آیا مغازه سرقفلی را می توان اجاره داد؟ بسیار مهم وکاربردی

آیا مغازه سرقفلی را می توان اجاره دارد ؟ پاسخ به این سوال بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و سرقفلی شما دارد. بدین صورت که انعقاد قرارداد اجاره و سرقفلی  قبل از تاریخ ۷۶/۷/۲ با بعد از این تاریخ ۷۶/۷/۲ متفاوت خواهد بود .

۱. اگر تاریخ قرارداد اجاره شما قبل از سال  ۷۶/۷/۲ باشد، روابط استیجاری شما تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ محسوب می شود. بر این اساس، در قانون مرقوم، طبق یک اصل، دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی، حق اجاره دادن ملک را به غیرندارد مگر با رضایت مالک 

• هر نوع واگذاری اعم از وکالت، نمایندگی، صلح و... تخلف محسوب می شود. در این صورت حق کسب و پیشه مستاجر ساقط می گردد. اما سرقفلی وی همچنان پابرجاست.
• بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی،  در چارچوب امانت نامه و...ملک را به صورت اجاره به دیگران واگذار می کنند. غافل از اینکه اگر مقام قضایی به طریقی انتقال به دیگری را احراز نماید، حکم به تخلیه متصرفین صادر می شود.
• اجازه ممکن است کتبی یا شفاهی باشد که مستاجر باید اجازه را اثبات نماید.  

۲. اگر قرارداد خرید سرقفلی شما بعد از سال ۷۶/۷/۲ باشد به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ ، اصل بر این است که دارنده حق سرقفلی، حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد مگر این حق در قرارداد صراحتا از وی سلب شده باشد .

• ‌ماده ۶ - هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند،  مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
• اگر دارنده حق سرقفلی تخلف نماید و مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد با توجه به قانون مدنی می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید ، اما حق سرقفلی دارنده آن از بین می رود .

ماده ۴۹۸ قانون مدنی :

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.

حال اگر می خواهید مطالب بیشتر را بدانید متن ذیل را مطالعه کنید :

وفق (ماده ی ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)

 مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتبا و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد. انتقال ممکن است در قالب قرارداد فروش یا اجاره یا صلح و... باشد که وکیل قرارداد  در حوزه سرقفلی می تواند با تنظیم قرارداد به نحو خاصی به شما کمک کند .

بنا بر قرارداد اجاره اعم از ( کتبی و شفاهی )،حالت ذیل بین موجر و مستاجر متصور است: 

الف.مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد

 در این حالت  برابر ماده ی ۱۹ قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده و یا اجاره نامه ای در بین نباشد

در این فرض، در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد و در صورت وقوع تخلف، مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه ، مستأجر را ملزم به تخلیه نماید.

نکاتی در این باب

• در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال ، می توانید برابر قانون مرقوم، دادخوستی  تحت عنوان تجویز انتقال منافع ( اجازه انتقال قانونی)  را به محکمه حقوقی تقدیم نمایید و اجازه انتقال را بگیرید که در قسمت تجویز انتقال منافع، به شرح و بسط نسبت به موضوع پرداخته ایم .
• برابر ( تبصره ۱ ماده ۱۶ قانون مرقوم ..)

در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛ موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه )  خواهد داشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا خواهد شد و حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت. که در این صورت  وکیل سرقفلی  می تواند با توجه به تبحر و توانایی بالای خود به شما کمک شایانی نماید.

• مستأجر جدید، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق ( اولیه ) می باشد. بعبارتی مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه است.

 رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶  قرار می گیرد، هرگونه توافقی که منجر به مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی شود، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنانچه در اجاره ی اول ،موضوع عقد اجاره مشمول هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

• حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید  فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. ولکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند با تنظیم سند رسمی و یا سند عادی صورت گیرد.
•  آیا انتقال حق کسب و پیشه و... از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود و موجر می تواند حسب مورد ملک را تخلیه نماید ؟

 انتقال چه از ورثه به ورثه ای دیگر و یا از  شریک به شریک دیگری صورت گیرد، انتقال به غیر محسوب نمی شود و موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید.

• اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ شود ، شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد ؟

عدم دخالت و یا عدم توافق سایر وراث یا شریک در انتقال مورد اجاره به غیر ، تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. لکن سایر افراد می توانند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند.

• آیا انتقال حق کسب و پیشه به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود ؟

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان ۲ راه وجود دارد:

1. مالک اجازه انتقال دهد
2. دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

در غیر اینصورت انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

•  از آنجایی که سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع قرارداد اجاره ایجاد می شود،. بنابراین اگر شما هم حق سرقفلی و هم قرارداد اجاره دارید، قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر شما تابع قانون زمان قرارداد اجاره است نه سند صلح .

ب.خرید حق سرقفلی شما بعد از ۷۶/۷/۲ باشد، برابر شرایط بالا رفتار می شود.

اجاره دادن سرقفلی بدون اجازه مالک :

اگر دارنده حق سرقفلی، مورد سرقفلی را بدون اجازه مالک به دیگری  اجاره دهد  برابر شرایط صدر الذکر با وی رفتار می شود. 

رضایت مالک ملک در اجاره سرقفلی:

اگر قرارداد اجاره شما قبل از تاریخ ۷۶/۷/۲ باشد اصل بر این است که دارنده حق سرقفلی و کسب وپیشه، حق انتقال به غیر ندارد مگر مالک شفاهی یا کتبی اعلام کرده و بعد از این تاریخ باشد.

( اصل بر این است که دارنده حق سرقفلی ، حق اجاره دارد مگر منع شده باشد)