بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در اماکن تجاری، قانونگذار امتیازی برای دارنده سند رسمی در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط و صرف وقت و انتظار برای تعیین وقت محاکمه و غیره، مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره‌بها یا تخلیه مورد اجاره ملزم کند.
لذا موجر دارنده سند رسمی اجاره می‌تواند به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و نیز دادگستری مراجعه کند و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از این امتیاز صرف نظر کند دادگاه‌های دادگستری موظفند به درخواست او رسیدگی کنند.
در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه در چه حالتی موجر باید برای مستاجری که اجاره‌بها را نمی‌پردازد، اظهارنامه بفرستد تا از مزایای قانونی برای تخلیه بهره‌مند شود؟
در پاسخ باید گفت در صورتی که مابین موجر و مستاجر قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر قرارداد تنظیم شده است، رسمی نباشد و به اصطلاح عادی باشد، فرستادن اظهارنامه ضروری است.
پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود و باید به آن پاسخ داد، این است که اگر مستاجر اجاره‌بها را مطابق مقررات پرداخت نکند و شرایط قانونی برای تخلیه او فراهم شود، آیا نصف حق سرقفلی به او تعلق می‌گیرد؟ 
پاسخ این پرسش منفی است. حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد و عین مستاجره از تصرف او خارج می‌شود.
اینکه موجر بتواند از حق تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها بهره‌مند شود، به شرایطی بستگی دارد:
حالت نخست: اخطاریه 10 روزه اداره ثبت (در مورد اجاره‌نامه رسمی) یا اظهارنامه (در مورد اجاره‌نامه عادی یا در مواردی که اجاره‌نامه موجود نیست) برای نخستین بار به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر با وجود پایان مهلت 10 روزه اقدام به پرداخت اجاره‌بها نمی‌کند.
در این حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری پرداخت می‌کند. در این صورت، حکم تخلیه صادر نمی‌شود.
حالت دوم: مستاجر به منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه 10 روزه داخل در مهلت قانونی یعنی همان 10 روز اقدام به پرداخت اجاره‌بهای معوقه می‌کند. 
در این صورت چنانچه مستاجر 2 بار ظرف یک سال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کند و برای بار سوم اجاره‌بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر می‌تواند مستقیماً درخواست تخلیه از دادگاه کند و دادگاه دیگر نمی‌تواند به مستاجر مهلت دهد یا او را از ارفاق حالت اول برخوردار کند و حکم تخلیه صادر می‌شود. 
بنابراین اگر مستاجر برای مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه 10 روزه داخل در مدت قانونی، اجاره‌بها را بپردازد اما در مرتبه دوم علی‌رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه اجاره‌بها را نپردازد، دقیقا شرایط حالت اول محقق می‌شود یعنی اگر موجر دادخواست تخلیه به طرفیت او در داگاه مطرح کند و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری واریز کند دیگر حکم تخلیه صادر نمی‌شود و این ارفاق فقط برای یک مرتبه است. 
در صورتی که در حالت دوم مستاجر در هر دو مرتبه پس از ابلاغ، اجاره‌بها را در مهلت قانونی می‌پردازد اما برای اذیت و آزار موجر این کار را انجام می‌دهد. 
این در حالی است که اگر ظرف یک سال دو مرتبه این عمل را انجام دهد و در مرتبه سوم اجاره‌بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند موجر حق تخلیه دارد.