توافق بر امری اعم از تملیک عین یا منفعت یا اسقاط دین یا حق است.

عقد صلح در بیشتر مواقع با هدف پیشگیری از توسعه اختلاف و نزاع در امور یا رفع نزاع و اختلاف پیش‌آمده استفاده می‌شود. ماده 752 قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.» صلح از جمله عقود معین است و همانند سایر عقود باید شرایط اساسی ماده 190 قانون مدنی را از حیث اهلیت طرفین، قصد و رضای آنان، معین بودن موضوع و جهت مشروع در صورت تصریح دارا باشد.بر اساس ماده 753 قانون مدنی، «برای صحت صلح، طرفین باید اهلیت معامله و تصرف در مورد صلح را داشته باشند.» منظور از اهلیت معامله در این ماده، عاقل، بالغ و رشید بودن طرفین است و منظور از اهلیت تصرف، اختیار تصرف در مورد صلح است که به طور طبیعی، فرد ورشکسته و مرتهن (کسی که قبول رهن می‌کند) فاقد آن هستند. برطبق ماده 754 قانون مدنی «هر صلح نافذ است، جز صلح به امری که غیر مشروع باشد.» صلح یکی از تعهدات است و طبق ماده 215 قانون مدنی، مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. همچنین جهت عقد طبق ماده 190 قانون مدنی باید مشروع باشد؛ بنابراین هر گاه عقد صلح با جهت نامشروع منعقد شود و به عنوان مثال، اگر منافع قمارخانه‌ای برای مدت معین مورد صلح قرار گیرد، این صلح باطل است. صلح از جمله مواردی است که علم اجمالی به موضوع آن کافی است؛ مشروط بر اینکه در نهایت به صورت علم کامل درآید. قانون مدنی به پیروی از فقهای امامیه صلح را با انکار دعوی صحیح دانسته است. چنانچه صلح را با اقرار دعوی هم صحیح می‌داند. ماده 755 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید «صلح با انکار دعوا نیز جایز است بنابراین درخواست صلح، اقرار محسوب نمی‌شود.» ماده 752 قانون مدنی می‌گوید: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از تنازع احتمالی، در مورد معامله و غیر آن واقع شود.»

نقش صلح در رفع تنازع

رفع تنازع موجود به این معنا است که اختلافی پیش ‌آمده و دعوایی مطرح شده است که طرفین می‌توانند با صلح آن راپایان دهند. نخستین تکلیف قاضی دادگاه در آغاز به رسیدگی، پیشنهاد صلح به طرفین است. در هر رابطه حقوقی، ممکن است طرفین معامله یا قرارداد به‌حق یا به ناحق نسبت به طرف مقابل، خود را زیان‌دیده بداند و ادعایی راعنوان و حقی را مطالبه کند که در این خصوص ممکن است از طریق صلح، دعوی پایان یابد.

صلح با انکار و صلح با اقرار

ماده 755 قانون مدنی متضمن همین دو نوع صلح با انکار با اقراراست که می‌گوید «صلح با انکار دعوی نیز جایز است بنابراین درخواست صلح، اقرار محسوب نمی‌شود».وقتی کسی ادعای حقی دارد و دیگری اقرار به آن حق می‌کند، دعوی ایجاد نمی‌شود. در حقیقت دعوی هنگامی محقق می‌شود که طرف مقابل انکار کند.به عنوان مثال فردی می‌گوید من هم وارث متوفی هستم و ارث می‌برم و ورثه دیگر در برابر دعوی او تسلیم می‌شوند و قبول می‌کنند که اوهم جزء ورثه است. در اینجا دعوایی ایجاد نشده و صلح محقق شده است.

اقسام صلح

۱- صلح به منظور رفع تنازع (صلح دعوی): که همان تراضی طرفین برای پایان دادن به دعوی است.

۲- صلح در مقام معامله: که عبارت از صلحی است که به صورت عرفی جایگزین عقود دیگر می‌شود. صلح به طور معمول دارای معوض است اما ضرورتی ندارد که ارزش دو عوض با هم برابر باشد، هر گاه عوض نابرابر و ناچیزی در صلح تعیین شود، چنین صلحی (صلح محاباتی) نیز نامیده می‌شود.

شرایط عقد صلح

عقد صلح مانند سایر عقود باید دارای شرایطی باشد:

۱- اهلیت (رشد، عقل و بلوغ) باشند و منظور از آن، هم اهلیت در معامله و هم اهلیت در تصرف است و چون تاجر ورشکسته و مرتهن (کسی که مال برای او به رهن گذاشته می‌شود) اهلیت در تصرف ندارند، بنابراین نمی‌توانند طرف عقد صلح واقع شوند.

۲- صلح بر امر غیرمشروع باطل است؛ مانند آن کسی که به موجب عقد صلح، حلالی را حرام یا حرامی را حلال کند. مانند صلح برای آشامیدن شراب که در دین اسلام چنین صلحی حرام است.

۳- عقد صلح که برای فرار از دین باشد، باطل است، زیرا عقد چنین صلحی موجب ورود خسارت بر طلبکاران می‌شود و چون جهت چنین عقدی باطل است، خود عقد صلح نیز باطل می‌شود.

۴- صلح بر امر باطل نیز باطل است. به عنوان مثال اگر دو نفر زمین مواتی ( زمین موات زمینی است که مالک ندارد و آباد نیست) را با یکدیگر معامله کنند و در این معامله بین آنان اختلافی حاصل شود و سپس بخواهند این اختلاف را به صلح خاتمه دهند، چنین صلحی باطل است زیرا اساس اختلاف در خصوص معامله زمین موات بوده که باطل است.

۵- اموال دولتی را نمی‌توان مصالحه کرد زیرا در عقد صلح، مورد صلح باید در مالکیت مطلق شخصی که می خواهد مالش را صلح کند باشد.

عقد صلح به جای چه عقودی قرار می‌گیرد؟

عقد صلح به صورت فرعی می‌تواند به جای عقود زیر قرار گیرد:

1- عقد بیع (انتقال عین به عوض معلوم).

2- عقد اجاره (انتقال منفعت به عوض معلوم).

3- عقد عاریه (انتقال منفعت بدون عوض).

4- هبه (انتقال مالکیت بدون عوض معلوم).

5- ابراء (اسقاط دین).

عقد صلح به ضرر شخص ثالث

چنانچه موضوع صلح با نظم و قواعد عمومی در تعارض باشد، صحیح نیست؛ مانند بستن عقد صلح به منظور محروم کردن شریک از حق شفعه. بر این اساس، چنانچه یکی از شرکا به منظور محروم کردن شریک خود از استفاده از حق شفعه‌اش با شخص ثالثی قرارداد صلح منعقد کند اما در واقع منظورش فروش سهم خود باشد و از عقد صلح به منظور پوشش ظاهری استفاده کند، عقد صلح باطل است و در واقع چنین صلحی به ضرر شخص ثالث است.

اثر صلح به نفع شخص ثالث

در عقد صلح می‌توان شرطی را به نفع ثالث کرد؛ به عنوان مثال، شخص الف با شخص ب درباره موضوعی صلح می‌کنند، مشروط بر آنکه یکی از طرفین کاری را به نفع شخص ثالث انجام دهد همچنین می‌توان شرط کرد که منافع چنین شرطی پس از شخص ثالث به ورثه او نیز منتقل شود. صلحی که به این طریق منعقد می‌شود با ورشکسته شدن متعهد فسخ نمی‌شود، مگر آن که در عقد صلح چنین شرطی شده باشد و در صورت قید نشدن چنین شرطی، متعهدله (کسی که در عقد صلح به نفع او شرط شده است) در ردیف سایر طلبکاران ورشکسته قرار گرفته و سهمی از اموال به او می‌رسد.

صلح در دادگاه

مفاد صلحی که در دادگاه یا شوراهای حل اختلاف انجام می‌شود (که از نظر اجرا مانند حکم دادگاه است) نسبت به طرفین، وراث و قائم‌مقام قانونی آنها نافذ و معتبر است. چنین صلحی مانند احکام دادگستری به اجرا گذاشته می‌شود و اگر صلحی به موجب سند رسمی انجام شود، موجب ختم رسیدگی در دادگاه بوده و مقررات راجع به اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا در مورد آن جاری خواهد شد. چنانچه کسی مالی را با عقد صلح تملیک کند و بعد معلوم شود که مال در زمان وقوع صلح از بین رفته بود، چنین صلحی باطل است. همچنین اگر در مورد اختلاف در حضانت کودکی صلح و بعدها معلوم شود که اساسا طفل در زمان وقوع عقد صلح فوت کرده، چنین صلحی باطل است. حقی که در اثر وقوع جرم ایجاد می‌شود را نیز می‌توان صلح کرد. به عنوان مثال اگر تصادفی واقع و ضرری متوجه شخص شود، می‌توان مطالبه خسارت ناشی از تصادف را صلح کرد اما باید جرمی واقع شده باشد تا صلح واقع شود و نمی‌توان آثار احتمالی جرمی که هنوز واقع نشده است را صلح کرد.

فسخ عقد صلح

طبق ماده 760 قانون مدنی، «عقد صلح همیشه لازم است؛ اگرچه در مقام عقد جایز واقع شده باشد و بر هم نمی‌خورد مگر در موارد فسخ به خیار یا اقاله.»

فسخ به خیار

در صلح مانند عقود لازم دیگر ممکن است هر یک از خیارات مختص به بیع جاری شود، چنان که ماده 456 قانون مدنی می‌گوید: «تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازم ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است». قانون مدنی در ماده 764 قانون مدنی درباره صلح، فقط از خیار تدلیس نام برده است و می‌گوید: «تدلیس در عقد صلح موجب خیار فسخ است» منظور قانون مدنی از ذکر خیار تدلیس در این ماده، نفی خیارات دیگر در عقد صلح نیست، بلکه چون متصالحین برای پنهان کردن حقیقت امر و نمایان کردن خلاف واقع، به جای عقود دیگر از عقد صلح استفاده می‌کنند، بدین جهت قانون خیار تدلیس را که بیشتر مورد ابتلا قرار می‌گیرد، نام برده است.

فسخ به اقاله

عقد صلح یکی از انواع معاملات است و طرفین می‌توانند طبق مقررات مربوط به اقاله، آن را به تراضی تفاسخ کنند، زیرا افراد در اداره امور مالی خود دارای آزادی اراده هستند و محدود کردن آنها جز در مواردی که مصالح اجتماعی اقتضا کند، بر خلاف اصول حقوقی است، به همین دلیل ماده 283 قانون مدنی عنوان می‌کند «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند».