هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و سهم مبیع را تملک کند.
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
فرض کنید شخص "الف" و "ب" مشترکا مالک یک قطعه زمین هستند. سه دانگ از زمین ملک شخص "الف" و سه دانگ باقیمانده از آن شخص "ب" است.
"الف" طی قراردادی سهم خود از زمین را به شخص "ج" میفروشد. در این حالت شریک دیگر یعنی شخص "ب" حق دارد پولی را که "ج" در ازای خرید زمین به "الف" پرداخته است، به او بپردازد و زمین را به ملکیت خود درآورد. به این نوع اعمال حق، حق شفعه میگویند.
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی برای اعمال حق شفعه، شرایطی لازم است که در زیر به آنها اشاره میکنیم.
شریک بودن در ملک
حق شفعه در مال مشاع به وجود می‌آید. منظور از مال مشاع مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و نتوان در خارج سهم هر کدام از شرکا را از هم تشخیص داد؛ بهگونهای که همه آنها در جزء جزء مال با هم شریکند و تا زمانی که مال تقسیم (افراز) نشود، معلوم نیست که هر کدام از شرکا مالک کدام جزء مشخص از مال خواهند بود.
به محض این که مال تقسیم شود حق شفعه از بین میرود. به این ترتیب زمان اعمال حق شفعه باید قبل از تقسیم مال باشد.
غیرمنقول بودن مال
حق شفعه صرفا در مورد اموال غیرمنقول اعمال میشود. منظور از اموال غیرمنقول، اموالی هستند که نتوان آنها را از محلی به محل دیگر انتقال داد.
فرقی ندارد که این اموال ذاتا در محلی مستقر شوند؛ مثل یک قطعه زمین کشاورزی یا آن که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده باشد؛ به‌صورتی که اگر بخواهیم این اموال را جا‌به‌جا کنیم موجب خرابی یا نقص خود مال یا محلی که مال در آن قرار دارد، شویم.
مثل بنایی که در یک قطعه زمین ساخته میشود یا آجری که در ساخت یک دیوار به کار میرود.
قابل تقسیم بودن ملک
همان‌طور‌که در زیر عنوان شریک بودن در ملک اشاره کردیم، ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد.
برای اطلاع یافتن از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملکی به طریق زیر عمل میکنیم:
1- اگر ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد یعنی ملک و مشخصات آن در دفتر املاک ثبت نشده باشد قابلیت تقسیم یا عدم وجود این قابلیت در آن، به وسیله کارشناس رسمی داگستری مشخص میشود.
2- اگر ملکی سابقه ثبتی داشته باشد با مراجعه به اداره ثبت و تایید این نهاد میتوان اقدام به تقسیم کرد.
قابل تقسیم نبودن ملک دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل ضرری است که در صورت تقسیم ملک به مالک وارد میشود.
به این جهت که برخی از اموال در اثر تقسیم، ارزش اقتصادی خود را از دست میدهند.
گاهی ممکن است تقسیم کردن مالی با نظم عمومی جامعه یا قوانین کشور مخالف باشد. به این ترتیب ملک قابل تقسیم میشود.
انتقال ملک به وسیله قرارداد بیع باشد
انتقال ملک به وسیله قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد، به این معناست که شخص "ج" لازم است خانه را طی قرارداد خرید و فروش از آن خود کند تا به این ترتیب برای شخص "ب" حق شفعه ایجاد شود.
بنابراین اگر شخص "الف" ملک خودش را به شخص "ج" ببخشد یا با "ج" مصالحه کند، شریک دیگر "ب" نمیتواند از حق شفعه استفاده کند.
ملک باید مشترک بین دو شریک باشد
به این ترتیب هرگاه بیش از دو نفر مالک زمینی باشند حق شفعه برای هیچ کدام از آنها ایجاد نمیشود.
لازم است در زمان فروش مال به شخص "ج" مال فقط دو مالک داشته باشد اما خریدار ممکن است بیش از یک نفر باشد.
در این زمینه مشکلی در اعمال حق شفعه وجود ندارد چرا که وجود دو شریک در زمان فروش ملک به "ج" لازم است نه در زمان اعمال حق شفعه توسط شخص "ب".
ممکن است شخص "ج" طی قرارداد دیگری سهم خود را به شخص "د" واگذار کند. در این حالت باز هم "ب" اختیار اعمال حق شفعه را دارد.
شفیع در صورتی نسبت به بخش دوم (معامله ج و د) حق شفعه پیدا میکند که نخستین بخش (معامله الف و ج) را پس از اطلاع از فروختن، فورا به ملکیت خودش در بیاورد.
در غیر این صورت، ملک دارای سه شریک شده و دیگر امکان اعمال حق شفعه در آن وجود نخواهد داشت.
حق شفعه مالی است
دلیل مالی بودن این حق از آن جهت است که به وسیله این حق میتوان مالی را به دست آورد.
یعنی شخص "ب" میتواند با پرداخت مبلغ مشخصی پول به شخص "ج"، مال را از آن خود کند.
فلسفه حق شفعه ایجاد حس امنیت در میان شریکان و دفع کردن شریک ناخواسته و احتمالی است.
حق شفعه قابل اسقاط (صرف‌نظر‌کردن و چشم‌پوشی) است. صاحب حق شفعه (شفیع) میتواند از این حق استفاده یا از آن صرف‌نظر کند.
در صورتی که از این حق صرف‌نظر کند، امکان بازگشت مجدد این حق وجود ندارد.
حق شفعه حق عینی است
منظور از حق عینی حقی است که فردی مستقیما به یک مال پیدا میکند؛ چرا که وقتی "ج" ملک را از "الف" میخرد مستقیما برای شخص "ب" (شفیع) نسبت به آن مال فروختهشده حق ایجاد میشود.
در این حالت لازم است "ب" در دادگاه دعوی مطرح کند تا ملک را از آن خود کند. طرح دعوی توسط "ب" نشان‌دهنده آمادگی او برای اعمال حق شفعه است.
در صورت اثبات شرایط اعمال حق شفعه دادگاه مالکیت شفیع نسبت به قسمت فروختهشده را اعلام میکند.
حق شفعه غیرقابل انتقال است
حق شفعه غیرقابل انتقال است. به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای "ب" ایجاد میشود و "ب" نمیتواند این حق خود را به دیگری منتقل کند.
تنها راه انتقال حق شفعه از شخص "ب" به دیگری در حالتی است که "ب" فوت کند و این حق او به ارث برسد. در این حالت وراث "ب" حق شفعه خواهند داشت.
لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند، باید همه آنها از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به همه قسمتهایی که مورد معامله قرارگرفته است، این حق را اجرا کنند.
بنابراین اینگونه نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد.
حق شفعه فوری است
به گزارش مهداد، اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فوراً اراده خودش را اعلام نکند، این‌طور برداشت میشود که وی قصد صرف‌نظر کردن از حق شفعه خویش را دارد.
در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد.
شفیع از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان "الف" و "ج" فورا باید اراده خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند.
همواره شفیع نسبت به وقوع قرارداد ناآگاه فرض میشود. هر کسی مدعی است که شفیع از وقوع قرارداد خبر داشته است باید این ادعای خود را اثبات کند.
در خصوص اجرای حق شفعه مطابق قانون، امکان جزء‌جزء کردن اجرای حق شفعه وجود ندارد.
صاحب حق یا باید از آن صرف‌نظر کند یا نسبت به تمام ملک مورد نظر آن را اجرا کند.
دعوی اعمال حق شفعه در دادگاه محل وقوع ملک صورت میگیرد. مثلا اگر ملک در شهر سنندج قراردارد، دادگاه سنندج صالح به رسیدگی دعوی حق شفعه است.
این دعوی علیه خریدار "ج" و فروشنده "الف" اقامه میشود و دعوی بر خریدار به تنهایی کافی نیست.
برای اعمال حق شفعه ابتدا لازم است شفیع همان مبلغی که "ج" برای خرید ملک به خریدار پرداخته در صندوق دادگستری بپردازد یا به صندوق ثبت بسپارد و سپس اقدام به اعمال این حق کند.
فرض کنید شخص "الف" و "ب" مشترکا مالک یک قطعه زمین هستند. سه دانگ از زمین ملک شخص "الف" و سه دانگ باقیمانده از آن شخص "ب" است.
"الف" طی قراردادی سهم خود از زمین را به شخص "ج" میفروشد. در این حالت شریک دیگر یعنی شخص "ب" حق دارد پولی را که "ج" در ازای خرید زمین به "الف" پرداخته است، به او بپردازد و زمین را به ملکیت خود درآورد. به این نوع اعمال حق، حق شفعه میگویند.
با توجه به ماده ۸۰۸ قانون مدنی برای اعمال حق شفعه، شرایطی لازم است که در زیر به آنها اشاره میکنیم.
شریک بودن در ملک
حق شفعه در مال مشاع به وجود می‌آید. منظور از مال مشاع مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و نتوان در خارج سهم هر کدام از شرکا را از هم تشخیص داد؛ بهگونهای که همه آنها در جزء جزء مال با هم شریکند و تا زمانی که مال تقسیم (افراز) نشود، معلوم نیست که هر کدام از شرکا مالک کدام جزء مشخص از مال خواهند بود.
به محض این که مال تقسیم شود حق شفعه از بین میرود. به این ترتیب زمان اعمال حق شفعه باید قبل از تقسیم مال باشد.
غیرمنقول بودن مال
حق شفعه صرفا در مورد اموال غیرمنقول اعمال میشود. منظور از اموال غیرمنقول، اموالی هستند که نتوان آنها را از محلی به محل دیگر انتقال داد.
فرقی ندارد که این اموال ذاتا در محلی مستقر شوند؛ مثل یک قطعه زمین کشاورزی یا آن که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده باشد؛ به‌صورتی که اگر بخواهیم این اموال را جا‌به‌جا کنیم موجب خرابی یا نقص خود مال یا محلی که مال در آن قرار دارد، شویم.
مثل بنایی که در یک قطعه زمین ساخته میشود یا آجری که در ساخت یک دیوار به کار میرود.
قابل تقسیم بودن ملک
همان‌طور‌که در زیر عنوان شریک بودن در ملک اشاره کردیم، ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد.
برای اطلاع یافتن از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملکی به طریق زیر عمل میکنیم:
1- اگر ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد یعنی ملک و مشخصات آن در دفتر املاک ثبت نشده باشد قابلیت تقسیم یا عدم وجود این قابلیت در آن، به وسیله کارشناس رسمی داگستری مشخص میشود.
2- اگر ملکی سابقه ثبتی داشته باشد با مراجعه به اداره ثبت و تایید این نهاد میتوان اقدام به تقسیم کرد.
قابل تقسیم نبودن ملک دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل ضرری است که در صورت تقسیم ملک به مالک وارد میشود.
به این جهت که برخی از اموال در اثر تقسیم، ارزش اقتصادی خود را از دست میدهند.
گاهی ممکن است تقسیم کردن مالی با نظم عمومی جامعه یا قوانین کشور مخالف باشد. به این ترتیب ملک قابل تقسیم میشود.
انتقال ملک به وسیله قرارداد بیع باشد
انتقال ملک به وسیله قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد، به این معناست که شخص "ج" لازم است خانه را طی قرارداد خرید و فروش از آن خود کند تا به این ترتیب برای شخص "ب" حق شفعه ایجاد شود.
بنابراین اگر شخص "الف" ملک خودش را به شخص "ج" ببخشد یا با "ج" مصالحه کند، شریک دیگر "ب" نمیتواند از حق شفعه استفاده کند.
ملک باید مشترک بین دو شریک باشد
به این ترتیب هرگاه بیش از دو نفر مالک زمینی باشند حق شفعه برای هیچ کدام از آنها ایجاد نمیشود.
لازم است در زمان فروش مال به شخص "ج" مال فقط دو مالک داشته باشد اما خریدار ممکن است بیش از یک نفر باشد.
در این زمینه مشکلی در اعمال حق شفعه وجود ندارد چرا که وجود دو شریک در زمان فروش ملک به "ج" لازم است نه در زمان اعمال حق شفعه توسط شخص "ب".
ممکن است شخص "ج" طی قرارداد دیگری سهم خود را به شخص "د" واگذار کند. در این حالت باز هم "ب" اختیار اعمال حق شفعه را دارد.
شفیع در صورتی نسبت به بخش دوم (معامله ج و د) حق شفعه پیدا میکند که نخستین بخش (معامله الف و ج) را پس از اطلاع از فروختن، فورا به ملکیت خودش در بیاورد.
در غیر این صورت، ملک دارای سه شریک شده و دیگر امکان اعمال حق شفعه در آن وجود نخواهد داشت.
حق شفعه مالی است
دلیل مالی بودن این حق از آن جهت است که به وسیله این حق میتوان مالی را به دست آورد.
یعنی شخص "ب" میتواند با پرداخت مبلغ مشخصی پول به شخص "ج"، مال را از آن خود کند.
فلسفه حق شفعه ایجاد حس امنیت در میان شریکان و دفع کردن شریک ناخواسته و احتمالی است.
حق شفعه قابل اسقاط (صرف‌نظر‌کردن و چشم‌پوشی) است. صاحب حق شفعه (شفیع) میتواند از این حق استفاده یا از آن صرف‌نظر کند.
در صورتی که از این حق صرف‌نظر کند، امکان بازگشت مجدد این حق وجود ندارد.
حق شفعه حق عینی است
منظور از حق عینی حقی است که فردی مستقیما به یک مال پیدا میکند؛ چرا که وقتی "ج" ملک را از "الف" میخرد مستقیما برای شخص "ب" (شفیع) نسبت به آن مال فروختهشده حق ایجاد میشود.
در این حالت لازم است "ب" در دادگاه دعوی مطرح کند تا ملک را از آن خود کند. طرح دعوی توسط "ب" نشان‌دهنده آمادگی او برای اعمال حق شفعه است.
در صورت اثبات شرایط اعمال حق شفعه دادگاه مالکیت شفیع نسبت به قسمت فروختهشده را اعلام میکند.
حق شفعه غیرقابل انتقال است
حق شفعه غیرقابل انتقال است. به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای "ب" ایجاد میشود و "ب" نمیتواند این حق خود را به دیگری منتقل کند.
تنها راه انتقال حق شفعه از شخص "ب" به دیگری در حالتی است که "ب" فوت کند و این حق او به ارث برسد. در این حالت وراث "ب" حق شفعه خواهند داشت.
لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند، باید همه آنها از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به همه قسمتهایی که مورد معامله قرارگرفته است، این حق را اجرا کنند.
بنابراین اینگونه نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد.
حق شفعه فوری است
به گزارش مهداد، اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فوراً اراده خودش را اعلام نکند، این‌طور برداشت میشود که وی قصد صرف‌نظر کردن از حق شفعه خویش را دارد.
در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد.
شفیع از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان "الف" و "ج" فورا باید اراده خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند.
همواره شفیع نسبت به وقوع قرارداد ناآگاه فرض میشود. هر کسی مدعی است که شفیع از وقوع قرارداد خبر داشته است باید این ادعای خود را اثبات کند.
در خصوص اجرای حق شفعه مطابق قانون، امکان جزء‌جزء کردن اجرای حق شفعه وجود ندارد.
صاحب حق یا باید از آن صرف‌نظر کند یا نسبت به تمام ملک مورد نظر آن را اجرا کند.
دعوی اعمال حق شفعه در دادگاه محل وقوع ملک صورت میگیرد. مثلا اگر ملک در شهر سنندج قراردارد، دادگاه سنندج صالح به رسیدگی دعوی حق شفعه است.
این دعوی علیه خریدار "ج" و فروشنده "الف" اقامه میشود و دعوی بر خریدار به تنهایی کافی نیست.
برای اعمال حق شفعه ابتدا لازم است شفیع همان مبلغی که "ج" برای خرید ملک به خریدار پرداخته در صندوق دادگستری بپردازد یا به صندوق ثبت بسپارد و سپس اقدام به اعمال این حق کند.
