گاهی ممکن است مستاجر بدون اخذ رضایت مالک ملک، اقدام به تغییر شغل کند که در چنین مواردی، مالک می‌تواند، تخلیه به دلیل تغییر شغل را از دادگاه بخواهد.
در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، ممکن است مورد اجاره به منظور انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اخذ رضایت مالک ملک، اقدام به تغییر شغل کند. در این صورت مالک می‌تواند، تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد؛ مگر اینکه شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
با طرح دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک خواهان و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی یا معاینه محل، بعد از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه عین مستاجره کرده و در رای صادره مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد، به منظور تخلیه تعیین میکند.
در دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل، خواهان دعوا، مالک ملک است که باید دادخواست خود را علیه مستاجر (خوانده) مطرح کند.
در دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت تغییر شغل و قطعیت آن، اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می‌شود که ظرف مهلت تعیینشده در رای، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
در صورتی که مستاجر در مهلت تعیینشده، اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ملک میکند.
اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نشده و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوای فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمیشود.
در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد.
در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل شود، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمیشود.
البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می‌شود.
در صورتی که مراجع ذیصلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع کنند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نبوده و در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد. تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف است. دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم به هیچ وجه مسموع نیست.
دریافت اجارهبهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ از بین رفتن شغل مستاجر موجبی برای تغییر شغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر برای تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیشبینی نشده است؛ بلکه صرفاً این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده است که می‌تواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ کند.
در صورت انجام تغییر شغل توسط مستاجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ایجاد می‌شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد.
همچنین اطلاع نداشتن مستاجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.
آنچه در تغییر شغل ملاک است، تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است. بنابراین اگر مستاجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش گوشی موبایل کند، چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری، تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می‌شود، مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.
تغییر شغل توسط مستاجر دوم، در فرضی که مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستاجره را داشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستاجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نشده است.
مشاغل بستنی‌فروشی و خواروبار فروشی عرفاً مشابه محسوب می‌شوند. زیرا در خواروبار فروشی، معمولاً بستنی نیز فروخته می‌شود. بنابراین تغییر شغل مستاجر از بستنی‌فروشی به خواروبار فروشی، تخلف نیست.
خودداری طولانیمدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستاجر (تغییر شغل) عرفاً به منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.
تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستاجر به منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل خواهد بود.
دعوی تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به واسطه تغییر شغل نیست. بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستاجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.
مستندات قانونی
بر اساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، «در موارد زیر موجر می‌تواند، حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر میکند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد. بند ۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر نمی‌تواند بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد. مگر اینکه شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.»
همچنین بر اساس ماده ۲۷ این قانون، «در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از 10 روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین میکند.»
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ 14 شهریور سال 1391 شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
حق تخلیه عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمیشود.
رأی شماره ۷۶۸ مورخ 29 شهریور سال 1391 شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
در صورتی که در قرارداد اجاره، شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد، اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری، مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد، تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.
رأی شماره ۷۷۵ مورخ 20 شهریور سال 1391 شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
دریافت اجارهبهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
رای شماره ۹۰۲ مورخ 30 مهر سال 1391 شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هرچند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه مورد اجاره خواهد بود.
رأی شماره ۷۵۲ مورخ 9 مهر سال 1391 شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، تغییر شغل مستاجر محسوب نمیشود و موجب تخلیه را فراهم نمیآورد.
رأی شماره 1456 مورخ 30 دی سال 1391 شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
در اجارههای تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال 1356، هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجارهنامههای بعدی شده باشد، از درجه اعتبار ساقط است. لذا چنانچه در اجاره اول مورد استفاده اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازمالاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.
رأی شماره ۸۳۰۵ مورخ 6 آبان سال 1391 شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می‌شود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی می‌تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را مطرح کند.
با طرح دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک خواهان و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی یا معاینه محل، بعد از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه عین مستاجره کرده و در رای صادره مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد، به منظور تخلیه تعیین میکند.
در دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل، خواهان دعوا، مالک ملک است که باید دادخواست خود را علیه مستاجر (خوانده) مطرح کند.
در دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت تغییر شغل و قطعیت آن، اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می‌شود که ظرف مهلت تعیینشده در رای، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
در صورتی که مستاجر در مهلت تعیینشده، اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ملک میکند.
اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نشده و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوای فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمیشود.
در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد.
در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل شود، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمیشود.
البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می‌شود.
در صورتی که مراجع ذیصلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع کنند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نبوده و در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد. تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف است. دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم به هیچ وجه مسموع نیست.
دریافت اجارهبهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ از بین رفتن شغل مستاجر موجبی برای تغییر شغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر برای تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیشبینی نشده است؛ بلکه صرفاً این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده است که می‌تواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ کند.
در صورت انجام تغییر شغل توسط مستاجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ایجاد می‌شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد.
همچنین اطلاع نداشتن مستاجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.
آنچه در تغییر شغل ملاک است، تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است. بنابراین اگر مستاجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش گوشی موبایل کند، چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری، تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می‌شود، مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.
تغییر شغل توسط مستاجر دوم، در فرضی که مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستاجره را داشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستاجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نشده است.
مشاغل بستنی‌فروشی و خواروبار فروشی عرفاً مشابه محسوب می‌شوند. زیرا در خواروبار فروشی، معمولاً بستنی نیز فروخته می‌شود. بنابراین تغییر شغل مستاجر از بستنی‌فروشی به خواروبار فروشی، تخلف نیست.
خودداری طولانیمدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستاجر (تغییر شغل) عرفاً به منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.
تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستاجر به منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل خواهد بود.
دعوی تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به واسطه تغییر شغل نیست. بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستاجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.
مستندات قانونی
بر اساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، «در موارد زیر موجر می‌تواند، حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر میکند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد. بند ۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر نمی‌تواند بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد. مگر اینکه شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.»
همچنین بر اساس ماده ۲۷ این قانون، «در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از 10 روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین میکند.»
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ 14 شهریور سال 1391 شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
حق تخلیه عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمیشود.
رأی شماره ۷۶۸ مورخ 29 شهریور سال 1391 شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
در صورتی که در قرارداد اجاره، شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد، اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری، مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد، تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.
رأی شماره ۷۷۵ مورخ 20 شهریور سال 1391 شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
دریافت اجارهبهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
رای شماره ۹۰۲ مورخ 30 مهر سال 1391 شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هرچند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه مورد اجاره خواهد بود.
رأی شماره ۷۵۲ مورخ 9 مهر سال 1391 شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل، تغییر شغل مستاجر محسوب نمیشود و موجب تخلیه را فراهم نمیآورد.
رأی شماره 1456 مورخ 30 دی سال 1391 شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
در اجارههای تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال 1356، هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجارهنامههای بعدی شده باشد، از درجه اعتبار ساقط است. لذا چنانچه در اجاره اول مورد استفاده اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازمالاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.
رأی شماره ۸۳۰۵ مورخ 6 آبان سال 1391 شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می‌شود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی می‌تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را مطرح کند.
