نحوه محاسبه سهم مشاعى - املاک صنعتی پایتخت

: املاک صنعتی پایتخت; یکشنبه ۱۳۹۷/۰۸/۰۶ | ۱۷:۰۶

چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟

مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.

به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، تقسيم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدي است. اشاعه در مالکيت در مواردي بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود مي‌آيد. هنگامی که موضوع تقسيم اموال مشاع مطرح می‌شود، اجتماع حقوق مالکان متعدد در شيء واحد از ميان رفته و مالکيت مشاعي آنها به مالکيت افرازي و اختصاصي تبديل مي‌شود.
در اين ميان با توجه به اينکه ممکن است مال مشاع، عين يا منفعت يا دين يا مالي مثلي يا قيمي ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکا اجازه داده است با تراضي و توافق ميان خود، تقسيم را به نحوي که مي‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضي تقسيم مي‌تواند ‌اجبار شرکا را به انجام تقسيم بخواهد.

نحوه محاسبه سهم مشاعى

در برخی مناطق هر یکصد سهم را برابر شش دانگ در نظر میگیرند.

در برخی مناطق هر ۲۴۰ سهم را ششدانگ در نظر میگیرند یعنی هر دانگ برابر ۴۰ سهم

در برخی مناطق هر ۷۲ سهم را ششدانگ در نظر میگیرند یعنی هر دانگ برابر ۱۲ سهم .

در برخی مناطق هر ۹۶ سهم را ششدانگ در نظر میگیرند یعنی هر دانگ برابر ۱۶ سهم

۹۶ شعیر برابر شش دانگ می باشد.

در معاملات و تقسیمات ثبتی متراژ کل پلاک مشاعی سهم نامیده میشود.

مثلا اگر کل مساحت زمین مشاعی برابر ۱۵۷۶۰ متر مربع باشد ، آنگاه می گویند کل زمین ۱۵۷۶۰ سهم می باشد .

در این حالت اکر فرد ثانی بمیزان ۵۰۰۰ متر مربع از مالک اول خریداری نماید میگویند ۵۰۰۰ سهم مشاع از ۱۵۷۶۰ سهم و چنانچه شخص ثالثی از نفر دوم بمیزان ۲۰۰۰ متر مربع زمین خریداری نماید میگویند ۲۰۰۰ سهم از ۵۰۰۰ سهم از ۱۵۷۶۰ سهم ششدانک زمین نفر اول.

ارادت

در این مسئله شش دانگ برابر ۴ سهم و برابر ۵۰۰ متر مربع است.

بنابراین :

1/50 سهم از سه سهم از چهار سهم قطعه زمینی به مساحت 500 مترمربع چه میزان میباشد؟

هر سهم ۱۲۵ متر مربع است

سه سهم برابر ۳۷۵ متر مربع است

یک پنجاهم از سه سهم نیز برابر ۷.۵ متر مربع می باشد.

مشاعات آپارتمان چیست و چگونه می‌توان مشاعات ساختمان را تشخیص داد؟

در این مقاله توضیحاتی در خصوص مشاعات می‌دهیم. نحوه تشخیص اینکه کدام یک از بخش‌های آپارتمان جزو مشاعات است را می‌آموزیم. همچنین نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات را آموزش داده و نکاتی را در خصوص موضوع فروش آن توضیح می‌دهیم.

مشاعات آپارتمان چیست و چگونه می‌توان مشاعات ساختمان را تشخیص داد؟

مشاعات آپارتمان بخش‌هایی از آپارتمان است که تمام مالکین در آن سهم دارند. نکته مهم در این خصوص این است که سهم هیچ یک از مالکین را نمی‌توان به صورت مجزا تعیین کرد. به عبارت دیگر، تمام مالکین، در تمام نقاط مشاعات آپارتمان سهم دارند.

به عنوان مثال، راهروهای یک آپارتمان ۶ طبقه جزو مشاعات است. این بدان معناست که ساکنین طبقه اول، از راهروی جلوی خانه‌ی ساکنین طبقه ششم سهم دارند و بالعکس. بنابراین هیچ از مالکین نمی‌تواند ادعا کند فلان بخش از راهرو (مشاعات) متعلق به من است. چرا که چنین ادعایی بی‌معناست.

نحوه تشخیص مشاعات ساختمان بسیار راحت است. هر قسمتی از آپارتمان که در سند قطعی مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نشده باشد، جزو مشاعات آپارتمان است.

مثلا در سند هر واحد، متراژ انباری و پارکینگ ذکر شده است. بنابراین انباری و پارکینگ جزو مشاعات نیستند. اما راهرو و آسانسور جزو مشاعات هستند. چرا که در سند مالکیت به آن‌ها و میزان متراژی که به مالک تعلق می‌گیرند اشاره‌ای نشده است.

در واقع می‌توان گفت مشاعات بخش‌هایی از آپارتمان هستند که شما از آن‌ها سهم دارید، اما مالکیت آن در اختیار و اراده شما نیست. یعنی مشاعات به کل مالکین تعلق دارد و یک نفر از مالکین نمی‌تواند روی بخشی از مشاعات به صورت جداگانه مالکیت داشته باشد.

در ادامه نحوه محاسبه مشاعات آپارتمان را توضیح می‌دهیم، اما پیشنهاد می‌کنیم مطلب را حتما تا انتها مطالعه کنید.

نحوه محاسبه مشاعات آپارتمان (محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان)

طبیعتا قدرالسهم از مشاعات برای هر یک از مالکین، معادل قدرالسهم ملک آن‌ها است. برای محاسبه قدرالسهم مشاعات می‌توانید به ترتیب زیر عمل کنید.

ابتدا باید متراژ کل مشاعات ساختمان را از روی نقشه ملک استخراج کنید. سپس هر یک از مالکین به نسب سهمی که از کل اعیان دارند، از مشاعات نیز سهم می‌برند. برای درک بهتر موضوع، به مثال زیر توجه کنید.

فرض کنید در یک آپارتمان، ۴ واحد به متراژ‌های: ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۰۰ متر داریم. مجموع این متراژها معادل ۳۴۰ متر است. بنابراین به ترتیب هر یک از مالکین: ۷۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۸۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۹۰ سهم از ۳۴۰ سهم و ۱۰۰ سهم از ۳۴۰ سهم دارند.

بنابراین برای محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمانی که ۷۰ متر دارد، باید متراژ کل مشاعات که در نقشه ملک مشخص است را بر عدد ۳۴۰ تقسیم و در عدد ۷۰ ضرب کنیم. یعنی اگر متراژ کل مشاعات ۳۰۰ متر مربع باشد، قدر السهم مالک آپارتمان ۷۰ متری معادل ۶۱.۷۶ متر مربع است.

البته توجه داشته باشید که وقتی صحبت از قدرالسهم مشاعات می‌کنیم، منظورمان صرفا قدرالسهم از راهرو، راه پله، پشت بام، آسانسور و موارد مشابه است، نه قدرالسهم از کل زمین.

اما موضوع اصلی در محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان این است که محاسبه این عدد چه فایده‌ای برای ما دارد؟ آیا محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان واقعا اهمیت داشته و ضرروی است؟ برای دریافت جواب این سوال، ادامه مقاله را مطالعه کنید.

آیا آگاهی از نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان برای فروش ضروری است؟

اگر تصور می‌کنید برای فروش آپارتمان باید نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات را بلد باشید، در اشتباه هستید. چرا که مشاعات آپارتمان قابل معامله نیست. دلیل این موضوع در توضیحاتی که پیش‌تر دادیم مشخص است.

وقتی شما نمی‌توانید به صورت مجزا مالکیت چیزی را داشته باشید، پس نمی‌توانید آن را بفروشید. همانطور که در ابتدای این مقاله گفتیم، هیچ یک از مالکین نمی‌تواند به صورت مجزا مالکیتی بر مشاعات آپارتمان داشته باشد.

پس در واقع محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان عملی بیهوده است. چرا که یا آپارتمان شما نوساز است و قصد فروش بنا را دارید، یا اینکه ملک شما کلنگی است و قصد دارید قدرالسهم ملک را بفروشید.

در حال اول آنچه می‌توانید بفروش برسانید در سند مالکیت مشخص شده است و همانطور که پیش‌تر توضیح دادیم، در سند مالکیت به میزان سهم شما از مشاعات اشاره‌ای نمی‌شود. در حالت دوم هم شما زمین ملک خود را می‌فروشید. پس اصلا بحثی از ساختمانی که در ملک ساخته شده در میان نیست.

آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟

یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.

چه زمانی نیاز به محاسبه قدرالسهم آپارتمان داریم؟

به طور کلی در دو حالت زیر نیازمند محاسبه قدرالسهم هستیم:

1- زمانی که تمام مالکین آپارتمان قصد دارند به جای اینکه واحدهای خود را جداگانه بفروشد، همگی زمین آپارتمان را بفروشند. (در حالتی که ملک کلنگی است).

2- زمانی که اهالی یک آپارتمان قصد دارند مشارکت در ساخت انجام دهند. در این حالت برای تعیین سهم هر یک پس از ساخت آپارتمان جدید، باید قدرالسهم هر یک از مالکین محاسبه شود.

در هیچ از حالات بالا شما نیازی به محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمان ندارید. چرا که در حالت اول شما زمین ملک را می‌فروشید و با بنا کاری ندارید. در حالت دوم نیز متناسب با قدرالسهمی که در حال حاضر دارید، از آپارتمان نوساز سهم می‌برید.

مفهوم افراز
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین :
۱ - هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
۲ - مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
۳ - اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

برخی تفاوت‌های تفکیک و افراز
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
1- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
2- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
3- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
4- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
5- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ اما اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض کنند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
6- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کند. چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع مبنی بر وصول این حق را قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم کند.
7- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر می‌شود. بنابراین می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.
8- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.