در قراردادهای اجاره چنانچه به هر دلیلی عین مستاجره یا منافع آن از بین برود یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود، عقد اجاره منفسخ می‎شود و قرارداد اجاره از بین می‎رود. 
در این حالت دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره یا منافع آن مطرح می‌شود. 
در این دعوا هم موجر و هم مستاجر حسب مورد می‎توانند به عنوان خواهان، دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند. 
دادگاه صالح برای طرح این دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده باشد.

 چگونگی اجرای رای تایید بطلان قرارداد اجاره
هنگامی که عین مستاجره یا منافع ملک از بین برود، قرارداد از همان زمان از بین می‎رود و دادگاه در دادنامه، انفساخ را تایید می‎کند. به همین دلیل اجراییه صادر نمی‎شود و رای جنبه اعلامی دارد.
هرگاه عیبی که در عین مستاجره ایجاد می‌شود، قابل رفع باشد، اجاره صحیح است. ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند، مستاجر حق فسخ دارد.
اگر به دلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمی‎شود، مستاجر امکان بهره‎برداری از ملک را نداشته باشد، قرارداد صحیح است و مستاجر باید اجاره را نیز پرداخت کند.
اگر بخشی از اجاره تلف شود، نسبت به آن بخش، قرارداد منفسخ می‎شود و مستاجر می‎تواند نسبت به باقی‎مانده عین مستاجره، رابطه قراردادی خود را حفظ کرده و از ملک استیفای منفعت کند یا قرارداد اجاره را فسخ کند. اگر عین ملک یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد، قرارداد اساساً باطل است.

 مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید بطلان قرارداد اجاره
بر اساس ماده ۴۷۱ قانون مدنی، برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
همچنین طبق ماده ۴۷۸ این قانون، هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‎تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
در ماده ماده ۴۸۱ قانون مدنی نیز آمده است که هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب کرد، اجاره باطل می شود.
قانونگذار در ماده ۴۹۶ قانون مدنی نیز بیان کرده است که عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‎شود.
همچنین بر اساس ماده ۴۹۷ این قانون، عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‎شود. اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است، اجاره به فوت موجر باطل می‎شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، به فوت مستاجر باطل می‎شود.