بسیاری از اوقات با آگهی‌ها و تابلوهایی با عبارت «سرقفلی این ملک واگذار می‌شود» یا «این ملک تجاری به فروش می‌رسد» روبرو می‌شویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع می‌شود. اما باید توجه داشت که روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می‌شود، دور می‌زند. 

هر گاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان، رونق کسب و کار در حرفه‌ای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرف‌نظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجادکننده آن از جمله شهرت و در مواردی برند ایجاد می‌شود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.
حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده اما مهمترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است. این در حالی است که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 که بر قراردادهای فعلی حاکم است، قانونگذار از مساله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را، آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.
از طرف دیگر از نظر قانون شهرداری، تأسیس دفاتر برخی مشاغل در واحدهای مسکونی مجاز شناخته شده که مسایل و احکام آن، موضوع این نوشتار است.

 تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه 
به طور کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعد از انعقاد قرارداد اجاره محل‌های تجاری به وجود می‌آید و در تعریف آن باید گفت سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجاره‌بها، از مستأجر گرفته می‌شود تا محل تجاری واگذار شود. 
در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می‌آید. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت هستند. 
در قوانین قبل از سال 1376 هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته، منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما به موجب قانونی که در سال مزبور وضع شد، از آن تاریخ در هر قرارداد اجاره‌ای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.

 سرقفلی در چه مواردی تعلق می‌گیرد؟
به موجب قانون سال 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین وی می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
به‌علاوه چنانچه مالک، سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، در هنگام تخلیه مستأجر اول حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
در بخش دیگری از این قانون آمده است، هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر است و در صورتی که مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این فرض مستأجر می‌تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. 
همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می‌تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، طبق قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در فرض انتقال محل اجاره به مستأجر بعدی، ضمن اینکه حق فسخ اجاره‌نامه برای مالک به وجود می‌آید، مستأجر استحقاق دریافت نیمی از حق کسب و پیشه را دارد. 
به‌علاوه در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري برخلاف توافق و قرارداد،‌ نه‌تنها موجر مي‌تواند تخليه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداري از طریق دادگاه وی را اجبار کند بلكه در اين صورت نیز هيچ مبلغي از بابت سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نمي‌شود.
پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که چه اقدامات دیگری باعث اسقاط حق کسب و پيشه و سرقفلي مي‌شوند؟ در پاسخ باید گفت تعدي و تفريط باعث اسقاط حق کسب و پيشه و سرقفلي مي‌شود. تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غيرمتعارف توسط مستأجر و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري است. 
همچنین عدم پرداخت اجاره‌بها يکي ديگر از اسباب تخليه محل کسب است. در این صورت مالک ملک مي‌تواند با ارسال اظهارنامه‌ای نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک مي‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام کند .
پرسش دیگری که می‌توان مطرح کرد، این است که آیا برای انتقال واحد تجاری، اخذ رضایت مالک شرط است؟ پاسخ این پرسش مثبت است. زیرا بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، اصل بر عدم حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر است. 
اما مستأجر می‌تواند در قبال پرداخت حق مالکانه موجر به مبلغ عرف محل و اخذ موافقت در این خصوص اقدام کند. در غیر این صورت چنانچه مستأجر موضوع اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق خواهد داشت از طریق دادگاه صالحه حكم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر را به اجرا درآورد، که البته مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

 سلب حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه 
طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، چنانچه مطابق قرارداد، حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه سلب شده یا اجاره‌‌نامه‌ای‌ در بین نبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل ‌تخلیه مورد اجاره‌، حق كسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند. 
در این صورت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌‌كننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد کرد. 
مستأجر جدید نیز از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. البته هرگاه ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ حكم قطعی، منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حكم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
در صورتی که مالک از تنظیم سند رسمی سرقفلی امتناع کند، مستأجر می‌تواند با هدف عينيت بخشيدن و تثبيت حق سرقفلي، به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه و با طرح دعوای الزام به تنظيم سند سرقفلي علیه مالک به حق قانونی خود دست یابد.
همچنین در صورتی که مالکی واحد مسکونی خود را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از مکان مسکونی برای امور تجاری استفاده کند، با اثبات تخلف از مقررات شهرداری و اقدام برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی درخصوص نوع استفاده از ساختمان آمده، چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مطرح و نسبت به تعطیلی محل کسب و تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد.

 دایر کردن چه مشاغلی در واحدهای مسکونی مجاز است؟ 
برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود. بنابراین استفاده از اماکن مسکونی به ‌منظور راه‌اندازی کلینیک درمانی، آزمایشگاهی، طبی، تزریقات، داروخانه و درمانگاه خصوصی منعی ندارد. 
اجازه استفاده از اماکن مسکونی جهت مشاغل مذکور منوط به این است که اگر فردی از ساکنان آن ساختمان مسکونی بتواند ایجاد مزاحمت ناشی از فعالیت حرفه‌ای را برای خود و دیگران ثابت كند و این مزاحمت عرفاً غیر قابل تحمل باشد، مانند رفت ‌و آمدهای غیر متعارف، حضور مداوم‌ مراجعان در راه‌پله ساختمان و سر و صدای غیر قابل ‌تحمل از جانب آنها، انتقال بیماری به ساكنان ساختمان و.... در این شرایط حکم به تعطیلی واحد کسبی داده خواهد شد.

 با تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶ مستأجر حق سرقفلی دارد؟
پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که در صورت تنظیم رابطه استیجاری بر مبنای قانون سال ۱۳۷۶، آیا مستأجر حق سرقفلی دارد؟‌ که در پاسخ باید گفت اگر مالک، هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی از ‌مستاجر دریافت کند، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می‌‌‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت ‌عادله روز از مالک دریافت کند. 
در این خصوص چنانچه بین طرفین اختلاف باشد دادگاه بر اساس نظریه کارشناس، قیمت عادله روز را‌ ‌تعیین می کند.