نکات کلیدی در خرید ملک
یکی از معضلات کنونی جامعه ما، درگیری و اختلافات ناشی از خرید ملک میان خریدار و فروشنده است. لذا لازم است در هنگام خرید ملک، ارزیابی کاملی نسبت به این امر صورت گیرد تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.
بررسی اسناد ملک
مهمترین مرحله در هنگام خرید ملک، بررسی اسناد و مدارک آن ملک است. قبل از خرید ملک باید سند رسمی مالکیت ملک، صورتمجلس تفکیکی و گواهی پایان کار ساختمان به دقت مورد بررسی قرار گیرد. در اسناد ملک باید نام و مشخصات مالک، نوع کاربری، مساحت ملک، مشخصات ثبتی ملک و موقعیت ملک، قید شود. پس از بررسی موارد ذکرشده، لازم است که اصالت سند نیز مورد ارزیابی قرار گیرد. چرا که ممکن است برخی افراد سودجو با اسناد جعلی اقدام به کلاهبرداری و فروش ملک کنند. بنابراین باید اصالت این اسناد به دقت مورد بررسی قرار گیرد. نکته مهم این است که اطلاعات نوشتهشده در اسناد ملک را باید با آنچه فروشنده مدعی آن است، مورد بررسی قرار داد تا از صحت و سقم آن اطمینان حاصل شود. همچنین باید توجه شود که در متن سند، توابع و ملحقات ملک بهطور روشن نوشته شده باشد و سند ملک با سایر اسناد مانند صورتمجلس تفکیکی بهدقت مطابقت داده شود.
توصیه می‌شود که حتیالمقدور املاک دارای سند رسمی خریداری شود. زیرا املاک بدون سند خطرات و مشکلات بسیاری را میتواند ایجاد کند. قبل از معامله باید بررسی شود که انتقالات قبلی ملک به چه صورت انجام گرفته است و دقت شود که فسادی در معاملات قبلی وجود نداشته باشد. اگر سند مالکیت ملک بهصورت دفترچهای است، باید حتماً مهر و موم داشته باشد. در غیر این صورت احتمال جعلی بودن آن بسیار زیاد است.
تعیین کاربری ملک
در هنگام خرید ملک حتماً لازم است که به کاربری آن توجه لازم شود. چرا که کاربری ملک نقش بسزایی در قیمت و نوع استفاده مجاز از آن دارد. کاربری میتواند مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، فضای سبز یا … باشد. برای اطمینان از کاربری ملک حتماً قبل از انجام معامله بر اساس اسناد رسمی، کاربری موجود ملک را احراز کنید.
استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
فردی که در اداره ثبت، ملک به نام او ثبت شده باشد، مالک ملک محسوب می‌شود. بنابراین فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و هیچگونه مانعی جهت انتقال وجود نداشته باشد. برای اطمینان لازم است که آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام گرفته شود. در پاسخ استعلام اداره ثبت، تمامی موارد از قبیل در بازداشت بودن یا نبودن ملک ذکر می‌شود.
ممکن است ملکی در رهن باشد. این موضوع حتماً باید در سند رسمی ملک درج شود و انتقال ملک به خریدار نیز فقط با اجازه مرتهن صورت میگیرد. به همین دلیل تنظیم سند رسمی بدون مجوز از مرتهن انجام نمیشود. بنابراین لازم است که در هنگام خرید ملک نیز این موضوع بهدقت مورد بررسی قرار گیرد. یکی از موضوعات مهم، بررسی در بازداشت بودن یا نبودن ملک است. دستور بازداشت ملک ممکن است از طرف دادگاه یا از سوی اداره اجرای ثبت اداره ثبت اسناد و املاک باشد. از آثار مهم بازداشت بودن ملک، منع نقل و انتقال است. بنابراین این موضوع حتماً باید توسط خریدار مورد توجه قرار گیرد.
بررسی وضعیت تصرفات ملک
اگر شخصی غیر از مالک، متصرف ملک است، لازم است که رابطه حقوقی وی با مالک مورد بررسی قرار گیرد. باید رابطه حقوقی بین متصرف و مالک بهصورت شفاف باشد و اگر قراردادی بین آنها وجود ندارد، متصرف باید نسبت به تحویل ملک در موعد مقرر اقدام کند.
بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک
گاهی اوقات ممکن است اشخاص ثالث به نحوی در ملک دارای حق و حقوقی باشند که بهرهبرداری کامل از ملک را با مشکل مواجه کند. مانند داشتن حق سرقفلی در املاک تجاری. اگر واگذاری حقوق ملک نسبت به اشخاص ثالث بهصورت رسمی صورت گرفته باشد، این امر از طریق استعلام ثبت قابل شناسایی است. اما اگر بهصورت غیررسمی باشد، امکان استعلام وجود ندارد. از طریق تحقیقات محلی تا حدودی میتوان نسبت به حقوق اشخاص ثالث تحقیق کرد.
بررسی احتمال موقوفه بودن ملک
بسیاری از املاک وقفی، ممکن است در اجاره و در اختیار اشخاص برای کاربری مسکونی یا تجاری باشد. در این صورت لازم است که این امر مورد بررسی دقیق قرار گیرد. بهطور کلی خرید و فروش املاک وقفی ممکن نیست. معمولاً اگر ملکی موقوفه باشد، این وضعیت در استعلام از اداره ثبت مشخص می‌شود. البته گاهی اوقات ممکن است با استعلام از اداره ثبت مشخص نشود و باید از اداره اوقاف و امور خیریه تحقیق شود.
قرار گرفتن ملک در طرحهای عمرانی و عمومی
به گزارش عدالت‌سرا، اگر ملکی در مسیر طرحهای عمومی و عمرانی باشد، در قبال دریافت مبلغی که معمولاً پایینتر از ارزش معاملاتی ملک است، به دولت، شهرداری یا نهادهای نظامی واگذار می‌شود.تبصره ٨ ماده ٩ قانون زمین شهری مقرر میدارد: زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند، پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده، مگر به دولت یا شهرداریها.
بررسی موات بودن یا منابع طبیعی بودن ملک
نکته مهم در خرید ملک بررسی این امر است که ملک جزء منابع طبیعی یا موات نباشد. زمینهای موات در اختیار دولت است و اسناد مالکیت قبلی آنان باطل می‌شود. همچنین تمامی جنگلها و بیشههای طبیعی جزء اموال عمومی محسوب میشوند و متعلق به دولت هستند. بهترین راه برای تشخیص منابع طبیعی بودن املاک، استعلام از اداره منابع طبیعی محل ملک و برای تشخیص موات بودن ملک استعلام از سازمان زمین شهری است.
اگر ملکی بهعنوان زمین موات یا منابع طبیعی اعلام شده باشد، این امر در پرونده ثبتی ملک منعکس شده و با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک این موضوع روشن می‌شود.
بررسی احتمال حق ریشه
در مواردی که مالک زمین، آن را برای کشاورزی، اجاره میدهد یا ملک را در اختیار فردی قرار میدهد که در آن کشاورزی کند، پس از مدتی، زارع صاحب حق ریشه شده است.
حق ریشه یا حق زارعانه، از حق کشاورز در ایجاد محصول و به بار نشستن زمین نشأت گرفته می‌شود و ارزش مالی دارد و قابل خرید و فروش است. لذا هنگام خرید این اراضی توصیه می‌شود که از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته شود.
بررسی عیوب پنهان ملک
در صورتی که مشخص شود ملک مورد معامله در زمان قرارداد عیب پنهانی داشته است، خریدار میتواند به دو روش اقدام کند:
خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند و پول پرداختی خود را پس بگیرد یا اینکه ملک را با وجود نواقص آن بپذیرد و تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد. البته این حق زمانی برای فروشنده ایجاد می‌شود که عیب در زمان معامله پنهان باشد.
بررسی احتمال مانع یا مزاحم
گاهی اوقات ممکن است خریدار ملکی را خریده و سند هم بهنام او منتقل شده باشد.
اما خریدار در استفاده از ملک با مزاحمتهایی روبهرو شود و اشخاص ثالث مانع استفاده او شوند. در هنگام ارزیابی ملک این موضوع باید بهدقت مورد بررسی قرار گیرد.
بررسی بدهیهای احتمالی ملک به نهادهای دولتی و عمومی
بدهیهای مالیاتی ملک، بدهی انشعابات عمومی، بدهی به سازمان تأمین اجتماعی در مورد املاک تجاری و صنعتی و بدهی عوارض به شهرداری، مهمترین بدهیهای ملک به نهادهای دولتی و عمومی محسوب میشوند. البته قبل از تنظیم سند رسمی باید این موارد بهدقت مورد بررسی قرار گیرد و فروشنده باید مفاصا حسابهای مربوط با ملک اعم از مالیات، عوارض شهرداری و تأمین اجتماعی را به دفترخانه ارائه کند.
بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق
یکی از مشکلاتی که ممکن است خریدار با آن روبهرو شود، کسری مساحت ملک است.
این مشکل ممکن است ناشی از اظهار خلاف واقع مالک یا بهدلیل مغایرت متراژ مذکور در سند مالکیت یا وضع موجود ملک باشد. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی بهترین روش این است که ملک توسط کارشناس خبره اندازهگیری شده و متراژ آن محاسبه شود.
تطبیق پایان کار با وضع موجود
در برخی موارد مالکان بعد از اخذ پایان کار اقدام به ایجاد تغییرات در ملک بدون مجوز شهرداری میکنند. برای جلوگیری از بروز این مشکل لازم است فروشنده ملزم شود که پایان کار جدید ارائه کند یا توسط کارشناس خبره، این موضوع بررسی شود.
بررسی توابع املاک
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع ملک باشد، داخل در قرارداد خرید و فروش است و بر همین اساس متعلق به خریدار است. در ارتباط با این امر میتوان گفت که این حکم در همه قراردادهای خرید و فروش جاری است. اگرچه در قرارداد صریحاً ذکر نشده باشد. بهطور مثال در خرید و فروش یک باغ، درختان باغ نیز داخل در معامله هستند.
جانمایی ملک
در املاکی که سند مالکیت آنها تکبرگی نیست، احتمال مغایرت حدود اربعه ملک با حدود اربعه مندرج در سند مالکیت وجود دارد. برای شناسایی این مغایرت باید ملک توسط کارشناس خبره نقشهبرداری «جانمایی» شود. جانمایی ملک به معنای تعیین چهار گوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک در سمت راست بالای صفحه اول سند به نحوی است که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.
مهمترین مرحله در هنگام خرید ملک، بررسی اسناد و مدارک آن ملک است. قبل از خرید ملک باید سند رسمی مالکیت ملک، صورتمجلس تفکیکی و گواهی پایان کار ساختمان به دقت مورد بررسی قرار گیرد. در اسناد ملک باید نام و مشخصات مالک، نوع کاربری، مساحت ملک، مشخصات ثبتی ملک و موقعیت ملک، قید شود. پس از بررسی موارد ذکرشده، لازم است که اصالت سند نیز مورد ارزیابی قرار گیرد. چرا که ممکن است برخی افراد سودجو با اسناد جعلی اقدام به کلاهبرداری و فروش ملک کنند. بنابراین باید اصالت این اسناد به دقت مورد بررسی قرار گیرد. نکته مهم این است که اطلاعات نوشتهشده در اسناد ملک را باید با آنچه فروشنده مدعی آن است، مورد بررسی قرار داد تا از صحت و سقم آن اطمینان حاصل شود. همچنین باید توجه شود که در متن سند، توابع و ملحقات ملک بهطور روشن نوشته شده باشد و سند ملک با سایر اسناد مانند صورتمجلس تفکیکی بهدقت مطابقت داده شود.
توصیه می‌شود که حتیالمقدور املاک دارای سند رسمی خریداری شود. زیرا املاک بدون سند خطرات و مشکلات بسیاری را میتواند ایجاد کند. قبل از معامله باید بررسی شود که انتقالات قبلی ملک به چه صورت انجام گرفته است و دقت شود که فسادی در معاملات قبلی وجود نداشته باشد. اگر سند مالکیت ملک بهصورت دفترچهای است، باید حتماً مهر و موم داشته باشد. در غیر این صورت احتمال جعلی بودن آن بسیار زیاد است.
تعیین کاربری ملک
در هنگام خرید ملک حتماً لازم است که به کاربری آن توجه لازم شود. چرا که کاربری ملک نقش بسزایی در قیمت و نوع استفاده مجاز از آن دارد. کاربری میتواند مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، فضای سبز یا … باشد. برای اطمینان از کاربری ملک حتماً قبل از انجام معامله بر اساس اسناد رسمی، کاربری موجود ملک را احراز کنید.
استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
فردی که در اداره ثبت، ملک به نام او ثبت شده باشد، مالک ملک محسوب می‌شود. بنابراین فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و هیچگونه مانعی جهت انتقال وجود نداشته باشد. برای اطمینان لازم است که آخرین وضعیت ثبتی ملک از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام گرفته شود. در پاسخ استعلام اداره ثبت، تمامی موارد از قبیل در بازداشت بودن یا نبودن ملک ذکر می‌شود.
ممکن است ملکی در رهن باشد. این موضوع حتماً باید در سند رسمی ملک درج شود و انتقال ملک به خریدار نیز فقط با اجازه مرتهن صورت میگیرد. به همین دلیل تنظیم سند رسمی بدون مجوز از مرتهن انجام نمیشود. بنابراین لازم است که در هنگام خرید ملک نیز این موضوع بهدقت مورد بررسی قرار گیرد. یکی از موضوعات مهم، بررسی در بازداشت بودن یا نبودن ملک است. دستور بازداشت ملک ممکن است از طرف دادگاه یا از سوی اداره اجرای ثبت اداره ثبت اسناد و املاک باشد. از آثار مهم بازداشت بودن ملک، منع نقل و انتقال است. بنابراین این موضوع حتماً باید توسط خریدار مورد توجه قرار گیرد.
بررسی وضعیت تصرفات ملک
اگر شخصی غیر از مالک، متصرف ملک است، لازم است که رابطه حقوقی وی با مالک مورد بررسی قرار گیرد. باید رابطه حقوقی بین متصرف و مالک بهصورت شفاف باشد و اگر قراردادی بین آنها وجود ندارد، متصرف باید نسبت به تحویل ملک در موعد مقرر اقدام کند.
بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک
گاهی اوقات ممکن است اشخاص ثالث به نحوی در ملک دارای حق و حقوقی باشند که بهرهبرداری کامل از ملک را با مشکل مواجه کند. مانند داشتن حق سرقفلی در املاک تجاری. اگر واگذاری حقوق ملک نسبت به اشخاص ثالث بهصورت رسمی صورت گرفته باشد، این امر از طریق استعلام ثبت قابل شناسایی است. اما اگر بهصورت غیررسمی باشد، امکان استعلام وجود ندارد. از طریق تحقیقات محلی تا حدودی میتوان نسبت به حقوق اشخاص ثالث تحقیق کرد.
بررسی احتمال موقوفه بودن ملک
بسیاری از املاک وقفی، ممکن است در اجاره و در اختیار اشخاص برای کاربری مسکونی یا تجاری باشد. در این صورت لازم است که این امر مورد بررسی دقیق قرار گیرد. بهطور کلی خرید و فروش املاک وقفی ممکن نیست. معمولاً اگر ملکی موقوفه باشد، این وضعیت در استعلام از اداره ثبت مشخص می‌شود. البته گاهی اوقات ممکن است با استعلام از اداره ثبت مشخص نشود و باید از اداره اوقاف و امور خیریه تحقیق شود.
قرار گرفتن ملک در طرحهای عمرانی و عمومی
به گزارش عدالت‌سرا، اگر ملکی در مسیر طرحهای عمومی و عمرانی باشد، در قبال دریافت مبلغی که معمولاً پایینتر از ارزش معاملاتی ملک است، به دولت، شهرداری یا نهادهای نظامی واگذار می‌شود.تبصره ٨ ماده ٩ قانون زمین شهری مقرر میدارد: زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند، پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده، مگر به دولت یا شهرداریها.
بررسی موات بودن یا منابع طبیعی بودن ملک
نکته مهم در خرید ملک بررسی این امر است که ملک جزء منابع طبیعی یا موات نباشد. زمینهای موات در اختیار دولت است و اسناد مالکیت قبلی آنان باطل می‌شود. همچنین تمامی جنگلها و بیشههای طبیعی جزء اموال عمومی محسوب میشوند و متعلق به دولت هستند. بهترین راه برای تشخیص منابع طبیعی بودن املاک، استعلام از اداره منابع طبیعی محل ملک و برای تشخیص موات بودن ملک استعلام از سازمان زمین شهری است.
اگر ملکی بهعنوان زمین موات یا منابع طبیعی اعلام شده باشد، این امر در پرونده ثبتی ملک منعکس شده و با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک این موضوع روشن می‌شود.
بررسی احتمال حق ریشه
در مواردی که مالک زمین، آن را برای کشاورزی، اجاره میدهد یا ملک را در اختیار فردی قرار میدهد که در آن کشاورزی کند، پس از مدتی، زارع صاحب حق ریشه شده است.
حق ریشه یا حق زارعانه، از حق کشاورز در ایجاد محصول و به بار نشستن زمین نشأت گرفته می‌شود و ارزش مالی دارد و قابل خرید و فروش است. لذا هنگام خرید این اراضی توصیه می‌شود که از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته شود.
بررسی عیوب پنهان ملک
در صورتی که مشخص شود ملک مورد معامله در زمان قرارداد عیب پنهانی داشته است، خریدار میتواند به دو روش اقدام کند:
خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند و پول پرداختی خود را پس بگیرد یا اینکه ملک را با وجود نواقص آن بپذیرد و تفاوت قیمت را از فروشنده بخواهد. البته این حق زمانی برای فروشنده ایجاد می‌شود که عیب در زمان معامله پنهان باشد.
بررسی احتمال مانع یا مزاحم
گاهی اوقات ممکن است خریدار ملکی را خریده و سند هم بهنام او منتقل شده باشد.
اما خریدار در استفاده از ملک با مزاحمتهایی روبهرو شود و اشخاص ثالث مانع استفاده او شوند. در هنگام ارزیابی ملک این موضوع باید بهدقت مورد بررسی قرار گیرد.
بررسی بدهیهای احتمالی ملک به نهادهای دولتی و عمومی
بدهیهای مالیاتی ملک، بدهی انشعابات عمومی، بدهی به سازمان تأمین اجتماعی در مورد املاک تجاری و صنعتی و بدهی عوارض به شهرداری، مهمترین بدهیهای ملک به نهادهای دولتی و عمومی محسوب میشوند. البته قبل از تنظیم سند رسمی باید این موارد بهدقت مورد بررسی قرار گیرد و فروشنده باید مفاصا حسابهای مربوط با ملک اعم از مالیات، عوارض شهرداری و تأمین اجتماعی را به دفترخانه ارائه کند.
بررسی مطابقت مساحت ملک با مساحت مورد توافق
یکی از مشکلاتی که ممکن است خریدار با آن روبهرو شود، کسری مساحت ملک است.
این مشکل ممکن است ناشی از اظهار خلاف واقع مالک یا بهدلیل مغایرت متراژ مذکور در سند مالکیت یا وضع موجود ملک باشد. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی بهترین روش این است که ملک توسط کارشناس خبره اندازهگیری شده و متراژ آن محاسبه شود.
تطبیق پایان کار با وضع موجود
در برخی موارد مالکان بعد از اخذ پایان کار اقدام به ایجاد تغییرات در ملک بدون مجوز شهرداری میکنند. برای جلوگیری از بروز این مشکل لازم است فروشنده ملزم شود که پایان کار جدید ارائه کند یا توسط کارشناس خبره، این موضوع بررسی شود.
بررسی توابع املاک
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع ملک باشد، داخل در قرارداد خرید و فروش است و بر همین اساس متعلق به خریدار است. در ارتباط با این امر میتوان گفت که این حکم در همه قراردادهای خرید و فروش جاری است. اگرچه در قرارداد صریحاً ذکر نشده باشد. بهطور مثال در خرید و فروش یک باغ، درختان باغ نیز داخل در معامله هستند.
جانمایی ملک
در املاکی که سند مالکیت آنها تکبرگی نیست، احتمال مغایرت حدود اربعه ملک با حدود اربعه مندرج در سند مالکیت وجود دارد. برای شناسایی این مغایرت باید ملک توسط کارشناس خبره نقشهبرداری «جانمایی» شود. جانمایی ملک به معنای تعیین چهار گوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک در سمت راست بالای صفحه اول سند به نحوی است که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.
