مراحل درخواست فروش ملک مشاع از مراجع قضایی
ملک مشاع ملکی است که دارای چند مالک باشد و به نوعی به صورت مشترک مالکیت آن مال را داشته باشند. حال اگر هر یک از شرکا بخواهد این مالکیت مشترک تقسیم شود، لازم است از اداره ثبت محل وقوع ملک، افراز آن را بخواهد و اگر ملک، غیرقابل افراز تشخیص داده شد، می تواند از دادگاه فروش آن را تقاضا کند.
مال مشاع و مفروز
مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکان متعدد در آن به صورت اشاعه یا مشترک جمع شده است.پیدایش این شراکت ممکن است به صورت اختیاری (مثل خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در سهم الارث) رخ داده باشد. در مقابل اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد، به آن مال مفروز گفته می شود.فرض کنید 3 دانگ یک خانه متعلق به شخص «الف» و ۳ دانگ دیگر متعلق به شخص «ب» است. در اینجا ملک مزبور مشاع و مشترک بین این دو شخص محسوب خواهد شد.
درخواست
ملک مشاع و استفاده از آن قواعد خاص خود را دارد. هیچ یک از مالکان نمی تواند بدون اجازه دیگری، در مال مشاع تصرف کنند، زیرا همه آنها در آن شریک هستند و مالکیت مشترک دارند.گاهی ممکن است یکی از مالکان، دیگر راضی به ادامه این شراکت نباشد و بخواهد سهم خود را بفروشد. در این حالت، اگر شریک دیگر راضی به فروش مال نباشد، او می تواند از دادگاه دستور فروش کامل آن مال را درخواست کند.در واقع طرفین برای رها شدن از مالکیت مشترک، باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر این امر محقق نشود، به دنبال دستور فروش از راه قانونی خواهند رفت.
افراز
در اولین گام برای شروع فرآیند دستور فروش، هر یک از مالکان می تواند ابتدا برای افراز (جداسازی) ملک مشترک به اداره ثبت مراجعه کند.برای دریافت دستور فروش از دادگاه، باید از قبل گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک اخذ شود. افراز به این معناست که سهم هر فرد از ملک مشترک جدا شود.نکته ای که باید مورد توجه قرار داد، این است که زمانی می توان از اداره ثبت درخواست افراز کرد که مراحل عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده و در واقع ملک دارای سند مالکیت باشد.در صورت دارا بودن این شرط، در مرحله بعد مامور اداره ثبت وارد تحقیق و بررسی امر می شود و نتیجه تحقیقات خود را به رییس اداره ثبت ارائه می کند.
اگر ملک مذکور، قابلیت افراز داشته باشد، رییس اداره ثبت پرونده مزبور را به نقشه بردار ثبت تحویل می دهد. نقشه بردار ثبت به همراه نماینده ثبت و مالکان، برای معاینه در محل ملک حاضر خواهند شد. اگر ملک قابل افراز بود، باید نسخه ای از صورت مجلس و نقشه افرازی به شرکا ارائه شود.شرکا می توانند ظرف 10 روز به تصمیم اداره ثبت اعتراض کنند. به اعتراض آنان در دادگاه رسیدگی می شود.اگر دادگاه هم معتقد به قابل افراز بودن ملک باشد، دفتر املاک سند مالکیت قبلی را باطل می کند تا سندهای جدید بر حسب سهم هر شریک صادر شود.حال در فرضی که ملک از سوی اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شود، شرکا می توانند از دادگاه، دستور فروش ملک را درخواست کنند و ضمن این درخواست باید گواهی اداره ثبت که دلالت بر عدم افراز دارد، ضمیمه درخواست خود کنند.
نحوه رسیدگی به دستور فروش ملک مشاع
در دستور فروش، آنچه حائز اهمیت است، گواهی است که از اداره ثبت اخذ شده است و دادگاه با استناد به آن، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.پس از صدور دستور فروش از ناحیه دادگاه، کارشناس رسمی دادگستری ملک مزبور را مورد ارزیابی قرار می دهد و پس از آن، نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به همه شرکا ابلاغ می شود. شرکا ۳ روز فرصت اعتراض دارند. در غیر این صورت فرآیند مزایده ملک آغاز می شود.تشریفات مزایده شامل نشر آگهی، ابلاغ به شرکا و نصب بنر در محل استقرار ملک و… خواهد بود و نیز اعلام اینکه مزایده در مهلت اعلام شده برگزار خواهد شد.طبق قانون اجرای احکام مدنی، مزایده از مبلغ پایه کارشناسی شروع خواهد شد و کسی که برنده این مزایده شود باید 10 درصد آن را در جلسه برگزاری مزایده پرداخت کرده و مابقی را حداکثر ظرف یک ماه پرداخت کند.حال اگر برنده مزایده یکی از همان شرکا باشد، وی موظف است سهم باقی شرکا را پرداخت کند.
نکات مهم دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع در قالب دستور فروش است و چون رای به حساب نمی آید، قابل اعتراض نیست و از آنجایی که اعتبار امر مختومه را ندارد، اگر خواهان دعوا به هدفش نرسید، می تواند دوباره درخواست خود را مطرح کند.اگر درخواست دستور فروش ملک مشاع با دادخواست تقسیم ترکه به دادگاه ارائه شود، دادخواست باید به طرفیت همه شرکا یا ورثه باشد؛ در غیر این صورت، قابل رسیدگی نخواهد بود.دادگاه زمانی می تواند دستور فروش ملک را صادر کند که از قبل گواهی عدم امکان افراز به پیوست درخواست، ضمیمه شده باشد.از انجایی که دستور فروش در قالب دستور است، یعنی نه حکم است نه قرار، پس قابل واخواهی هم نیست.اگر ملک مشاعی در بازداشت یعنی توقیف باشد، در صورت ارائه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع، قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.در صورت در رهن بودن ملک مشاع باز هم دادگاه مکلف به صدور دستور فروش مال مشاع است و مطابق مقررات اجرای احکام مدنی با حفظ حقوق اشخاص تحت هر عنوان فروخته می شود.
دادگاه صالح
در اینجا این پرسش مطرح می شود که درخواست فروش ملک مشاع به کدام دادگاه تقدیم می شود؟ در پاسخ باید گفت این درخواست از دادگاه محل وقوع ملک به عمل می آید. یعنی در هر شهری که ملک مستقر باشد، دادگاه همان شهر، صالح به رسیدگی خواهد بود.همچنین در پاسخ به این پرسش که چه کسانی می توانند درخواست فروش ملک مشاع را بدهند، باید گفت که هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع را به فروش برساند، می توانند به طرفیت همه شرکا درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه کنند.برای مثال اگر یک ملک مشاعی 10 نفر شریک داشته و یکی از شرکا خواهان فروش ملک باشد، باید علیه 9 نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا کند.
مواد قانونی استنادی در دستور فروش ملک مشاع
بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.همچنین طبق ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می کند.قانونگذار در ماده 10 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع نیز بیان کرده است که وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکان متعدد در آن به صورت اشاعه یا مشترک جمع شده است.پیدایش این شراکت ممکن است به صورت اختیاری (مثل خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در سهم الارث) رخ داده باشد. در مقابل اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد، به آن مال مفروز گفته می شود.فرض کنید 3 دانگ یک خانه متعلق به شخص «الف» و ۳ دانگ دیگر متعلق به شخص «ب» است. در اینجا ملک مزبور مشاع و مشترک بین این دو شخص محسوب خواهد شد.
درخواست
ملک مشاع و استفاده از آن قواعد خاص خود را دارد. هیچ یک از مالکان نمی تواند بدون اجازه دیگری، در مال مشاع تصرف کنند، زیرا همه آنها در آن شریک هستند و مالکیت مشترک دارند.گاهی ممکن است یکی از مالکان، دیگر راضی به ادامه این شراکت نباشد و بخواهد سهم خود را بفروشد. در این حالت، اگر شریک دیگر راضی به فروش مال نباشد، او می تواند از دادگاه دستور فروش کامل آن مال را درخواست کند.در واقع طرفین برای رها شدن از مالکیت مشترک، باید ملک را بین خود تقسیم کنند و اگر این امر محقق نشود، به دنبال دستور فروش از راه قانونی خواهند رفت.
افراز
در اولین گام برای شروع فرآیند دستور فروش، هر یک از مالکان می تواند ابتدا برای افراز (جداسازی) ملک مشترک به اداره ثبت مراجعه کند.برای دریافت دستور فروش از دادگاه، باید از قبل گواهی عدم افراز ملک از اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک اخذ شود. افراز به این معناست که سهم هر فرد از ملک مشترک جدا شود.نکته ای که باید مورد توجه قرار داد، این است که زمانی می توان از اداره ثبت درخواست افراز کرد که مراحل عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده و در واقع ملک دارای سند مالکیت باشد.در صورت دارا بودن این شرط، در مرحله بعد مامور اداره ثبت وارد تحقیق و بررسی امر می شود و نتیجه تحقیقات خود را به رییس اداره ثبت ارائه می کند.
اگر ملک مذکور، قابلیت افراز داشته باشد، رییس اداره ثبت پرونده مزبور را به نقشه بردار ثبت تحویل می دهد. نقشه بردار ثبت به همراه نماینده ثبت و مالکان، برای معاینه در محل ملک حاضر خواهند شد. اگر ملک قابل افراز بود، باید نسخه ای از صورت مجلس و نقشه افرازی به شرکا ارائه شود.شرکا می توانند ظرف 10 روز به تصمیم اداره ثبت اعتراض کنند. به اعتراض آنان در دادگاه رسیدگی می شود.اگر دادگاه هم معتقد به قابل افراز بودن ملک باشد، دفتر املاک سند مالکیت قبلی را باطل می کند تا سندهای جدید بر حسب سهم هر شریک صادر شود.حال در فرضی که ملک از سوی اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده شود، شرکا می توانند از دادگاه، دستور فروش ملک را درخواست کنند و ضمن این درخواست باید گواهی اداره ثبت که دلالت بر عدم افراز دارد، ضمیمه درخواست خود کنند.
نحوه رسیدگی به دستور فروش ملک مشاع
در دستور فروش، آنچه حائز اهمیت است، گواهی است که از اداره ثبت اخذ شده است و دادگاه با استناد به آن، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.پس از صدور دستور فروش از ناحیه دادگاه، کارشناس رسمی دادگستری ملک مزبور را مورد ارزیابی قرار می دهد و پس از آن، نظریه ارزیابی یا قیمت گذاری به همه شرکا ابلاغ می شود. شرکا ۳ روز فرصت اعتراض دارند. در غیر این صورت فرآیند مزایده ملک آغاز می شود.تشریفات مزایده شامل نشر آگهی، ابلاغ به شرکا و نصب بنر در محل استقرار ملک و… خواهد بود و نیز اعلام اینکه مزایده در مهلت اعلام شده برگزار خواهد شد.طبق قانون اجرای احکام مدنی، مزایده از مبلغ پایه کارشناسی شروع خواهد شد و کسی که برنده این مزایده شود باید 10 درصد آن را در جلسه برگزاری مزایده پرداخت کرده و مابقی را حداکثر ظرف یک ماه پرداخت کند.حال اگر برنده مزایده یکی از همان شرکا باشد، وی موظف است سهم باقی شرکا را پرداخت کند.
نکات مهم دستور فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع در قالب دستور فروش است و چون رای به حساب نمی آید، قابل اعتراض نیست و از آنجایی که اعتبار امر مختومه را ندارد، اگر خواهان دعوا به هدفش نرسید، می تواند دوباره درخواست خود را مطرح کند.اگر درخواست دستور فروش ملک مشاع با دادخواست تقسیم ترکه به دادگاه ارائه شود، دادخواست باید به طرفیت همه شرکا یا ورثه باشد؛ در غیر این صورت، قابل رسیدگی نخواهد بود.دادگاه زمانی می تواند دستور فروش ملک را صادر کند که از قبل گواهی عدم امکان افراز به پیوست درخواست، ضمیمه شده باشد.از انجایی که دستور فروش در قالب دستور است، یعنی نه حکم است نه قرار، پس قابل واخواهی هم نیست.اگر ملک مشاعی در بازداشت یعنی توقیف باشد، در صورت ارائه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع، قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.در صورت در رهن بودن ملک مشاع باز هم دادگاه مکلف به صدور دستور فروش مال مشاع است و مطابق مقررات اجرای احکام مدنی با حفظ حقوق اشخاص تحت هر عنوان فروخته می شود.
دادگاه صالح
در اینجا این پرسش مطرح می شود که درخواست فروش ملک مشاع به کدام دادگاه تقدیم می شود؟ در پاسخ باید گفت این درخواست از دادگاه محل وقوع ملک به عمل می آید. یعنی در هر شهری که ملک مستقر باشد، دادگاه همان شهر، صالح به رسیدگی خواهد بود.همچنین در پاسخ به این پرسش که چه کسانی می توانند درخواست فروش ملک مشاع را بدهند، باید گفت که هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع را به فروش برساند، می توانند به طرفیت همه شرکا درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه کنند.برای مثال اگر یک ملک مشاعی 10 نفر شریک داشته و یکی از شرکا خواهان فروش ملک باشد، باید علیه 9 نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا کند.
مواد قانونی استنادی در دستور فروش ملک مشاع
بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.همچنین طبق ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می کند.قانونگذار در ماده 10 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع نیز بیان کرده است که وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
