چگونگی طرح دعوای خلع ید
اگر ملکی که دارای سند رسمی است، اعم از زمین یا خانه، بهصورت غیرقانونی در تصرف فردی غیر از مالک آن باشد، کسی که سند مالکیت به نام اوست، می‌تواند برای تخلیه ملک، دعوای خلعید مطرح کند.
اگر ملکی که دارای سند رسمی است، بهصورت غیرقانونی در تصرف فردی غیر از مالک آن باشد، کسی که سند مالکیت به نام اوست، می‌تواند برای تخلیه ملک، دعوای خلعید مطرح کند.
همچنین اگر یک ملک مشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) در تصرف برخی از مالکان باشد، سایر مالکان میتوانند برای تخلیه ملک، دادخواست خلعید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنهاست، در دادگاه مطرح کنند.
خواهان دعوا، مالک رسمی ملک و خوانده دعوا نیز متصرف غیرقانونی ملک است.
در دادخواست خلعید، خواسته دادخواست، الزام خوانده به رفع تصرف غیرمجاز به همراه تحویل ملک است. همه دعاوی راجع به املاک، در دادگاهی اقامه می‌شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.
نحوه صدور اجراییه
پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر خلع ید صادر و قطعی شد، پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال شده و به خوانده ابلاغ می‌شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به خلع ید اقدام کند.
در صورت عدم تخلیه ملک ظرف مهلت مقرر، اجرای احکام با حضور ضابطین قضایی اقدام به خلعید میکند.
نکات مهم در دعوای خلع ید
در دعوای خلع ید خواهان باید مالک رسمی ملک غیرمنقول باشد و همچنین خوانده باید متصرف غیرقانونی ملک باشد.
در طرح دعوای خلعید اولین شرط این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در مورد املاکی که ثبت نشده است، ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح شود.
همراه با ارائه دادخواست خلعید میتوان اجرت المثل ایام تصرف را نیز از متصرف (خوانده) مطالبه کرد.
اگر خوانده طبق یک قرارداد در آن ملک سکونت داشته باشد ولی پس از پایان یافتن موعد قرارداد، ملک را تخلیه نکند، در این صورت باید داد خواست تخلیه ملک را به جای دادخواست خلع ید مطرح کرد.
اگر شخصی مثل مستاجر به صورت قانونی، مالک منافع ملکی باشد و فرد دیگری به صورت غیرمجاز آن ملک را در تصرف داشته باشد، در این صورت مستاجر می‌تواند علیه متصرف، دادخواست خلع ید مطرح کند.
میتوان همزمان با طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی، به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه کیفری نیز اقدام کرد.
در صورتی که مالک رسمی ملک فوت کند و ملک در تصرف بعضی از وراث باشد، سایر وراث میتوانند به طرفیت آنها دعوای خلع ید مطرح کنند.
اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد، باز هم میتوان دعوای خلع ید مطرح کرد.
اگر فردی که ملک را تصرف کرده است با اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در آن ملک کرده باشد، نمیتوان حکم به قلعوقمع بنا صادر کرد.
زیرا متصرف با اجازه مالک این کار را انجام داده است.
اگر یک ملک به صورت مشاع باشد (یعنی دارای بیش از یک مالک باشد) و بین آنها صلحنامه یا تقسیم نامهای موجود باشد و بر همین اساس ملک در تصرف بعضی از آنها باشد، دیگر نمی توان علیه متصرفان دعوای خلع ید مطرح کرد.
اگر متصرف ملک بدون اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در ملک کرده باشد، در این صورت مالک باید ضمن دادخواست خلعید، تقاضای قلع و قمع بنا را نیز مطرح کند.
دعوای خلع ید مختص اعیان غیرمنقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوای خلعید از مورد اجاره نیز با بررسی تحقق شرایط غصب صورت می‌گیرد.
تا زمانی که ملک به نام خواهان ثبت نشود، دعوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلعید خوانده است، به استناد رأی وحدترویه ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور قابلیت استماع ندارد.
حتی در موردی که خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام کند، در مورد تسلیم مبیع دعوی رد می‌شود.
چنانچه متصرف ملک دلیلی بر تجویز ادامه تصرفات خود ارائه ندهد، با تقاضای مالک از وی خلع ید می‌شود.
تغییر خواسته در جلسه اول دادرسی از خلع ید به تخلیه نسبت به همان ملک به علت مبانی مختلف این دو خواسته مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می‌شود.
همچنین مالک یک دانگ ملک نمی‌تواند تقاضای تخلیه یا خلع کل ملک را مطرح کند.
هرگاه میزان خسارات وارده به غاصب در صورت خلعید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز وی باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه قانون راجع رفع تجاوز و جبران خسارات وارد به املاک مصوب سال ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع، به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف حکم داده می‌شود.
در صورتی که مستاجر، عین مستاجره را به تصرف اشخاص ثالث بدهد، موجر می‌تواند دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را طرح کند.
اما دعوای خلع ید به لحاظ وجود رابطه استیجاری قابل استماع نیست.
دعوای خلع ید در مورد ملک مشاعی باید به طرفیت تمامی مالکان و متصرفان مال مشاعی اقامه شود.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید
بر اساس ماده ۳۱۳ قانون مدنی، هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر اینکه به اخذ قیمت، راضی شود.
همچنین اگر در نتیجه عمل غاصب، قیمت مال منصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر اینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زایده متعلق به خود غاصب است. این موضوع در ماده ۳۱۴ قانون مدنی مورد توجه قرار گرفته است.
همچنین طبق مواد 581 و ۵۸۲ این قانون، تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند، ضامن است.
در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلعید می‌شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع یدشده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.
همچنین بر اساس ماده ۴۴ این قانون، اگر عین محکومبه در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر اینکه متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده باشد و دلایلی هم ارائه کند.
در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
همچنین هرگاه در محلی که باید خلعید شود، اموالی از محکوم علیه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند یا به او دسترسی نباشد، دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل میکند:
اسناد و اوراق بهادار، جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری با یکی از بانکها سپرده می‌شود.
اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاه داری نباشد، به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوطه به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد شود. در مورد سایر اموال، دادورز (مامور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگه میدارد یا به حافظ می سپارد و رسید دریافت میکند.
این موضوع نیز در ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی مورد توجه قانونگذار قرار رفته است.
رای شماره ۱۱۱۰ مورخ 29 آبان سال 1391 شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: چنانچه مال غیرمنقول مورد دعوی (انباری) قبلا به طور رسمی به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلعید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.
رای شماره ۸۱۳ مورخ 15 مهر سال 1391 شعبه ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: دعوای خلع ید، مختص اعیان غیرمنقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوی خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی شرایط نصب، صورت می‌گیرد.
همچنین اگر یک ملک مشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) در تصرف برخی از مالکان باشد، سایر مالکان میتوانند برای تخلیه ملک، دادخواست خلعید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنهاست، در دادگاه مطرح کنند.
خواهان دعوا، مالک رسمی ملک و خوانده دعوا نیز متصرف غیرقانونی ملک است.
در دادخواست خلعید، خواسته دادخواست، الزام خوانده به رفع تصرف غیرمجاز به همراه تحویل ملک است. همه دعاوی راجع به املاک، در دادگاهی اقامه می‌شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.
نحوه صدور اجراییه
پس از اینکه حکم دادگاه مبنی بر خلع ید صادر و قطعی شد، پرونده با صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال شده و به خوانده ابلاغ می‌شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به خلع ید اقدام کند.
در صورت عدم تخلیه ملک ظرف مهلت مقرر، اجرای احکام با حضور ضابطین قضایی اقدام به خلعید میکند.
نکات مهم در دعوای خلع ید
در دعوای خلع ید خواهان باید مالک رسمی ملک غیرمنقول باشد و همچنین خوانده باید متصرف غیرقانونی ملک باشد.
در طرح دعوای خلعید اولین شرط این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد. بنابراین در مورد املاکی که ثبت نشده است، ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح شود.
همراه با ارائه دادخواست خلعید میتوان اجرت المثل ایام تصرف را نیز از متصرف (خوانده) مطالبه کرد.
اگر خوانده طبق یک قرارداد در آن ملک سکونت داشته باشد ولی پس از پایان یافتن موعد قرارداد، ملک را تخلیه نکند، در این صورت باید داد خواست تخلیه ملک را به جای دادخواست خلع ید مطرح کرد.
اگر شخصی مثل مستاجر به صورت قانونی، مالک منافع ملکی باشد و فرد دیگری به صورت غیرمجاز آن ملک را در تصرف داشته باشد، در این صورت مستاجر می‌تواند علیه متصرف، دادخواست خلع ید مطرح کند.
میتوان همزمان با طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی، به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در دادگاه کیفری نیز اقدام کرد.
در صورتی که مالک رسمی ملک فوت کند و ملک در تصرف بعضی از وراث باشد، سایر وراث میتوانند به طرفیت آنها دعوای خلع ید مطرح کنند.
اگر ملکی در رهن یا بازداشت باشد، باز هم میتوان دعوای خلع ید مطرح کرد.
اگر فردی که ملک را تصرف کرده است با اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در آن ملک کرده باشد، نمیتوان حکم به قلعوقمع بنا صادر کرد.
زیرا متصرف با اجازه مالک این کار را انجام داده است.
اگر یک ملک به صورت مشاع باشد (یعنی دارای بیش از یک مالک باشد) و بین آنها صلحنامه یا تقسیم نامهای موجود باشد و بر همین اساس ملک در تصرف بعضی از آنها باشد، دیگر نمی توان علیه متصرفان دعوای خلع ید مطرح کرد.
اگر متصرف ملک بدون اجازه مالک اقدام به ساخت بنا در ملک کرده باشد، در این صورت مالک باید ضمن دادخواست خلعید، تقاضای قلع و قمع بنا را نیز مطرح کند.
دعوای خلع ید مختص اعیان غیرمنقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوای خلعید از مورد اجاره نیز با بررسی تحقق شرایط غصب صورت می‌گیرد.
تا زمانی که ملک به نام خواهان ثبت نشود، دعوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلعید خوانده است، به استناد رأی وحدترویه ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور قابلیت استماع ندارد.
حتی در موردی که خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام کند، در مورد تسلیم مبیع دعوی رد می‌شود.
چنانچه متصرف ملک دلیلی بر تجویز ادامه تصرفات خود ارائه ندهد، با تقاضای مالک از وی خلع ید می‌شود.
تغییر خواسته در جلسه اول دادرسی از خلع ید به تخلیه نسبت به همان ملک به علت مبانی مختلف این دو خواسته مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می‌شود.
همچنین مالک یک دانگ ملک نمی‌تواند تقاضای تخلیه یا خلع کل ملک را مطرح کند.
هرگاه میزان خسارات وارده به غاصب در صورت خلعید و قلع و قمع مستحدثات وی، بسیار بیشتر از تجاوز وی باشد و موجب خسارات جبران ناپذیر به متصرف شود، با استناد به لایحه قانون راجع رفع تجاوز و جبران خسارات وارد به املاک مصوب سال ۱۳۵۸، عوض خلع ید و قلع و قمع، به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف حکم داده می‌شود.
در صورتی که مستاجر، عین مستاجره را به تصرف اشخاص ثالث بدهد، موجر می‌تواند دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را طرح کند.
اما دعوای خلع ید به لحاظ وجود رابطه استیجاری قابل استماع نیست.
دعوای خلع ید در مورد ملک مشاعی باید به طرفیت تمامی مالکان و متصرفان مال مشاعی اقامه شود.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای خلع ید
بر اساس ماده ۳۱۳ قانون مدنی، هرگاه کسی در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند، صاحب مصالح یا درخت می‌تواند قلع یا نزع آن را بخواهد. مگر اینکه به اخذ قیمت، راضی شود.
همچنین اگر در نتیجه عمل غاصب، قیمت مال منصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت. مگر اینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زایده متعلق به خود غاصب است. این موضوع در ماده ۳۱۴ قانون مدنی مورد توجه قرار گرفته است.
همچنین طبق مواد 581 و ۵۸۲ این قانون، تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده است و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت کند، ضامن است.
در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلعید می‌شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع یدشده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.
همچنین بر اساس ماده ۴۴ این قانون، اگر عین محکومبه در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر اینکه متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده باشد و دلایلی هم ارائه کند.
در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
همچنین هرگاه در محلی که باید خلعید شود، اموالی از محکوم علیه با شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند یا به او دسترسی نباشد، دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل میکند:
اسناد و اوراق بهادار، جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری با یکی از بانکها سپرده می‌شود.
اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاه داری نباشد، به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه های مربوطه به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد شود. در مورد سایر اموال، دادورز (مامور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگه میدارد یا به حافظ می سپارد و رسید دریافت میکند.
این موضوع نیز در ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی مورد توجه قانونگذار قرار رفته است.
رای شماره ۱۱۱۰ مورخ 29 آبان سال 1391 شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: چنانچه مال غیرمنقول مورد دعوی (انباری) قبلا به طور رسمی به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلعید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.
رای شماره ۸۱۳ مورخ 15 مهر سال 1391 شعبه ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: دعوای خلع ید، مختص اعیان غیرمنقول است و در مورد سرقفلی مصداق ندارد. دعوی خلع ید از مورد اجاره نیز با بررسی شرایط نصب، صورت می‌گیرد.
