رضایت صاحب ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است
دکتر حمیدرضا محمدباقری، قاضی دیوان عالی کشور در گفت‌وگو با مهداد در خصوص مواردی که برای خرید سرقفلی یک ملک باید لحاظ شود، گفت: برای خرید سرقفلی باید دقت شود فروشنده سرقفلی، مالک عین ملک باشد و قبلاً سرقفلی را واگذار نکرده باشد.
وی افزود: برخی از افراد در هنگام معامله تصور می‌کنند رضایت مالک برای خرید سرقفلی لازم نیست و تنها اینکه فرد، مالک سرقفلی باشد کافی است و نسبت به این موضوع که فروشنده، مالک عین ملک باشد و پیش از این حق سرقفلی را به دیگری واگذار نکرده باشد، تحقیق نمی‌کنند و همین امر باعث میشود خریدار به دردسر بیافتد.
محمدباقری ادامه داد: در هنگام معامله، خریدار باید به این نکته توجه کند که اگر مستأجر قبلی دارای حق سرقفلی بوده و می‌خواهد آن را منتقل کند، دارای حق انتقال باشد و اگر حق انتقال ندارد، رضایت مالک عین را جهت انتقال سرقفلی جلب کند.
نحوه انتقال سرقفلی ملک
این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که سرقفلی چگونه منتقل میشود؟ اظهار کرد: سرقفلی به‌خودی‌خود و به مرور زمان به مستأجر منتقل نمی‌شود. به این معنی که مستأجری که سرقفلی ندارد ولو اینکه به عنوان مثال یکصد سال هم در ملک تجاری فعالیت تجاری کند، خود به خود حق سرقفلی به وی منتقل نمی‌شود.
وی در توضیح مطلب فوق ادامه داد: در این رابطه مستأجر ملک تجاری باید سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری کند یا اینکه به او ارث برسد؛ تا دارنده سرقفلی محسوب شود.
محمدباقری با اشاره به توافق موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بهای ملک دارای سرقفلی، تصریح کرد: در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، موجر می‌تواند مطابق ماده ۴ آن قانون دادخواست تعدیل اجاره‌بها بدهد.
وی با بیان اینکه بر اساس قانون، تعدیل اجاره‌بها هر سه سال یک بار جایز است؛ در خصوص صلاحیت رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها گفت: در حال حاضر به موجب قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت شورای حل اختلاف است که با جلب نظر کارشناس اجاره‌بهای ماهیانه فعلی ملک تجاری معین میشود و برای طرفین لازم‌الاجرا است.
این مقام قضایی پیرامون قراردادهای اجاره غیر از قانون مصوب سال ۱۳۵۶ خاطرنشان کرد: بر اساس این قانون به دلیل اینکه با انقضای مدت قرارداد اجاره، رابطه استیجاری به پایان می‌رسد، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، موجر فقط حق تخلیه ملک را دارد و دعوی تعدیل در این‌گونه قراردادها جاری نخواهد بود.
رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها در شورای حل اختلاف
وی در خصوص مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها گفت: طبق قانون شورای حل اختلاف، در حال حاضر مرجع قضایی صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره می‌باشد.
محمدباقری اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شوند را برشمرد و بیان کرد: اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند یا بدون اجازه موجر، تغییر شغل دهد یا تعدی یا تفریط در محل مورد اجاره به عمل آورد، تمام حق کسب و پیشه و تجارت وی ساقط میشود.
وی افزود: اگر مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ساقط میشود اما هر تخلفی که مستأجر انجام دهد و منجر به تخلیه محل مورد اجاره هم شود باعث سقوط حق سرقفلی نمی‌شود.
تعیین ارزش سرقفلی از سوی کارشناس رسمی دادگستری
این قاضی دیوان عالی کشور در ادامه سخنان خود نحوه تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه را تشریح کرد و گفت: ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود اما در عرف بازار حدوداً ۸۰ درصد قیمت ملک تجاری، ارزش سرقفلی آن است.
درخواست تأمین دلیل در صورت تخلف مستاجر ملک سرقفلی
وی با اشاره به تخلفاتی که ممکن است مستأجر انجام دهد، افزود: در صورت تخلف مستأجر، بهترین راه برای ثبت آن، تأمین دلیل است.
محمدباقری بیان کرد: هرگاه شخص ذی‌نفع احتمال دهد در صورتی که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی کند، استفاده از دلیل و مدرک دعوا در آینده ناممکن یا سخت خواهد شد اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود فرد یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می‌تواند از دادگاه تأمین آنها را بخواهد. در اینجا منظور از تأمین، بازدید، صورت‌برداری، تحقیق یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل است. وی ادامه داد: بر اساس ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تأمین دلیل، قبل از دادرسی و هم‌زمان با آن قابل پذیرش است و مي‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.
این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ اجاره‌بها توسط مالک، نشانه رضایت ضمنی او به تخلفات مستأجر است یا خیر؟ گفت: اخذ اجاره‌بها ولو به مدت چندین سال، دلیل بر رضایت موجر از تخلفات انجام‌شده توسط مستأجر نیست.
وی در توضیح مطلب فوق با استناد به ماده ۲۴۹ قانون مدنی، افزود: این ماده بیان می‌دارد حضور و سکوت مالک در مجلس عقد، دلیل بر رضایت وی بر معامله نیست.
