استقرار در لغت مصدر باب استفعال از ریشه «قَرَر» به معنای ثبات، سکون و استوار شدن است و در اصطلاح حالت دوام و ثبات امری در واقع، استقرار گویند.مالکیت نیز در لغت به معنای مالک بودن و دارندگی است و در اصطلاح رابطه‌ای میان فرد و شیء است که به موجب آن فرد اختیار انجام دادن تصرفات مالکانه را در آن مال دارد؛ مثل فروختن آن مال یا استفاده از آن. ورثه نیز در لغت جمع وارث است و به مجموع کسانی که ارث می‌برند، ورثه می‌گویند.
زمان تملک وارثان
تا زمانی که شخص زنده است، مالک دارایی خودش است اما پس از مرگ و با از بین رفتن شخصیت متوفی این دارایی قهراً به ورثه منتقل می‌شود. برابر با ماده 867 قانون مدنی «ارث به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا می‌کند.» بنابراین ورثه با فوت مورث قهراً مالک ترکه می‌شوند. اراده ورثه و مورث در انتقال ترکه اثر نخواهد داشت.
بنابراین مرگ مورث آغاز تحقق ارث و سبب جدایی دارایی از شخصیت او است. باید افزود که انتقال دارایی متوفی در صورتی تحقق خارجی می‌یابد که ترکه به طور قطعی به ملکیت وارثان درآید، زیرا در این زمان است که جابه جایی صورت می‌پذیرد.
دو لحظه مرگ و تملک وارثان مقارن با هم و در دید عرف در یک زمان است. اما ترکه پس از پرداخت دیون و واجبات مالی در ملکیت وارثان استقرار می‌یابد.
چگونگی استقرار مالکیت
به گزارش پژوهشکده باقرالعلوم، مالکیت مستقر در برابر مالکیت غیرمستقر یا متزلزل قرار دارد. منظور از مالکیت غیرمستقر آن است که مالکیت از شخص انتقال‌دهنده به انتقال‌گیرنده منتقل شود اما به علت وجود قیدی (در خصوص ترکه به علت عدم پرداخت دیون و وصایا و...) این انتقال تثبیت نشده است.
با مرگ مورث دارایی او به ملکیت وارثان درمی‌آید ولی چون این دارایی با حقوق موصی له و طلبکاران و تعهدات مربوط به واجبات مالی متوفی آمیخته است، ترکه به دارایی وارثان نمی‌پیوندد و تا زمان تصفیه به صورت مستقل و جدای از دارایی وارثان باقی می‌ماند. به این معنا که ترکه پس از پرداخت دیون و واجبات مالی در ملکیت وارثان استقرار می‌یابد و تصفیه ترکه شرط استقرار مالکیت است.
تصفیه ترکه
تصفیه ترکه طریقه‌ای برای پرداخت دیون و اجرای وصایا و آماده ساختن ترکه برای پیوستن به دارایی وارثان است. برای تصفیه کردن ترکه ابتدا باید میزان آن مشخص شود.
برای تعیین میزان ترکه باید همه اموالی که در ملکیت متوفی بوده است، محاسبه شده و مطالبات متوفی نیز باید محاسبه شود. همچنین تمام اموالی که پس از مرگ به دارایی مورث می‌پیوندد اما سبب آن توسط خود متوفی ایجاد شده است جزو ترکه محسوب می‌شود، مثل این که متوفی قطعه‌ای اختراع کرده باشد که پس از مرگش جایزه‌ای به آن تعلق می‌گیرد. این جایزه نیز جزو ترکه محسوب می‌شود.
پس از تعیین میزان ترکه و برای به دست آوردن ترکه خالص (یعنی آنچه به ملکیت مستقر وارثان درمی‌آید و میان آنها تقسیم می‌شود) که میان ورثه تقسیم می‌شود، باید آن را تصفیه کرد و حقوق و دیونی را که به آن تعلق می‌گیرد را از ترکه ناخالص کاست.
در صورتی که ترکه بیش از دیون باشد همه آنها پرداخت می‌شود اما هرگاه ترکه کمتر از میزان دیون باشد، برخی دیون بر برخی دیگر مقدم هستند.
ماده 870 قانون مدنی درباره ترتیب مقرر در ماده 869 قانون مدنی می‌گوید: «حقوق مزبوره در ماده قبل باید به ترتیبی که در ماده مزبور مقرر است، تأدیه شود و مابقی اگر باشد بین وراث تقسیم شود.»
ماده 869 قانون مدنی این حقوق و دیون را مشخص کرده است و بیان می‌دارد: «حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادا شو، از قرار ذیل است: قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق به اعیان ترکه بوده مثل عینی که متعلق رهن است؛ دیون و واجبات مالی متوفی و وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثه و زیاده بر ثلث با اجازه آنها.»
بنابراین بهای کفن میت مقدم بر تمام هزینه‌ها است. پس از آن نوبت به طلب‌های با وثیقه و عادی است و اجرای وصایای متوفی آخرین مرحله تصفیه دارایی‌های او خواهد بود.
در خصوص بند یک ماده 869 قانون مدنی باید گفت هزینه دفن و تجهیز متوفی و هزینه حفظ و اداره ترکه که در ماده 869 قانون مدنی نیامده است، طبق ماده 225 قانون امور حسبی باید لحاظ شود. برابر این ماده «دیون و حقوقی که بر عهده متوفی است بعد از هزینه دفن و کفن و تجهیز متوفی و سایر هزینه‌های ضروری از قبیل هزینه حفظ و اداره ترکه باید از ترکه داده شود.»
در خصوص بند دوم ماده 869 قانون مدنی باید گفت که ماده 226 قانون امور حسبی می‌گوید: «....در موقع تقسیم، دیونی که به موجب قوانین دارای حق تقدم و رجحان هستند رعایت خواهد شد.»
همچنین پس از تأدیه دیون و واجبات مالی از آنچه باقی مانده است وصایای متوفی اجرا می‌شود. طبق 267 قانون امور حسبی، «پس از تعیین حقوق و دیون متوفی و پرداخت آن و اخراج مورد وصیت؛ اگر از ترکه چیزی باقی بماند، باقیمانده ترکه به ورثه داده می‌شود.» بنابراین پس از تصفیه ترکه، ماترک به ورثه متوفی تعلق دارد و مالکیت آنها که به موجب موت ایجاد شده بود، مستقر می‌شود.
حکم معامله پیش از استقرار مالکیت
طبق ماده 871 قانون مدنی «هرگاه ورثه نسبت به اعیان ترکه معاملاتی انجام دهند، مادام که دیون متوفی تأدیه نشده است، معاملات مزبوره نافذ نبوده و دیان می‌توانند آن را برهم زنند.» ماده 229 قانون امور حسبی نیز مقرر می‌کند «تصرفات ورثه در ترکه از قبیل فروش، صلح و هبه نافذ نیست مگر بعد اجازه بستانکاران یا ادای دیون»
باید توجه داشت که حکم عدم نفوذ معاملات در ماده فوق ناظر به تصرفاتی است که موجب انتقال مال باشد، مانند فروش و هبه لذا شامل قراردادهای مربوط به اداره ترکه مانند اجاره دادن و تعمیر اموال نمی‌شود.تلف مبیع قبل از قبض: اگر مال مورد معامله قبل از تسلیم و بدون تقصیر و اهمال از سوی فروشنده، تلف شود معامله خود به‌خود فسخ می‌شود و بهای معامله باید به مشتری پس داده شود.
تحقیقات محلی: شنیدن گواهی گواهان و مطلعین محلی توسط قاضی.
تدلیس: به اعمالی می‌گویند که موجب فریب طرف معامله می‌شود و شخص فریب‌خورده تحت شرایط قانونی حق فسخ دارد.
تلف: به از بین رفتن مال بدون دخالت مستقیم یا غیر مستقیم مالک یا شخص دیگر گفته می‌شود.
توقیف اجرای حکم: قطع موقت اجرای حکم یا قرار به دستور مقام صلاحیتدار پس از شروع به اجرا را می‌گویند.
برای اطلاع از آخرین اخبار اقتصادی ، صنعتی ، حوادث و قیمتهای لحظه ای ارز ، دلار ، طلا و سکه اینجا کلیک کنید.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
