فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر: شرایط و قوانین
قراردادهای اجاره ملک به‌ویژه در بازار مسکن ایران از اهمیت بالایی برخوردار هستند. گاهی ممکن است یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) به دلایلی تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. در این مقاله به بررسی شرایط و قوانین مرتبط با فسخ قرارداد اجاره می‌پردازیم.
۱. تعریف فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به قرارداد قبل از موعد مقرر است. این اقدام می‌تواند به درخواست یکی از طرفین یا به توافق هر دو طرف صورت گیرد.
۲. قوانین فسخ قرارداد اجاره
بر اساس قوانین مدنی، فسخ قرارداد اجاره تنها تحت شرایط خاص و با رعایت قوانین مربوطه امکان‌پذیر است. این شروط معمولاً در قرارداد اجاره مشخص می‌شوند و شامل موارد زیر هستند:
- خیار شرط: اگر در قرارداد شرطی برای فسخ ذکر شده باشد.
- خیار تعذر تسلیم: در صورت عدم امکان انجام تعهدات توسط یکی از طرفین.
- خیار عیب: وجود عیب یا نقص در ملک که در زمان عقد قرارداد ذکر نشده باشد.
- خیار تخلف شرط: عدم رعایت شروط تعیین‌شده در قرارداد.
- تخلف از وصف: عدم تطابق واقعی ملک با شرایط ذکر شده در قرارداد.
۳. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
مستاجر می‌تواند تحت شرایط زیر اقدام به فسخ قرارداد کند:
- عدم تطابق ملک با شرایط قرارداد: اگر ملک اجاره‌ای با شرایطی که در قرارداد ذکر شده تطابق نداشته باشد.
- وجود عیب در ملک: اگر مستاجر قبل از تحویل ملک متوجه عیبی شود که قابل تعمیر نیست.
- حق فسخ ذکر شده در قرارداد: اگر در قرارداد حق فسخ برای مستاجر تعیین شده باشد.
- خرابی ملک: اگر قسمتی از ملک خراب شود و غیرقابل استفاده باشد.
۴. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
موجر نیز می‌تواند تحت شرایط خاصی اقدام به فسخ قرارداد کند:
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر بیش از یک ماه در پرداخت اجاره تأخیر کند.
- اجاره به دیگری بدون اجازه: اگر مستاجر بدون اجازه ملک را به شخص دیگری اجاره دهد.
- استفاده نادرست از ملک: اگر مستاجر ملک را برای فعالیت‌های غیرمجاز یا غیر اخلاقی استفاده کند.
- عدم اجازه ورود به ملک برای تعمیرات: اگر مستاجر از اجازه ورود موجر برای تعمیرات خودداری کند.
۵. فسخ قرارداد قبل از تحویل
در برخی موارد، ممکن است یکی از طرفین قبل از تحویل ملک خواهان فسخ قرارداد باشد. شرایط فسخ در این حالت به شرح زیر است:
- فسخ توسط موجر: در صورتی که مستاجر اطلاعات نادرستی درباره شرایط خود ارائه دهد.
- فسخ توسط مستاجر: اگر ملک عیب داشته باشد یا مالک به موقع ملک را تحویل ندهد.
۶. نحوه فسخ قرارداد اجاره
برای فسخ قرارداد به‌صورت قانونی، مراحل زیر باید طی شود:
- مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان (مانند اجاره‌های پرداخت نشده).
- دریافت حکم تخلیه.
- دریافت ضرر و زیان مورد نظر.
۷. خسارت فسخ قرارداد اجاره
زمانی که یکی از طرفین قرارداد را فسخ می‌کند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت باید پرداخت شود. این مبلغ معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود.
۸. کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
در صورت فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین، حق کمیسیون مشاور املاک به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود و طرفی که اقدام به فسخ کرده، باید کمیسیون جدیدی پرداخت کند.
