خیارات قراردادهای خرید و فروش - املاک صنعتی پایتخت

: املاک صنعتی پایتخت; چهارشنبه ۱۳۹۷/۰۹/۰۷ | ۱۸:۰۸

آشنایی با خیارات مخصوص قراردادهای خرید و فروش

خیار عبارت از اختیار یکی از طرفین قرارداد برای برهم‌ زدن (فسخ) قرارداد است. قانون مدنی ایران از 10 خیار نام برده است که مطابق ماده 456 این قانون، سه خیار فقط در قرارداد خرید و فروش وجود دارد که عبارت از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است.

خیار مجلس چیست؟

ماده ۳۹۷ قانون مدنی به بررسی خیار مجلس پرداخته است که مطابق آن هر یک از اشخاص قرارداد پس از بستن قرارداد، تا زمانی‌ که از یکدیگر جدا نشده‌اند، اختیار دارند که قرارداد را برهم بزنند و منحل کنند.

برای مثال دو شخصی که در یک بنگاه، قرارداد خرید یک خانه ۲۰۰ متری را با یکدیگر بسته‌اند، تا زمانی‌ که از این بنگاه بیرون نرفته و از یکدیگر جدا نشده‌اند می‌توانند قرارداد را برهم بزنند و خریدار می‌تواند پول را پس بگیرد و خانه را به فروشنده بازگرداند.

در رابطه با خیار مجلس به این نکات باید توجه کرد:

در صورتی، جدایی دو طرف قرارداد باعث از بین رفتن خیار خواهد شد که آنها با اختیار خود از هم جدا شوند و در صورتی ‌که شخصی، آنها را به زور و بدون اختیار از هم جدا کند، خیار مجلس از بین نمی‌رود.

در صورتی ‌که یکی از دو طرف قرارداد در مکان بستن قرارداد، باقی بماند و دیگری از آنجا خارج شود، خیار مجلس از بین می‌رود چرا که بین آنها جدایی واقع شده است.

به علاوه اگر یکی از خریدار و فروشنده در مکان و مجلس قرارداد فوت کند، خیار به علت جدایی آنها از یکدیگر از بین می‌رود.

مثلا اگر فروشنده اتومبیل خود را به قیمت ۵۰ میلیون تومان به خریدار بفروشد و بلافاصله پس از آن بر اثر یک سکته قلبی فوت کند دیگر خریدار حق برهم زدن قرارداد را نخواهد داشت چرا که شخص فوت کرده است.

خیار مجلس ممکن است در ضمن قرارداد یا پس از آن توسط دو طرف قرارداد از بین برود زیرا هر یک از خریدار و فروشنده این حق را دارند که خیار مجلس خود را از بین ببرند.

برای مثال در قرارداد خرید یک قطعه فرش، فروشنده و مشتری در قرارداد خود این عبارت را درج می‌کنند: خیار مجلس اسقاط شد؛ یعنی هنگامی‌ که قرارداد بسته شد، دیگر خریدار و فروشنده این حق را ندارند که تا زمانی‌ که از مکان قرارداد بیرون نرفته‌اند، قرارداد خود را برهم بزنند و از بین ببرند.

در صورتی‌ که قرارداد خرید و فروش توسط وکیل بسته شود و پیش از خارج شدن وکیل از مجلس و مکان قرارداد، موکل به آنجا وارد شود خیار مجلس به علت حضور موکل که قرارداد برای او بسته شده و طرف اصلی قرارداد است، باقی خواهد ‌ماند ولی هرگاه وکیل قبل از ورود موکل خارج شود خیار از بین می‌رود چرا که با خروج وکیل جدایی واقع شده است و ورود بعدی موکل، خیار مجلس را مجددا ایجاد نمی‌کند.

خیار حیوان

به‌موجب ماده ۳۹۸ قانون مدنی اگر چیزی که قرار است فروخته شود (مبیع)ع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از زمان قرارداد، اختیار از بین بردن قرارداد را دارد و پس از سپری شدن این ۳ روز، خیار از بین می‌رود.

برای مثال شخصی اسبی به دیگری می‌فروشد که در این صورت خریدار می‌تواند ظرف مدت ۳ روز از تاریخ قرارداد، آن را به هم بزند.

علت وجود حق از بین بردن قرارداد (خیار) آن است که امکان دارد در حیوان، عیب و نقص پنهانی وجود داشته باشد که در هنگام قرارداد نتوان آن را تشخیص داد و شناسایی حیوان بیمار از سالم برای مردم عادی دشوار است و به همین علت قانون مدنی ایران، این حق را به خریدار داده است که تا ۳ روز از تاریخ قرارداد خرید و فروش، حق از بین بردن قرارداد را داشته باشد.

نکته‌ای که باید به آن توجه داشت آن است که حیوانی که قرار است فروخته شود باید حتما زنده باشد.

بنابراین هرگاه کسی مقداری لاشه گوسفند یا ماهی صیدشده بی‌جان به دیگری بفروشد، خریدار خیار حیوان نخواهد داشت زیرا در آن‌ صورت دیگر مبیع، حیوان محسوب نمی‌شود بلکه در حقیقت گوشت است.

خیار تاخیر ثمن

برای توضیح خیار تاخیر ثمن ابتدا به این مثال توجه کنید: فروشنده یک سرویس مبلمان به خریدار فروخته است و برای تحویل دادن آن هیچ زمانی را مشخص نکرده و خریدار نیز هیچ زمانی را برای پرداخت قیمت مبلمان مشخص نکرده است.

اگر سه روز از تاریخ قرارداد بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبلمان را به مشتری تحویل دهد و نه مشتری تمام پول و قیمت را به فروشنده بدهد، فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم بزند.

به این اختیار برهم زدن قرارداد، خیار تاخیر ثمن گفته می‌شود. نکاتی که در رابطه با این خیار وجود دارد، به شرح زیر است:

مبیع و کالایی که قرار است فروخته ‌شود نباید در همان لحظه تحویل مشتری داده‌ شود. برای مثال هنگامی ‌که شخصی از مغازه لوازم‌التحریر فروشی یک خودکار می‌خرد، در همان لحظه خودکار(مبیع) را تحویل می‌گیرد ولی در کالاهایی مانند مبلمان امکان تحویل دادن آن به مشتری وجود ندارد که در اینگونه کالاها می‌توان خیار تاخیر ثمن را اجرا کرد. در واقع کالا نباید در لحظه قرارداد به مشتری تحویل داده شده‌ باشد.

تحویل دادن کالا یا پرداخت قیمت کالا، مدت نداشته باشد و در صورتی ‌که مدت و زمانی برای تحویل یکی از این دو معین شده باشد خیار تاخیر ثمن اجرا نخواهد شد.

در مثال قبل اگر فروشنده برای تحویل مبلمان، مدت ۱۰ روزه تعیین کرده بود، دیگر این خیار اجرا نمی‌شد چرا که برای تحویل کالا یا پرداخت قیمت، نباید مدت وجود داشته باشد.

برای آنکه این خیار به‌وجود آید لازم است که نه تمام مبیع ظرف ۳ روز تحویل مشتری داده شده باشد و نه تمام قیمت. در صورتی ‌که تمام مبیع تحویل مشتری داده شده باشد یا تمام مبلغ پرداخت شده باشد، این خیار به وجود نخواهد آمد.

در صورتی ‌که قسمتی از مبیع یا قیمت تحویل یا پرداخت شده باشد، خیار تاخیر ثمن از‌ بین‌ نخواهد‌ رفت.

مانند آنکه شخصی ۴ قطعه فرش به دیگری به مبلغ 10 میلیون تومان بفروشد و دو قطعه از آن را ظرف ۳ روز تحویل داده و مشتری هم فقط ۲ میلیون تومان به فروشنده پرداخت کرده باشد، باز هم خیار تاخیر ثمن وجود خواهد‌ داشت و فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم زند و دو قطعه فرش خود را باز پس گیرد.

از تاریخ بستن قرارداد ۳ روز گذشته باشد. در صورتی ‌که فروشنده ظرف ۳ روز تمام کالا را به خریدار تحویل داده باشد، هرچند ظرف ۳ روز مشتری تمام قیمت را پرداخت نکرده باشد، فروشنده نمی‌تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن برهم بزند.

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در صورتی ‌که مشتری مبلغی را که باید بپردازد پرداخت کند ولی فروشنده آن را قبول نکند خیار تاخیر ثمن نخواهد داشت زیرا خیار حقی است که قانون به فروشنده داده است تا از ضرری که ناخواسته بر او وارد می‌شود، جلوگیری کند و در این مورد که فروشنده، خود از گرفتن قیمت و مبلغ خودداری کرده است، نمی‌توان خریدار را مسئول دانست و به فروشنده اختیار از بین بردن قرارداد را به منظور جلوگیری از ضرر داد. این خیار مخصوص فروشنده است و خریدار نمی‌تواند به علت تاخیر در تحویل دادن مبیع، از این خیار و حق برهم زدن قرارداد

استفاده کند.

در صورتی ‌که مشتری برای قیمت ضامن بدهد یا فروشنده حواله دهد که خریدار قیمت کالا را به شخص دیگری بپردازد و مشتری حواله را قبول کند، قیمت پرداخت‌شده محسوب می‌شود و فروشنده دیگر خیاری نخواهد داشت. برای مثال فروشنده ماشین خود را به قیمت ۲۰ میلیون تومان به مشتری می‌فروشد و می‌گوید به جای اینکه ۲۰ میلیون را به من پرداخت کنید به برادر من پرداخت کنید. نسبت به اشیایی که ظرف ۳ روز نمی‌توانند دوام داشته باشند و ممکن است یک روزه یا دو روزه فاسد شوند، نمی‌توان خیار تاخیر ثمن را پس از سپری شدن ۳ روز، اجرا کرد چرا که اگر فروشنده تا سه روز صبر کند کالا از بین می‌رود و دیگر نمی‌تواند با از بین بردن قرارداد مال خود را به دیگری بفروشد؛ مانند سبزیجات، میوه‌ج

برای اطلاع از آخرین اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث و قیمتهای لحظه ای ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.

دانستنیهای حقوقی

درباره شهرکهای صنعتی

سرگذشت کارآفرینان

نکات مهم درباره انبار

ارز ، دلار ، طلا و سکه

اقتصادی ، صنعتی ، حوادث