طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود.
اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده رامستأجر، مورد اجاره را عین مستأجره و اجاره بها را مال الاجاره گویند. اجرت المسمی، اجاره بهایی است که طرفین در قرارداد یا پس از امضای قرارداد درباره میزان آن توافق کرده‌اند و در مقابل، اجرت المثل اجاره بهایی است که بدون توافق طرفین و با توجه به اجاره موارد مشابه تعیین می‌شود. قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعی بار‌ها دستخوش تغییر شده است. ازجمله مهم‌ترین آن‌ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هررابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد. بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در این مختصر صرفاً روابط موجر و مستأجر را بر اساس آخرین قانون مصوب (قانون سال ۱۳۷۶) بررسی می‌کنیم.
قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی وساختمان‌های دولتی و نظایر آن که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفا‌تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد‌ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم‌های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود،قرارداد عادی است.
قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد:
۱ – مدت اجاره در آن قید شده باشد.
۲ – در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳ – به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد. چه مواردی باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود
۱ – طرفین و سمت آن‌ها:
مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن‌ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصراربعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود. درصورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است.
البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر (که مالک منافع است) می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.
۲ – مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.
۳ – مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می‌شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.
۴ – ضمانت اجرای تخلف از قرارداد:
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبربودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد.
مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجراز استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.شرایط دهگانه دانستنی های معامله با وکیل فروشنده یا موجر هر حرفه ای دارای دانستنی های مخصوص به خودش است. دانستنی های معامله از جمله دانستنی های ضروری هر شهروندی است که قصد خرید و فروش کالایی را دارد. به خصوص دانستنی های معامله خانه که ازجمله دانستنی های مهم و ضروری و پر اهمیت می باشد. با ما تا آخر همراه باشید.
شاید تا به حال تجربه تنظیم یک قرارداد فروش یا اجاره نامه را داشته اید که یک طرف خودش حضور ندارد به هردلیلی ولی فردی را بعنوان وکیل خود معرفی تا از جانب وی قرارداد را امضا نماید. در خصوص معامله با وکیل رعایت چند نکته بسیار ضروری و حیاتی است چه بسا عدم رعایت آن موجب بروز مشکلات حقوقی و کیفری و همچنین دعاوی صنفی در اتحادیه املاک شود.
اما این نکات چی هستند:
وکالتنامه فقط بصورت محضری یعنی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی باشدوکالتنامه دارای مهر برجسته باشد و جعلی و یا فتوکپی نباشدمشخصات وکیل و موکل با اصول اسناد هویتی یعنی شناسنامه و کارت ملی و سند مالکیت تطابق داده شود بررسی شود که آیا وکالت محدودیت زمانی دارد یا خیر. چون برخی وکالتنامه ها ده روزه یا بطور کلی مدت دارهستند و بعداز آن بی اعتبارندآیا موکل محجور نباشد یعنی از نظر سنی و عقلی سالم و کامل باشد موضوع وکالت چیست یعنی آیا وکیل علاوه بر صلاحیت و اختیار انجام معامله حق اخذ ثمن معامله یا قرض الحسنه رادهم دارد یا خیر؟
موکل در قید حیات است یا نه آیا موضوع وکالت قبلا انجام شده یادنه؟ مثلا اگر موکل بعداز وکالت خودش ملک را فروخته یا اجاره داده ولی به وکیل اطلاع نداده در اینجا موضوع وکالت منتفی شده و معامله بعدی باطل است وکالت بلاعزل اگر نیست استعلام شود که وکیل عزل شده یا نه حتی وکلای دادگستری هم باید وکالتنامه محضری ارائه کنند.
نکاتی در خصوص پیش فروش ساختمان
1-در قرار داد بایستی پلاک و مشخصات ثبتی ملک ، نشانی ، تعداد اتاق ، شماره طبقه ، واحد ، پارکینگ، نوع کاربری و مساحت کل عرصه و اعیان ، همچنین مصالح ساختمانی و سیستم گرمایش و سرمایش، تماما” به طور دقیق قید گردد.این موارد باید بر اساس پروانه ساخت و شناسه فنی هر واحد باشد.
2-مبلغ قرارداد، میزان اقساط ، تعداد قبوض اقساطی و زمان تحویل باید در قرارداد تصریح گردد.
3-تنظیم قرارداد پیش فروش در صلاحیت دفتر خانه های اسناد رسمی و تنظیم صورت جلسه مقدماتی در صلاحیت بنگاه های املاک می باشد.
4-تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان نیاز به ارائه گواهی مالیاتی از طرف پیش فروشنده ندارد و صرفا” حق التحریری خاص به آن تعلق می گیرد.
5-میزان خسارت تاخیر پیش فروشنده در انجام دادن تعهداتش در قرارداد تعیین می گردد، اما چنانچه طرفین به مبلغی بیشتر توافق کنند این توافق معتبر است.
6-طرفین می توانند در نحوه ی پرداخت اقساط توافق نمایند اما باید توجه کنند حداقل ۱۰ در صد بها، همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و نمی توانند خلاف آن توافق نمایند.
7-پیش خریدار می تواند پرداخت باقی مانده اقساط را منوط به تایید مهندس ناظر ساختمان کند. شایان ذکر است پیش خریدار، به نسبت اقساطی که پرداخت نموده ،مالک ملک پیش فروش شناخته می شود.
8-پیش فروشنده فقط با رضایت همه ی مالکان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را به دیگری واگذارنماید.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل :
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
