انواع خیارات در قانون مدنی کدامند؟
خيار يا خيار فسخ اصطلاحي در فقه و حقوق به معناي حق برهم‌زدن يک‌جانبه قرارداد است.
خيار اسم مصدري به معني اختيار و به مفهوم اختياري‌ست که شخص در فسخ معامله دارد.
در قانون مدني ايران به پيروي از کتب فقهي يک نظريه عمومي براي خيارات ايجاد شده که در قوانين
ديگر کشورها مانند ندارد.
انواع خيار
در ماده 396 قانون مدني ده نوع خيار ذکر شده‌است:
1- خيار مجلس: اختيار برهم‌زدن بيع تا زماني که دو طرف در کنار هم هستند و از هم جدا نشده‌اند.
2- خيار حيوان: اختيار فسخ معامله خريد حيوان براي مشتري تا سه روز پس از عقد.
3- خيار شرط: شرطي در قرارداد که به يکي از دو طرف يا شخص ثالثي در مدت معيني اختيار
فسخ قرارداد را مي‌دهد.
4- خيار تأخير ثمن: اختيار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن در ظرف سه روز از تاريخ بيع.
5- خيار رؤيت و تخلف وصف: خيار بر هم زدن قرارداد براي شخصي که مالي را نديده و فقط به
اعتبار اوصافي که براي آن ذکر شده خريده باشد و موضوع معامله داراي اوصافي که ذکر شده نباشد.
6- خيار غبن: اختيار فسخ معامله براي کسي که دچار غبن فاحش شده‌است.
7- خيار عيب: اختيار فسخ معامله به دليل عيبي که در مبيع بوده و مشتري در هنگام عقد از آن
اطلاع نداشته.
8- خيار تدليس: اختيار فسخ براي کسي که فريب خورده باشد.
9- خيار تبعض صفقه
10- خيار تخلف شرط
خيار شرط:
گرچه در برخي از نوشته هاي حقوقي اين دو ترکيب را به جاي هم به کار مي برند . شکي نيست که بين آن دو فرق است و براي همين در ماده 401 قانون مدني هر دو ترکيب استعمال شده است . ماده مرقوم مقرر داشته است : « اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد...
هم شرط خيار و هم بيع باطل است.»
خيار به معني ، اختيار فسخ معامله است و چنانچه اين اختيار ناشي از شرط مقرر بين طرفين عقد باشد، آن را «خيار شرط» مي نامند، همانطور که ممکن است به هريک از علل مقرر در ماده 396 قانون مدني ايجاد شود؛ ولي خيارات ديگر مانند خيار مجلس و حيوان و عيب و ...... به حکم قانون به وجود مي آيند، بدون اين که توافق طرفين نقشي در آن ها داشته باشد و خيار شرط در نتيجه توافق و تلاقي اراده ي طرفين در ضمن عقد لباس هستي به تن مي کند.
ماده 399 قانون مدني مي گويد: « در عقد بيع ممکن است شرط شود که در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هردو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد .» آن موجود تبعي که در ضمن عقد اصلي در نتيجه تلاقي اراده‌ي طرفين ابراز وجود مي کند شرط خيار است و آن اختيار فسخ که در نتيجه‌ي اين موجود اعتباري تبعي حاصل مي شود، «خيار شرط» ناميده مي شود.
توجه به ماده 400 قانون مدني نيز فرق آن دو را رخ‌عيان مي سازد: « اگر ابتدا مدت خيار ذکر نشده باشد، ابتداء آن از تاريخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملين است.» پس اين شرط خيار نيست که مدت براي آن تعيين مي شود، بلکه حق ناشي از آن ، که خيار شرط ( حق فسخ ناشي از شرط) ناميده مي شود، بايد مدت داشته باشد.
توجه به اين دو نيز جمله معناي آن دو را روشن تر خواهد ساخت:
شرط خيار يعني شرطي که خيار ( اختيار فسخ ) ايجاد مي کند.
خيار شرط يعني خياري ( اختيار فسخ) که از شرط حاصل مي شود.
سبب ايجاد خيار را شرط خيار مي نامند و آنچه در نتيجه‌ي آن شرط به وجود مي آيد، خيار شرط نام مي نهند.
سخن آخر اين که «خيار شرط نتيجه‌ي شرط خيار است».
ماده 399 قانون مدني,در عقده بيع (خريد و فروش)ممکن است شزط شود که در مدت معين براي فروشنده يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد .
خيار حيوان:
واژ? خيار، اسم مصدر اختيار يا مصدري است به معناي اختيار و مقصود اختياري است كه شخص در فسخ معامله دارد، به همين جهت گاه همراه با كلمه فسخ مي‌آيد و مي‌گويند خيار فسخ.
معني خيار حيوان: چون امكان دارد در حيوان، عيب پنهاني باشد كه نتوان تمييز داد، و شناسائي حيوان بيمار از سالم دست كم براي مردم عادي دشوار است قانون مدني به خريدار حق داده است كه تا سه روز از تاريخ بيع عقد را فسخ كند. (ماده 398 قانون مدني).
مستند شرعي اين خيار:
روايت صحيحه‌اي كه فضيل بن يسار از امام صادق (ع) نقل كرده است كه گفت: گفتم به امام (ع) كه شرط در حيوان چيست؟ فرمودند: سه روز براي مشتري.
حقوق دانان معتقدند ذكر خيار براي مشتري، ناظر به مورد غالب است كه حيوان مبيع مي‌شود و خريدار آن را تملك مي‌كند. مقصود اين است كه هر تملك كنند? حيوان در بيع تا سه روز حق فسخ دارد، خواه خريدار باشد (غالب) يا فروشنده، يا هر دو ولي هرگاه مبيع حيوان باشد، فروشنده حق فسخ ندارد.
قلمرو اجراي ماده 398:
ماده 398 قانون مدني را بايد تفسير محدود كرد و آن را به موردي اختصاص داد كه ترديد نباشد. از اين تعبير در دو مورد مي‌توان استفاده كرد:
خيار حيوان ويژه موردي است كه مبيع، حيوان زنده باشد؛ زيرا در عرف، حيوان كشته، مانند مرغ يا ماهي و گوسفند، در حكم اشياء است و حكمتي كه براي جلوگيري از ضرر ناشي از بيماري حيوان گفته شده است تنها در مورد حيوان زنده محملي پيدا مي‌كند.
در اينكه آيا ماده 398 ناظر به موردي است كه مبيع، حيوان معين باشد يا در بيع كلي، به نظر مي‌رسد كه ويژه عين معين باشد زيرا در بيع كلي، تمليك از هنگام عقد انجام نمي‌شود و هيچ نويسنده‌اي ابتداي خيار را، تاريخ قبض مشتري ندانسته است. بنابراين امكان فسخ عقد تا سه روز از تاريخ بيع، هيچ ضرري را نمي‌تواند جبران كند و حكمت ماده 398، تنها در جايي مورد مي‌يابد كه مبيع عين معين باشد و به محض وقوع بيع به ملكيت خريدار در آيد. باضافه در جايي كه معلوم شود فروشنده، کالايي را كه از مصداقهاي كلي برگزيده، داراي صفات مشروط در عقد نباشد و به ديد عرف معيب است، مي‌توان الزام او را به تسليم فرد سالم در خواست كرد و جايي براي اعمال خيار باقي نمي‌ماند در واقع خيار حيوان يكي از شاخه‌هاي خيار عيب است، با اين تفاوت كه در اين مورد قانونگذار عيب مبيع را مفروض دانسته و به همين مناسبت خريدار را از اثبات آن معاف كرده است بنابراين همانطور كه خيار عيب ويژه مبيع معين است، خيار حيوان نيز در مبيع كلي راه ندارد.
مبدأ اين خيار از زمان عقد است بنابراين اگر بايع و مشتري سه روز از هم جدا نشوند، خيار حيوان منقضي مي‌شود ولي خيار مجلس باقي مي‌ماند.
اموري كه خيار حيوان را ساقط مي‌كنند:
در عقد، شرط سقوط اين خيار را بكنيم؛
بعد از عقد صاحب خيار آن را ساقط كند؛
تصرف صاحب خيار در حيوان
واژه خيار، مصدري است به معناي اختيار و مقصود اختياري است که شخص در فسخ معامله دارد، به همين جهت معمولاً همراه با کلمه فسخ مي‌آيد و مي‌گويند خيار فسخ. خيار حقي است که به دو طرف عقد يا يکي از آنها و گاه به شخص ثالث داده مي¬شود. اجراي اين حق، عمل حقوقي است که با يک اراده انجام مي‌شود و نياز به قصد انشاء دارد و در زمره ايقاعات است برخلاف اقاله(برهم زدن معامله با توافق) که با تراضي واقع مي‌شود.
خيار مجلس:
ناميدن خيار مزبور به خيار مجلس مبتني بر تغليب است زيرا اغلب معاملات در حال نشستن متعاملين در محل معين منعقد مي‌گردد. ماده 397 قانون مدني مي‌گويد: هر يک از متبايعين بعد از عقد في المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند، اختيار فسخ معامله را دارند».
مبناي خيار مجلس بر پايه اصل «حکومت اراده‌ها» است
اعمال خيار در مواردي که عقد به وسيله وکيل واقع مي‌شود؛ اگر نمايندگي مطلق باشد و اختصاص به کار معين نداشته باشد، مانند نمايندگي ولي قهري نسبت به کودکي که در سرپرستي اوست و نمايندگي مدير شرکتهاي سهامي و عامل در عقد مضاربه چنين نماينده‌اي که عهده‌دار اداره اموال است، به طور مستقل طرف عقد واقع مي‌شود و مي‌تواند عقدي را که خود بسته است فسخ کند، زيرا حق فسخ نيز يکي از اختيارهاي ناشي از اداره اموال است. با وجود اين، اختيار نماينده، حق موکل را از بين نمي‌برد و اگر او هم در مجلس عقد حاضر و اهليت اظهار نظر را داشته باشد، مي‌تواند عقد را فسخ کند
اعمال خيار در عقودي که به وسيله مکاتبه يا تلفن انجام مي‌شود
در موردي که خريد و فروش به وسيله مکاتبه انجام مي‌شود، چون دو طرف در يک محل براي بستن عقد اجتماع نمي‌کنند، ترديدي وجود ندارد که خيار مجلس نيز تحقق نمي‌يابد، ولي در فرضي که عقد با تلفن منعقد مي‌شود ممکن است گفته شود که ارتباط فکري و معنوي دو طرف هنگام مکالمه در حکم حضور در يک مجلس است پس تا هنگامي‌که گفتگوي نهايي را قطع نکرده‌اند مي‌توانند از خيار مجلس استفاده کنند، ولي با توجه به اينکه از احکام مربوط به خيار مجلس به خوبي برمي‌آيد که حضور واقعي در مجلس عقد نيز مانند ارتباط فکري، سهمي در اين راه دارد و تنها ارتباط معنوي باعث ايجاد خيار نيست؛ چنانچه اگر دو طرف به گفته‌هاي خود در مجلس عقد پايان دهند و به کار ديگر بپردازند تا زمانيکه از آن مجلس خارج نشده‌اند، خيار فسخ دارند در حالي که ارتباط فکري آنان نيز قطع شده است مي‌توان نتيجه گرفت که خيار مجلس در عقودي که به وسيله تلفن انجام مي‌گيرد جاري نيست
اعمال خيار در معامله با خود
در مواردي که يک نفر جانشين دو طرف عقد است و با خود معامله مي‌کند، بر پايه تفسير محدود از حکم استثنائي خيار در عقد بيع، مي‌توان گفت خيار مجلس مقيد به مورد متعارض است که دو فرد با دو اراده متمايز در ايجاد عقد شرکت داشته‌اند. در چنين حالتي فرض شده است که دو طرف، تا زماني که با هم هستند و به گفتگو ادامه مي‌دهند، اراده قاطع خود را بر التزام به بيع ابراز نکرده و به طور ضمني براي خود حق فسخ را محفوظ داشته‌اند و به همين دليل نيز تنها از لحظه جدايي پاي‌بند به قرار و پيمان خويش‌اند. ولي اين تباني در صورتي که يک نفر با خود معامله مي‌کند قابل تصور نيست.[5]
سقوط خيار مجلس:
حکم خيار مجلس از قواعد مربوط به نظم عمومي نيست و به اراده کسي که به سود اوست ساقط مي‌شود خواه بيان اين اراده صريح باشد يا ضمني. پس هرگاه فروشنده در ثمن و خريدار در مبيع تصرف کند، اماره بر اين است که از خيار مجلس چشم پوشيده و خواسته است ملتزم به بيع باشد. همچنين اگر خريدار در همان مجلس عقد، مبيع را به ديگري بفروشد يا خوراکي را که خريده شروع به خوردن کند، با اين کار به طور ظمني خيار مجلس را ساقط کرده است. ذکر اين نکته در آخر لازم است که در صورتي که يکي از متبايعين از مجلس عقد خارج شود، خيار مجلس از طرفين ساقط مي‌گردد اگرچه طرف ديگر هنوز در مجلس عقد حضور داشته باشد زيرا در اين صورت عرفاً گفته مي‌شود که متبايعين متفرق شده‌اند.
تبصره در باب خيار مجلس
اگر وکيل تنها وکالت در انعقاد قرارداد داشته باشد ولي وکالت در فسخ معامله به وي داده نشده باشد، بعد از انعقاد قرارداد، وکالت وي به دليل انجام موضوع آن خاتمه مي يابد و لذا حضور وي در مجلس عقد از جهت وجود خيار مجلس معتبر نخواهد بود. از طرفي خود متعاملين نيز به دليل عدم حضور در مجلس عقد غايب محسوب شده و لذا نمي توانند از خيار مجلس بهره مند گردند. بدين جهت وکيل نيز نمي تواند خيار را فضولتاً از جانب موکل اعمال نمايد تا بعداً از سوي موکل تنفيذ گردد چرا که خود موکل نيز از چنين حقي برخوردار نيست تا بتواند آن را از طريق وکيل اعمال نمايد. پس در چنين صورتي تنها حضور متعاملين معتبر خواهد بود و خود متعاملين حق فسخ قرارداد را خواهند داشت.
خيار تأخير:
س 1555: شخصى خانهاى را از فردى به قيمت معيّنى خريده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولى بدون آنكه شرط تأخير پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اينكه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحويل خريدار نداده است، آيا اين بيع، باطل محسوب مىشود؟
ج: مجرّد تأخير مشترى در پرداخت ثمن به فروشنده و دريافت مبيع از او بيع را باطل نمىكند هر چند آن را با فروشنده شرط نكرده باشد. ولى بعداز گذشت سه روز از اين بيع، فروشنده خيار فسخ دارد.
درخيار رويت وتخلف وصف:
ماده 410 - هرگاه مالي رانديدوآن رافقط به وصف بخردبعدازديدن اگرداراي اوصافي كه ذكرشده است نباشدمختارمي شودكه بيع رافسخ كندبه همان نحوكه هست قبول نمايد.
ماده 411 - اگربايع مبيع رانديدولي مشتري آن راديده باشدومبيع غير اوصافي كه ذكرشده است داراباشدفقط بايع خيارفسخ خواهدداشت
ماده 412 - هرگاه مشتري بعضي ازمبيع راديده وبعض ديگررابه وصف يا ازروي نمونه خريده باشدوآن بعض مطابق وصف يانمونه نباشدمي تواندتمام مبيع راردكندياتمام آن راقبول نمايد.
ماده 413 - هرگاه يكي ازمتبايعين مالي راسابقاديده وبه اعتمادرويت سابق معامله كندوبعدازرويت معلوم شودكه مال مزبوراوصاف سابقه راندارد اختيارفسخ خواهدداشت
ماده 414 - دربيع كلي خياررويت نيست وبايع بايدجنسي بدهدكه مطابق بااوصاف مقرره بين طرفين باشد.
ماده 415 - خياررويت وتخلف وصف بعدازرويت فوري است.
درخيار غبن:
ماده 416 - هريك ازمتعاملين كه درمعامله غبن فاحش داشته باشدبعد ازعلم به غبن مي تواندمعامله رافسخ كند
ماده 417 - غبن درصورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد. ( اصلاحي مطابق قانون اصلاح
موادي از قانون مدني مصوب
ماده 418 - اگرمغبون درحين معامله عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهدداشت .
ماده 419 - درتعيين مقدارغبن شرايط معامله نيزبايدمنظورگردد.
ماده 420 - خيارغبن بعدازعلم به غبن فوري است
ماده 421 - اگركسي كه طرف خودرامغبون كرده است تفاوت قيمت رابدهد خيارغبن ساقط نمي
ودمگراينكه مغبون به اخذتفاوت قيمت راضي گردد.
درخيارعيب:
ماده 422 - اگربعدازمعامله ظاهرشودكه مبيع معيوب بوده مشتري مختار است درقبول مبيع معيوب يااخذارش يافسخ معامله
ماده 423 - خيارعيب وقتي براي مشتري ثابت مي شودكه عيب مخفي وموجود درحين عقدباشد.
ماده 424 - عيب وقتي مخفي محسوب است كه مشتري درزمان بيع عالم به آن نبوده است اعم ازاينكه اين عدم علم ناشي ازآن باشدكه عيب واقعامستوربوده است يااينكه ظاهربوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است
ماده 425 - عيبي كه بعدازبيع وقبل ازقبض درمبيع حادث شوددرحكم عيب سابق است .
ماده 426 - تشخيص عيب برحسب عرف وعادت مي شودوبنابراين ممكن است برحسب ازمنه وامكنه مختلف شود.
ماده 427 - اگردرموردظهورعيب مشتري اختيارارش كندتفاوتي كه بايد به اوداده شودبطريق ذيل معين مي گردد.
قيمت حقيقي مبيع درحال بي عيبي وقيمت حقيقي آن درحال معيوبي به توسط اهل خبره معين شود.اگرقيمت آن درحال بي عيبي مساوي باقيمتي باشدكه درزمان بيع بين طرفين مقررشده است تفاوت بين اين قيمت وقيمت مبيع درحال معيوبي مقدارارش خواهدبود.
واگرقيمت مبيع درحال بي عيبي كمتريازيادترازثمن معامله باشد نسبت بين قيمت مبيع درحال معيوبي وقيمت آن درحال بي عيبي معين شده وبايع بايدازثمن مقرربه همان نسبت نگاهداشته وبقيه رابعنوان ارش به مشتري رد كند.
ماده 428 - درصورت اختلاف بين اهل خبره حدوسط قيمتهامعتبراست
ماده 429 - درموادذيل مشتري نمي تواندبيع رافسخ كندوفقط مي تواند ارش بگيرد
1)درصورت تلف شدن مبيع نزدمشتري يامنتقل كردن آن به غير.
2)درصورتي كه تغييري درمبيع پيداشوداعم ازاينكه تغييربه فعل مشتري باشديانه .
3)درصورتي كه بعدازقبض مبيع عيب ديگري درآن حادث شودمگراينكه در زمان خيارمختص به مشتري حادث شده باشدكه دراين صورت مانع ازفسخ ورد نيست
ماده 430 - اگرعيب حادث بعدازقبض درنتيجه عيب قديم باشدمشتري حق ردنيزخواهدداشت .
ماده 431 - درصورتي كه دريك عقدچندچيزفروخته شودبدون اينكه قيمت هريك عليحده معين شده باشدوبعضي ازآنهامعيوب درآيدمشتري بايدتمام آن راردكندوثمن رامستردداردياتمام رانگاهداردوارش بگيردوتبعيض نمي تواندبكندمگربه رضاي بايع
ماده 432 - درصورتي كه دريك عقدبايع يك نفرومشتري متعددباشدودر مبيع عيبي ظاهرشوديكي ازمشتريهانمي تواندسهم خودرابه تنهائي ردكندو ديگري سهم خودرانگاه داردمگربارضاي بايع وبنابراين اگردرردمبيع اتفاق نكردندفقط هريك ازآنهاحق ارش خواهدداشت
ماده 433 - اگردريك عقدبايع متعددباشدمشتري مي تواندسهم يكي رارد وديگري رابااخذارش قبول كند
ماده 434 - اگرظاهرشودكه مبيع معيوب اصلاماليت وقيمت نداشته بيع باطل است واگربعض مبيع قيمت نداشته باشدبيع نسبت به آن بعض باطل است و مشتري نسبت به باقي ازجهت تبعض صفته اختيارفسخ دارد.
ماده 435 - خيارعيب بعدازعلم به آن فوري است
ماده 436 - اگربايع ازعيوب مبيع تبري كرده باشدبه اينكه عهده عيوب راازخودسلب كرده ياباتمام عيوب بفروشدمشتري درصورت ظهورعيب حق رجوع به بايع نخواهدداشت واگربايع ازعيب خاصي تبري كرده باشدفقط نسبت به همان عيب تحق مراجعه ندارد
ماده 437 - ازحيث احكام عيب ثمن شخصي مثل مبيع شخصي است.
درخيارتدليس:
ماده 438 - تدليس عبارت است ازعملياتي كه موجب فريب طرف معامله شود.
ماده 439 - اگربايع تدليس نموده باشدمشتري حق فسخ بيع راخواهدداشت وهمچنين است بايع نسبت به ثمن شخصي درصورت تدليس مشتري
ماده 440 - خيارتدليس بعدازعلم به آن فوري است.
درخيارتبعض صفقه:
ماده 441 - خيارتبعض صفقه وقتي حاصل مي شودكه عقدبيع نسبت به بعض مبيع به جهتي ازجهات باطل باشددراين صورت مشتري حق خواهدداشت بيع رافسخ نمايديابه نسبت قسمتي كه بيع واقع شده است قبول كندونسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن رااستردادكند.
ماده 442 - درموردتبعض صفقه قسمتي ازثمن كه بايدبه مشتري برگرددبه طريق ذيل حساب مي شود - آن قسمت ازمبيع كه به ملكيت مشتري قرارگرفته منفرداقيمت مي شودوهرنسبتي كه بين قيمت مزبوروقيمتي كه مجموع مبيع در حال اجتماع داردپيداشودبه همان نسبت ازثمن رابايع نگاهداشته وبقيه را بايدبه مشتري ردنمايد.
ماده 443 - تبعض صفقه وقتي موجب خياراست كه مشتري درحين معامله عالم به آن نباشدولي درهرحال ثمن تقسيط مي شود.
درخيارتخلف شرط:
ماده 444 - احكام خيارتخلف شرط بطوري است كه درمواد234الي 245 ذكرشده است .
فقره دوم - دراحكام خيارات بطوركلي
ماده 445 - هريك ازخيارات بعدازفوت منتقل به وارث مي شود.
ماده 446 - خيارشرط ممكن است به قيدمباشرت واختصاص به شخص مشروط له قرارداده شوددراين صورت منتقل به وارث نخواهدشد.
ماده 447 - هرگاه شرط خياربراي شخصي غيرازمتعاملين شده باشدمنتقل به ورثه نخواهدشد.
ماده 448 - سقوط تمام يابعضي ازخيارات رامي توان درضمن عقدشرط نمود.
ماده 449 - فسخ بهرلفظ يافعلي كه دلالت برآن نمايدحاصل مي شود.
ماده 450 - تصرفاتي كه نوعاكاشف ازرضاي معامله باشدامضاي فعلي مثل آنكه مشتري كه خيارداردباعلم به خيارمبيع رابفروشديارهن بگذارد
ماده 451 - تصرفاتي كه نوعاكاشف ازبهم زدن معامله باشدفسخ فعلي است .
ماده 452 - اگرمتعاملين هردوخيارداشته باشندويكي ازآنهاامضاكندو ديگري فسخ نمايدمعامله منفسخ مي شود.
ماده 453 - درخيارمجلس وحيوان وشرط اگرمبيع بعدازتسليم ودرزمان خياربايع يامتعاملين تلف ياناقص شودبرعهده مشتري است واگرخيارمختص مشتري باشدتلف يانقص بعهده بايع است .
ماده 454 - هرگاه مشتري مبيع رااجاره داده باشدوبيع فسخ شوداجاره باطل نمي شودمگراين كه عدم تصرفات ناقله درعين ومنفعت برمشتري صريحايا ضمناشرط شده كه دراين صورت اجاره باطل است
ماده 455 - اگرپس ازعقدبيع مشتري تمام ياقسمتي ازمبيع رامتعلق حق غيرقراردهدمثل اينكه نزدكسي رهن گذاردفسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبورنخواهدشدمگراينكه شرط خلاف شده باشد.
ماده 456 - تمام انواع خياردرجميع معاملات لازمه ممكن است موجودباشد مگرخيارمجلس وحيوان وتاخيرثمن كه مخصوص بيع است
ماده 457 - هربيع لازم است مگراينكه يكي ازخيارات درآن ثابت شود.
فصل دوم - دربيع شرط
ماده 458 - درعقدبيع متعاملين مي توانندشرط نمايندكه هرگاه بايع درمدت معيني تمام مثل ثمن رابه مشتري ردكندخيارفسخ معامله رانسبت به تمام مبيع داشته باشدوهمچنين مي توانندشرط كنندكه هرگاه بعض مثل ثمن را ردكندخيارفسخ معامله رانسبت به تمام يابعض مبيع داشته باشددرهرحال حق خيارتابع قراردادمتعاملين خواهدبودوهرگاه به ثمن قيدتمام يابعض نشده باشدخيارثابت نخواهدبودمگرباردتمام ثمن
ماده 459 - دربيع شرط به مجردعقدمبيع ملك مشتري مي شودباقيدخيار براي بايع بنابراين اگربه شرايطي كه بين اوومشتري براي استردادمبيع مقرر شده است عمل ننمايدبيع قطعي شده ومشتري مالك قطعي مبيع مي گرددواگر بالعكس بايع به شرايط مزبوره عمل نمايدومبيع رااستردادكندازحين فسخ مبيع مال بايع خواهدشدولي نماآت ومنافع حاصله ازحين عقدتاحين فسخ مال مشتري است
ماده 460 - دربيع شرط مشتري نمي توانددرمبيع تصرفي كه منافي خيار باشدازقبيل نقل وانتقال وغيره بنمايد.
ماده 461 - اگرمشتري درزمان خيارازاخذثمن امتناع كندبايع مي تواند باتسليم ثمن به حاكم ياقائم مقام اومعامله رافسخ كند.
ماده 462 - اگرمبيع به شرط بواسطه فوت مشتري به ورثه اومنتقل شودحق فسخ بيع درمقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهدبود.
ماده 463 - اگردربيع شرط معلوم شودكه قصدبايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع درآن مجري نخواهدبود.
غبن در لغت به مفهوم زيان به ديگري است [11] و غبن در لغت بمعني خدعه است [12] و يعني گول زدن و بازي دادن كسي ديگري را .
غبن در اصطلاح :غبن در اصطلاح فقهي :
« الغبن اصله الخديعه و هو اصطلاح الفقهاء تمليك ماله بما يزيد علي قيمته مع جهل الآخر » [13]
يعني : غبن اصلش خديعه است و در اصطلاح فقهي به مالكيت در آوردن مال است به قيمت ايكه از قيمت اصلي زياد باشد و همراه جهل طرف ديگر معامله باشد »
غبن در اصطلاح حقوقي :
به مفهوم عدم تعادل ميان مورد معامله و ارزش مقرره آن است مانند عدم تعادل ميان ثمن و مبيع
بخش سوم تعريف خيار غبن :
باتوجه به اين مطالب حال كه مفاهيم خيار و غبن را دانستيم بايد خيار غبن را تعريف كنيم :
«خيار غبن اختياري است كه قانون در اثر عدم تعادل ارزش معاوضه مبيع باثمن بمتضرر داده است كه مي تواند معامله را فسخ يا بهمان نحو قبول نمايد»
تعريفي ديگر:
«غبن در لغت به مفهوم زيان به ديگري و در اصطلاح حقوقي عدم تعادل ميان مورد معامله و ارزش مقرره آن است»
و همچنين :
« غبن در لغت به معناي فريفتن و گول زدن آمده است در اصطلاح حقوقي عبارت است از زياني که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشي که مورد معامله واقعاً دارا بوده به ميزان فاحش به طرف معامله يعني مغبون وارد شده است »
در قانون مدني هم خيار غبن رادر ماده 416 اينگونه تعريف کرده است :
« هريک از متعاملين که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند »
مقايسه تعريف ها :
قانون مدني از خيار غبن تعريفي نياورده است ودر تعاريف حقوق دانان از خيارغبن نيز تعريف هاي تقريباً يكساني شده است و اگر بخواهيم بين تعاريف حقوقدانان مقايسه اي به عمل آوريم نكته اي كه بتوان آن را امتياز تعريف ها به حساب آورد به دست نمي آيد . [18]
تا به اينجاي بحث با مفاهيم ايکه در اين تحقيق با آن سروکار داريم آشنا شديم و در فصل بعد به اصل موضوع و بحث هاي اصلي پيرامون اين مفاهيم پرداخته خواهد شد انشاءالله .
فصل دوم : انواع غبن و ويژگي هاي خيارغبن
بخش اول ويژگي هاي خيار غبن:
همانطور که گذشت قانون در مورد خيار غبن گفته است است :
« هريک از متعاملين که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند » [19]
بنابر اين تعريف و همچنين مفاهيم ايکه قبلاً و در فصل اول به توضيح آنها پرداختيم براي خيار غبن مي توان ويژگي هائي برشمرد :
خيار غبن مختص يک طرف معامله نيست :
در ميان خيارات مندرج در قانون برخي از خيارات است كه تنها به يك طرف از معامله اختصاص دارد و براي طرف ديگر حق فسخ وجود ندارد مثلاً خيار تأخير ثمن مخصوص بايع است و يا خيار حيوان فقط به مشتري اختصاص دارد در مقابل خياراتي هم وجود دارد كه براي هردو طرف معامله و عقد خيار موجود است مثلاً در خيار مجلس در اين مورد خيار غبن مختص يک طرف معامله نيست و شخص مغبون هرطرف که باشد با وجود شرائط مندرج در قانون براي او حق فسخ ايجاد مي شود .
خيار غبن اختصاص به عقد بيع ندارد و در ساير عقود معين نيز حسب مقتضا و شرائط عقد ممکن است وجود داشته باشد مانند خيار غبن در اجاره که مورد اجاره با اجاره بهاء باهمديگر سازگاري نداشته باشد .
خيار غبن در صورتي ثابت است که غبن فاحش باشد و توضيح بيشتر در اين زمينه در جاي خود خواهد آمد .
خيار غبن در معاملات وعقود معوض وجود دارد ولي در عقود غير معوض بدليل اينکه عوضين وجود ندارد غبني قابل تصور نيست و خيار غبن وجود ندارد.
بخش دوم : انواع غبن :
غبن دو نوع است فاحش و غير فاحش و البته گاهي قسم ديگري که غبن اَفحَش باشد را هم به اين تقسيم اضافه مي کنند :
غبن غير فاحش :
در صورتيکه غبن عرفاً قابل مسامحه باشد غبن غير فاحش است اين ملاکي است که در قانون مدني پيش بيني شده است :
« غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد» [20]
البته براي تشخيص اينکه چه مقداري در عرف قابل مسامحه است هميشه ممکن است اختلاف پيش بيايد اين نوع از غبن خيار را بوجود نمي آورد .
غبن فاحش :
همانطوريکه از بيان قبل هم مشخص مي شود غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد و البته همان اشکال قبلي در اينجا هم پابرجا است که ملاک تشخيص عرف چه است ؟ [21]
« ملاک ايجاد خيار فسخ وجود غبن فاحش است و معيار اساسي در فاحش بودن غبن همانطور که در ماده 417 اصلاحي قانون مدني ذکر شده است عدم تعادل ارزش تاحدي که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشي نباشد .
توضيح آنکه ممکن است ارزش واقعي مال مورد معامله با آنچه که در عقد مورد توافق طرفين قرارگرفته است متفاوت باشد ولي صرف وجود تفاوت موجب ايجاد خيار فسخ نمي شود بلکه اگر تفاوت موجود به حدي باشد که عرف آن را موجب ضررفاحش طرف عقد تلقي نمايد حق فسخ براي زيان ديده ايجاد مي شود در ماده 417 قبل از اصلاح سال 1361 براي تشخيص فاحش بودن غبن ملاک حداقل خُمس (يک پنجم) قيمت تعيين شده بود وچنين مقرر گرديده بود که تفاوت کمتر از يک پنجم عرفاً قابل مسامحه مي باشد ولي در اصلاحيه فوق ملاک مزبور حذف و تشخيص عرف جايگزين گرديد به نظر مي رسد اصلاح فوق منطقي بوده چراکه اگر ملاک کلي رجوع به عرف باشد تعيين ميزان قطعي در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعيين فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد مي توان در موارد مختلف با توجه به مقتضيات و شرائط گوناگون آن را مشخص نمود امروز دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به کارشناس و خُبره ارجاع مي دهند ضمناً اضافه مي نمايد که ملاک غبن فاحش قيمت مبيع در هنگام عقد است .
غبن افحش :
غبن افحش به صورتي اطلاق مي شود که بيشتر از غبن فاحش و تفاوت به وضوح وروشني مشاهده شود
با اين وجود در تقسيمات متعارف و معمول کتابهاي حقوقي کمتر از غبن اَفحَش ذکري به ميان آمده است.
در اين فصل دانستيم که غبن چه ويژگي هائي دارد و همينطور دانستيم که غبن داراي چه انواعي است در فصل بعد کوشش مي شود که احکام و شرائط خيار غبن بررسي شود انشاءالله .
فصل سوم : شرائط و احکام خيار غبن
شرائط خيار غبن دو نوع است آندسته از شروط که موجب اثبات خيار غبن مي شود و شرائط ايکه موجب سقوط خيار غبن مي شود :
بخش اول شرائط اثبات خيار غبن :
عدم تعادل بين قيمت ها :
لازم است كه اولاً غبن موجود باشد يعني بين قيمت معامله شده و قيمت اصلي تعادل نباشد وتفاوت قيمت وجود داشته باشد وگرنه از اول خيار غبن تصور ندارد امّا در اينكه اين عدم تعادل به چه ميزان باشد در جاي خود مورد بحث قرار خواهد گرفت .
جهل به قيمت اصلي
در صورتي خيار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله به قيمت اصلي جاهل باشد و نداند که قيمت اصلي به چه مقدار است :
« خيار غبن در صورتي موجود مي شود که مغبون حين معامله جاهل به قيمت عادله مبيع در بازار باشد و اِلّا هرگاه عالم به قيمت عادله بوده ولي به جهتي از جهات به کمتر ا ز آن معامله نموده است طبق ماده 418 قانون مدني خيار فسخ معامله را نخواهد داشت بنابراين هرگاه کسي در نتيجه اضطرار و پريشاني با علم به قيمت اصلي مال خودرا چندين برابر کمتر از قيمت بفروشد نمي تواند باستناد به خيار غبن بيع را فسخ نمايد
در صورتي كه ادعا شود كه مغبون در حين معامله به قيمت اصلي آگاه بوده طرف مقابل بايد ثابت كند :
«دليل اينكه مغبون در هنگام عقد از قيمت واقعي اطلاع داشته است برعهده طرف مقابل مغبون است » .
فاحش بودن غبن :
گفته شد كه براي ثبوت خيار غبن بايد عدم تعادل بين قيمت اصلي و قيمت معامله شده موجود باشد ولي اين عدم تعادل كلي و مطلق است و شامل هر عدم تعادلي مي شود يا نه موضوع بحث اين قسمت اين مطلب است :
در قانون مدني ماده 416 آمده است :
«هريك از متعاملين كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ كند »
همانطور كه گذشت براي ايجاد خيار علاوه بر وجود عدم تعادل بين دوقيمت بايد مقدار غبن هم فاحش باشد در اينجا ناگزيريم كه ملاك فاحش بودن را بررسي كنيم :
ملاك فاحش بودن غبن :
در فقه اماميه :
در اين باب در مكاسب شيخ انصاري ملاك فاحش بودن غبن در يك سوم و يك چهارم قيمت را قبول دارد و در يك پنجم را بصورت مشكوك آورده ولي قبول آن را بعيد ندانسته است :
« الشرط كون التفاوت فاحشاً فالواحد بل الاثنان في العشرين لايوجب الغبن وحده عندنا ... والظاهر انّه لا اشكال في كون التفاوت بالثلث بل الربع فاحشاً نعم الاشكال في الخمس و لا يبعد دعوي عدم مسامحه الناس فيه كما سيجيء التصريح » [28] ( شرط ثبوت غبن تفاوت فاحش است و به صرف يك بيستم و بلكه دو بيستم ثابت نمي شود ... ظاهراً در فاحش بودن تفاوت در يك سوم و يك چهارم شكي نيست و شك در مورد يك پنجم است وبعيد نيست كه ادعاي نبود مسامحه عرف را بكنيم ) .
در قانون :
درتشخيص اينكه آيا غبن فاحش است يا نه در قانون مدني قبل از اصلاح و بعد از اصلاح در سال 1360 اختلاف وجود دارد در اينجا سعي مي كنيم كه هر دو ملاك را بياوريم :
الف : قانون مدني قبل از اصلاح :
در ماده 417 سابق دو ملاك براي فاحش بودن غبن پيش بيني شده بود :
ملاك يك پنجم :
« ماده 417 سابق قانون مدني ضابطه اجمالي از اختلاف قيمت و غبن را به اين ترتيب بيان مي كرد : - اگر غبن به مقدار يك پنجم قيمت يا بيشتر باشد فاحش است - ... مثلاً اگر شخصي كتابي را كه 75 تومان ارزش دارد به 100 تومان بخرد در اين معامله مغبون شده است زيرا اختلاف قيمت كه عبارت از بيست و پنج تومان است نسبت به مجموع يعني 100 تومان نسبت به يك چهارم است كه اين رقم بيش از يك پنجم قيمت است ولي اگر شخص همين كتاب را به مبلغ 80 تومان خريداري كند چون نسبت اختلاف قيمت يك شانزدهم است و از حد نصاب مذكور در ماده كمتر است ... به اين صورت خيار غبن ثابت نمي شود
نكته : بايد دانست كه منظور از يك پنجم چيست ؟
آيا منظور يک پنجم قيمت اصلي است يا يک پنجم قيمت ايکه معامله صورت گرفته است ؟
در اينجا دوبرداشت قابل تصور است :
• برداشت اول يک پنجم قيمت معامله شده : اين برداشت را مي توان براساس مثالي که در کتاب مدني 6 دکتر شهيدي در بحث خيار غبن در صفحه 58 ذکر کرده استفاده کرد که مثال در بالا آمده بود .
• برداشت دوم يک پنجم قيمت اصلي : اين برداشت را مي توان براساس توضيح و مثالي که در کتاب مدني دکتر امامي آمده است داشت :
« منظور از کلمه قيمت درماده بالا ارزش مبيع در بازار مي باشد و هرگاه تفاوت مزبور بمقدار خمس ارزش يا بيشتر باشد فاحش است مثلاً دانشجوئي که کتابي را به 60ريال خريده ودر بازار ارزش (قيمت) آن 40
ريال است در اين معامله مغبون شده ومقدار غبن او 20 ريال است چون نسبت بين 20 ريال غبن و 40 ريال قيمت نصف مي باشد و آن بيش از خمس است غبن فاحش شناخته مي شود و دانشجو حق فسخ معامله را دارد »
ملاك عرف :
در ادامه همان ماده 417 سابق ملاك ديگري را هم به ملاك قبلي اضافه نموده است :
«در كمتر از مقدار مزبور درصورتي غبن فاحش است كه عرفاً قابل مسامحه نباشد » در اين صورت حتي اگر مقدار تفاوت كمتر از يك پنجم باشد ولي عُرفاً قابل مسامحه نباشد خيار غبن براي مغبون ثابت است .
ب : قانون مدني بعد از اصلاح :
در قانون مدني بعد از اصلاحيه سال 1361 يكي از دو ملاك ها براي تشخيص مقدار غبن فاحش حذف گرديد و فقط ملاك تشخيص عرف باقي ماند در ماده 417 قانون مدني بعد از اصلاح مقرر گرديده است :
« غبن در صورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد »
«به نظر مي رسد كه اصلاحيه فوق منطقي بوده چراكه اگر ملاك كلي رجوع به عرف باشد تعيين ميزان قطعي در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعيين فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد مي توان در موارد مختلف با توجه به مقتضيات و شرائط گوناگون آن را مشخص نمود امروزه دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به كارشناس و خُبره ارجاع مي دهند ضمناً اضافه مي نمايد كه ملاك غبن فاحش قيمت مبيع هنگام انعقاد عقد است».
چند نكته :
نكته1- :اينكه جناب آقاي مهدي شهيدي اين اصلاحيه را منطقي دانسته اند ظاهراً زياد هم منطقي به نظر نمي رسد زيرا :
اگر ملاك را به دست عرف بدهيم ممكن است كه اختلاف عرف ها پيش بيايد وظابطه را از دست خارج كند و شايد بهتر باشد كه ملاك هم عرف باشد و هم يك پنجم مثلا يا هر مقدار و بطور كلي مقدار كه در صورتيكه مقدار مورد نظر موجود نشد به عرف مراجعه شود كه شايد همين نظر قانون قبل از اصلاح هم بوده باشد .
نكته2- در كتاب حقوق مدني 6 دكتر شهيدي و همچنين مدني 6 عباس خواجه پيري تاريخ اصلاح ماده فوق را 8/10/1361 ذكر نموده است ولي در قانون مدني تاريخ اصلاح مذكور را 14/8 /1370 ذكر نموده است كه اين دو تاريخ باهم اختلاف دارند .
بخش دوم شرائط سقوط خيار غبن :
تأخير در اجراي خيار :
خيار غبن يك خيار فوري است و بايد بعد از علم به آن ، آنرا اجرا كرد وتأخير موجب سقوط خيار غبن مي شود ماده 420 قانون مدني مقرر مي دارد :
« خيار غبن بعد از علم به آن فوري است »
ولي تا چه زماني بايد اين خيار را اجرا كند ؟ به عبارت ديگر مهلت اجراي آن تا چه زماني است ؟
«خيار غبن از خيارات فوري است و مغبون بعد از آگاهي از غبن مي بايست ظرف مدت معقولي كه از نظر عرف مغاير با فورّيت نباشد اقدام به اعمال خيار نمايد و گذشت زمان باوصف آگاهي از غبن موجب سقوط خيار غبن مي گردد» .
شيخ انصاري در مكاسب آورده :
« اختلف اصحابنا في كون هذا الخيار علي الفور او التراخي علي قولين :...» ( اصحاب ما در اينكه آيا اين خيار-غبن- فوري است يا نه اختلاف كرده اند ).
كه در ادامه بعد از بحث هاي فراوان و استدلال هاي آن قائل به فوريت خيار غبن مي شوند ولي مي فرمايند كه اين فوريت بايد طوري باشد كه موجب ضرر نشود اگر ادعاي جهل به خيار شد بهتر است كه قبول شود .
اِسقاط ضمن عقد :
مي توان در ضمن عقد سقوط خيار غبن را مانند ساير خيارات شرط كرد :
«خيار غبن را مي توان ضمن عقد ساقط نمود ولي اگر مغبون بتواند اثبات كند كه منظور از اِسقاط غبن تفاوت قيمت تاحد مشخصي بوده در حالي كه تفاوت ارزش بيش از حد مورد نظر مي باشد خيار غبن دوباره براي او ايجاد مي گردد
نكته :
در صورتي كه خيار غبن به ميزان فاحش هنگام عقد ساقط شود و پس از معامله معلوم شود كه غبن افحش بود مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت به اين دليل در دفاتر اسناد رسمي هنگام ثبت معاملات به منظور مسدود كردن هرگونه راهي جهت انحلال به روش گذشته قيد مي شود با اِسقاط كافه اختيارات ولو خيار غبن فاحشاً كان او افحش .
علم به قيمت اصلي هنگام معامله :
بديهي است چنانچه مغبون در حين عقد از ارزش واقعي مال مطلع باشد ادعاي غبن او پس از معامله قابل پذيرش نيست :
« در صورتي كه مغبون هنگام معامله از قيمت مورد معامله باخبر بوده و با اين حال معامله كرده خيار غبن نخواهد داشت زيرا با آگاهي برقيمت حقيقي مورد معامله خود اقدام به ضرر خويش كرده و غبن در اين مورد منتفي است
در همين مورد ماده 418 قانون مدني مقررمي دارد كه :
« اگر مغبون در حين معامله ، عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت » .
در خيار تبعض صفقه
ماده 441
خيار تبعض صفقه وقتي حاصل مي‌شود که عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اين صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي که بيع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتي که بيع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
ماده 442
در مورد تبعض صفقه قسمتي از ثمن که بايد به مشتري برگردد به طريق ذيل حساب مي‌شود:
آن قسمت از مبيع که به ملکيت مشتري قرار گرفته منفرداً قيمت مي‌شود و هر نسبتي که بين قيمت مزبور و قيمتي که مجموع مبيع در حال اجتماع دارد پيدا شود به همان نسبت از ثمن را بايع نگاه داشته و بقيه را بايد به مشتري رد نمايد.
ماده 443
تبعض صفقه وقتي موجب خيار است که مشتري در حين معامله عالم به آن نباشد ولي در هر حال ثمن تقسيط مي‌شود.
املاک صنعتی پایتخت
جامعترین مرکز اطلاعات املاک در کشور
جاده مخصوص کرج (لشگری) ، جاده قدیم کرج (فتح)
مرکز شهر ، غرب تهران
خرید و فروش ، رهن و اجاره انواع ملک شامل:
انبار ، سالن ، سوله ، کارگاه ، کارخانه ، اداری ، تجاری ، فروش کارخانه
انبارهای مواد غذایی ، آرایشی بهداشتی ، دارویی ، فروشگاههای اینترنتی
انبار ، کالاهای تجاری ، بازرگانی ، انبارهای عمومی و اختصاصی
کارخانجات تولیدی ، غذایی ، دارویی ، صنعتی ، شیمیایی
مطبخ ، کترینگ آشپزخانه صنعتی ، رستوران ، تالار و باغ تالار ، باغ و باغچه
تجاری ، تعمیرگاه مجاز ، نمایندگی ، کارواش ، گاراژ
اداری ، دفترکار ، سالن فیلمبرداری ، کنفرانس ، همایش
انبار روباز ، انبار سنگ ، کاشی ، سرامیک ، مصالح و آهن آلات ، دپوی خودرو
زمینهای کشاورزی و صنعتی ...
۰۲۱۶۶۱۸۸۸۵۳ – ۰۲۱۴۴۵۲۲۰۵۷
۰۹۱۲۲۹۶۷۸۳۹ افشار
نیازمند املاک اداری ، تجاری ، صنعتی شما جهت
رهن و اجاره یا خرید و فروش در جاده مخصوص کرج ، جاده قدیم کرج ، مرکز شهر و غرب تهران هستیم.
( به مابسپارید ازما بخواهید )
( درصورت تمایل فایل فروش یا اجاره ملکتان تماس حاصل نموده یا مشخصات را به شماره 09122967839 واتساپ یا تلگرام نمایید )
