مطابق با نظریه اکثریت قریب به اتفاق متخصصان در امور ساختمانی، هر مقدار که عمر ساختمان افزایش پیدا کند، ساختمان دچار فرسودگی می‌شود و این امر دارای تبعاتی از جمله ایجاد خطرات و لطمات جانی و مالی برای ساکنان آن ساختمان می‎شود.
با افزایش زندگی شهرنشینی، تعداد آپارتمان‎ها افزایش پیدا کرده و افراد با سلایق مختلف و متفاوت در ساختمان‎ها حضور دارند و در شرایطی که ساختمان نیاز به تجدید بنا داشته باشد، در صورتی که همه مالکان به این امر رضایت داشته باشند مشکلی به وجود نخواهد آمد. اما ممکن است رضایت جمعی مالکان نسبت به این امر وجود نداشته باشد.
در صورتی که برخی از مالکان موافق تخریب و نوسازی و برخی دیگر مخالف این امر باشند، قانونگذار راهکاری برای این موضوع پیش‎بینی کرده است. در صورتی که اکثریت مالکان یک آپارتمان، موافق تجدید بنا باشند، می‎توانند از طریق اعطای وکالت به یک وکیل دادگستری یا مدیر ساختمان اقدام به طرح دعوای تجویز تجدید بنا از طریق دادگاه عمومی (حقوقی) محل وقوع ملک به طرفیت اقلیت مخالف کنند.
توصیه می‎شود پیش از شروع دعوا در جهت اثبات دعوای مورد نظر اقدام به انجام تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف محل کنند.
دقت شود انجام تامین دلیل لازم است که توسط هیات ۳ نفره کارشناسان رسمی دادگستری دارای تخصص در رشته عمران سازه انجام گیرد.
پس از انجام تامین دلیل و تنظیم دادخواست، دادگاه در جلسه اول رسیدگی پس از مطالعه پرونده و استماع اظهارات طرفین موضوع را به ۳ تن از کارشناسان رسمی دادگستری متخصص در این امر ارجاع می‎دهد تا هیات کارشناسان منتخب در خصوص ادعای خواهان‏ها مبنی بر به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از آن، نظر خود را اعلام کنند که نظریه هیات کارشناسان می‎تواند تاثیر مستقیمی در نظر نهایی دادگاه داشته باشد.
در این ارتباط ماده ۱۳ الحاقی قانون تملک آپارتمان‎ها مقرر کرده است: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‎های اختصاصی، موافق تجدید بنای آن نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‏شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری آنها پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات ‏مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.
‌تبصره یک (الحاقی 11 خرداد سال 1376): مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره ۲ - چنانچه مالک خودداری‎کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.»
به گزارش عدالت‎سرا، مساله مهم دیگری که باید مدنظر قرار گیرد، این است که در صورت صدور رای دادگاه مبنی بر تجدید بنای ساختمان فرسوده، اگر مالکان مخالف طی مهلت مقرر اقدام به تخلیه ملک نکنند، بنا به درخواست مدیر ساختمان و با تامین مسکن مناسب، به دستور رییس دادگستری محل (رییس شورای حل اختلاف) و احراز مسکن مناسب، تخلیه واحد یا واحدها توسط واحد اجرا صورت می‎گیرد.
شایان ذکر است که مالکان موافق تجدید بنا، می‎توانند همزمان با طرح این دعوا، تخلیه واحد یا واحدهای مخالف را نیز از دادگاه بخواهند و دادگاه نیز در این شرایط، دستور تخلیه را هم‏زمان با حکم تجدید بنا و تهیه مسکن مناسب صادر کند.
ناگفته نماند که تهیه مسکن برای مالکان مخالف به‎ صورت رایگان نبوده و پس از اتمام ساخت، مالکان موافق می‎توانند اجوری که برای مسکن آنان پرداخت کرده‏اند را از سهم واحد آنان استیفا کنند.