ملک اوقافی چیست؟
در ابتدای این مقاله، باید بدانید که ملک وقفی به چه معناست؟ ملک وقفی مانند دیگر ملک ها، در ابتدا متعلق به شخص خاصی می باشد، در واقع ملک وقفی بدین معناست که، صاحب اصلی ملک، ملک خود را وقف کرده است، و ملک وقف شده تحت نظر سازمان اوقاف می باشد، تفاوت اصلی بین املاک وقفی، مربوط به متولی آن است، لازم به ذکر می باشد که اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می کنند، باید مبلغی را سالیانه به این سازمان، پرداخت کنند، املاک اوقافی هم مثل املاک شخصی، دارای سند هستند، اما سند آن ها با سند شخصی، اندکی متفاوت می باشد، همچنین اگر قصد معامله یک ملک وقفی را داشته باشید، بهتر است در مورد این نوع املاک، نوع سند و شرایط خرید و فروش آن و... اطلاعات کاملی داشته باشید.
نکات مهم حقوقی در رابطه با املاک وقفی
نکات مهم حقوقی در رابطه با املاک وقفی به همراه قوانین خرید و فروش ملک وقفی:
هر مالی که با بقای آن بشود از منافع آن استفاده کرد را میتوان وقف کرد. بنابراین از یک عدد خودکار تا هزاران هکتار زمین را میتوان وقف کرد.
وقف از جمله وقف‌ِملک در اصطلاح عرف خاص وکلاء به معنای حبس عین و تسبیل منافع آن اما به بیان ساده‌تر همراه با مسامحه اینچنین باید گفت که وقف ملک عبارتند از بخشش ملک به شخص یا موسسات .
انواع ملک وقفی
ملک اوقافی بر اساس نوع وقف آن میتواند انواع مختلفی داشته باشد. به طور کلی املاک وقفی را میتوان به 4 دسته تقسیم کرد:
1- املاک وقفی آستان قدس
2- املاک وقفی شخصی
3- املاک وقفی سازمان اوقاف
4- املاک وقفی بقاع متبرکه
تفاوت اصلی در مورد انواع ملک وقفی، به متولی آن ملک مربوط می‌شود. به عنوان مثال، متولی املاک وقفی آستان قدس، مدیریت موقوفات آستان قدس رضوی است.
در صورتی که املاک وقفی شخصی، توسط مالک یا وارثین وی اداره می‌شوند.
سند ملک اوقافی با سند سایر املاک چه تفاوتی دارد؟
همانطور که اشاره کردیم سند ملک اوقافی با سایر املاک سندی تفاوت هایی دارد. یکی از این موارد این است که املاک شخصی دارای سند شش دانگ هستند؛ به بیان دیگر صاحب ملک اختیار تمام ملک را در دست دارد. این قانون در املاک وقفی متفاوت است. اگر زمین یا ساختمان وقفی خریداری شود، صاحب آن باید تا 99 سال به اداره مربوطه اجاره بها پرداخت نماید.
ملک اوقافی بعد از 99 سال
پس از گذشت 99 سال شخص متولی یا اداره مشخص شده میتواند تصمیم بگیرد ملک را دوباره اجاره دهد یا خیر. همچنین لازم است در صورت اجاره دوباره ملک، از شخص متولی یا اداره مربوطه اجازه گرفته شود. شایان ذکر است که قسط اجاره بهای نامبرده ناچیز است اما مستاجران املاک وقفی لازم است مالیات یا عوارض ساختمان را در طول این مدت پرداخت نمایند.
نکته مهم در مورد خرید املاک وقفی این است که شما در واقع مالکیت مربوط به اعیان ملک را در اختیار میگیرید. مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است.
آیا زمین وقفی را میتوان فروخت؟
به دلیل اجاره ای بودن، خرید و فروش زمین وقفی ممکن نیست؛ البته این امکان وجود دارد که اجاره نامه را به نام شخص دیگری انتقال داد. همچنین برای اعمال کردن تغییرات در ملک لازم است اجازه اداره اوقاف دریافت شود.
درست است که زمین اوقافی را نمیتوان خرید و فروش کرد اما قانون راهی برای این موضوع در نظر گرفته است. طبق ماده 88 قانون مدنی بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف در آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
همچنین بر اساس ماده 349 قانون مدنی نیز بیع مال وقف صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم اختلاف وجود داشته باشد، به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که مبحث راجع به وقف مقرر است.
نکاتی درباره خرید و فروش املاک موقوفی
- اجاره دادن مال موقوفه دارای شرایطی می باشد، در واقع برای اجاره دادن مال موقوفه، دو طرف قرارداد باید رضایت کامل داشته باشند، و همچنین طرفین قرار داد، باید از نظر عقلی و سنی و فکری رشد کافی و لازم را کرده باشند.
- قیمت ملک های موقوفی بسیار مناسب می باشد.
- با خرید املاک وقفی در آینده، اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین ها نمی شود.
- صاحب ملک وقفی تنها خود خریدار است.
- زمانی قصد خرید ملک وقفی می نمایید، باید بررسی کنید که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است.
- خرید و فروش زمین و ملک وقفی با سایر ملک ها متفاوت می باشد، در واقع برای این که املاک به فروش برسند، اجازه از متولی ضروری می باشد، و در ابتدا باید به شهرداری مراجعه کنید، و از شهرداری نامه ای برای سازمان اداره اوقاف دریافت نمایید.
- بعد از انجام معامله، متولی زمین وقف شده باید، مبلغ پرداختی توسط خریداران را به سازمان اداره اوقاف مربوطه، انتقال دهد.
- یک نکته مهم در رابطه با ساخت و ساز روی زمین های وقفی این است که، حتما باید اداره اوقاف اجازه ساخت و ساز بدهد.
- بعد از انجام معامله خرید و فروش، باید برای دریافت اسناد و مدارک اقدام کنید، و برای گرفتن استعلامات لازم باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید، هم چنین باید بدانید که اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند.
- حتما از سازمان اوقاف نسبت به بدهی های ملک که باید به سازمان اوقاف پرداخت شده باشند، استعلام بگیرید.
- حتما باید در مبایعه نامه این معامله، باید ذکر شود که، خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه و با خواسته ی خود این ملک را خریداری نموده است.
- نکته ای که در مورد سند باید توجه کنید این است که، به جای عبارت شش دانگ_ عرصه و اعیان، عبارت شش دانگ_ اعیان باید ذکر شود.
- اگر به دنبال خرید املاک با هزینه پایین تر و مناسب هستید، خرید زمین از اوقاف یا خرید املاک اوقافی گزینه ی مناسبی برای شما خواهد بود.
طبق مواردی که بیان شد میتوان بر اساس قانون و با کسب اجازه از متولی وقف، خرید و فروش ملک صورت گیرد.
