ورود دولت برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن

راه و شهرسازی هشدار داده بود که این اقدام عملی نیست. مصطفی قلی‌خسروی گفته بود: «بازار مسکن از قیمت‌های دستوری تبعیت نمی‌کند. اگر خاطرتان باشد، در دولت نهم و دهم ما با تعزیرات و دوربین به املاک مراجعه کردیم و از آنها خواستیم سال جاری هفت درصد اضافه کنید و سال بعد ۹ درصد؛ اما این در عمل اجرائی نبود و منجر به تخلفات دیگری شد».

  نرخ بالای اجاره‌بها، شاخص فلاکت را تشدید کرد

کمال اطهاری‌، پژوهشگر اقتصاد توسعه، در گفت‌وگو با «شرق» می‌گوید:‌ آنچه مسلم است، این است که فشار اجاره‌بها سبب شده تا شاخص فلاکتی (بی‌کاری توأم با تورم) که ایران را در بر گرفته است، نزدیک به 50 درصد شود و ایران در بین پنج کشور اول جهان از بُعد بالا‌بودن شاخص فلاکت قرار گیرد. (طبق آخرین اطلاعات مرکز آمار، نرخ تورم سال 1398، 34.8 درصد و نرخ بی‌کاری سال 1398، به 10.7 درصد رسید. این شاخص برای جوانان با نرخ بی‌کاری 26درصدی به بالای 60 درصد می‌رسد). این موضوع کمی پیچیده است. اکنون با صاحبخانه‌ای روبه‌رو هستیم که وقتی می‌خواهد اجاره‌بها دریافت کند، به نرخ تورم و بی‌کاری فرزندش نگاه می‌کند. ممکن است که با افزایش نرخ اجاره با این نوع نگاه، حتی برای مدتی خانه‌اش خالی بماند؛ اما در قدم اول تلاش می‌کند که مصیبتی را که به سرش آمده، به فرد دیگری منتقل کند تا تاب بیاورد.اطهاری می‌افزاید: کسی که با شاخص فلاکت بالا روبه‌رو است و شغل دومی برای جبران آن وجود ندارد، راه‌حل را در دریافت اجاره‌بهای بیشتر می‌بیند. در مقابل افرادی که مستأجر هستند، شرایط ناگوارتری را تجربه می‌کنند. علاوه‌بر‌آن با کاهش مداوم سرمایه اجتماعی، رابطه بین موجر و مستأجر هم به کمترین سطح خود می‌رسد. چنین شرایطی سبب می‌شود که برخی از افراد با  وجود نرخ بی‌کاری پایین‌تر تهران در مقایسه با شهرستان‌ها، مجبور به بازگشت شوند.این پژوهشگر اقتصاد توسعه با انتقاد از سخن معاون‌اول رئیس‌جمهور به‌عنوان راهکار کنترل بازار اجاره مسکن، می‌گوید:‌ آقای جهانگیری گفت دولت برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن ورود می‌کند که ممکن است با اصول اقتصاد سازگار نباشد. این صحبت در شرایط کنونی ایران درست نیست؛ زیرا تمام اقداماتی که دولت تاکنون انجام داده، غیراقتصادی بوده و همین امر سبب شده تا فرضا میزان اجاره‌بها تا این اندازه افزایش یابد. در واقع این اقدامی است که در چند دهه با استمرار عملکرد دولت‌های مختلف، انجام شده و سیاست سنجیده اقتصادی هر بار کنار گذاشته شده است. در اقتصادهای پیشرفته تاکنون به‌بازارسپاری بیشتر اقتصاد انجام شده است؛ اما به‌بازارسپاری جامعه انجام نشده است؛ ولی در ایران، برخلاف آن عمل شد و اقتصاد به رانت و جامعه نیز به بازار رانتی سپرده شد. کجای اقتصاد می‌گوید که مسکن می‌تواند در دوره رکود (دو سال اخیر) که باید قیمت‌ها افت کند‌، صد‌درصد با رشد همراه باشد؟ چرا آن موقع معاون رئیس‌جمهور نگفت که غیراقتصادی است؟او با نقد برنامه‌های اعلامی برای ایجاد زمینه‌های مناسب برای رونق بازار مسکن، می‌افزاید: برنامه ضداقتصادی فروش متری زمین که از 15 سال قبل از سوی دولت‌ها مطرح شده بود، بار دیگر مطرح می‌شود؛ بدون آنکه سازوکار روشنی داشته باشد. درحالی‌که فروش یک کالای موهومی در بازار، دست بسیاری از تخلفات را باز می‌گذارد. دریافت مالیات از خانه‌های خالی در اینجا بی‌معنی می‌شود؛ زیرا فرد به‌راحتی مدعی می‌شود که مسکن خود را به ‌صورت متری فروخته است. حتی اگر یک متر را صوری فروخته باشد؛ به‌راحتی از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی شانه خالی خواهد کرد.اطهاری با بیان اینکه سیاست‌های نئولیبرالی هم قواعد دارد، ادامه می‌دهد: با افزایش نرخ مسکن در سال گذشته و سال جاری اعلام کردم که دولت فرصت دارد تا برنامه‌ای جامع برای سامان‌دادن بازار مسکن طراحی کند که در آن‌ هم‌افزای عدالت با رشد اقتصادی تعریف شده باشد. اگر دولت سال گذشته چنین کرده بود، در سال جاری بخشی از ثمره آن را می‌دیدیم؛ اما به ‌صورت مداوم این اقدام را عقب می‌اندازند.

 

این کارشناس اقتصاد توسعه با بیان اینکه نمی‌توان با فرمان‌دادن، بازار مسکن را اداره کرد، می‌گوید: دولت دستور کنترل بازار مسکن را به وزیر مسکن داد و او نیز فروش متری مسکن را دنبال کرد. این اقدام به‌بازارسپاری حاجت اولیه مردم است که تشدیدکننده تورم و فرار مالیاتی است؛ زیرا بورس از پرداخت مالیات معاف است.او با اشاره به راهکار دیگری که از سوی معاون اتحادیه املاک برای اعطای وام چهاردرصدی به مستأجران پیشنهاد شده، اشاره کرده و می‌گوید: در شرایطی که سود بانکی 15 درصد است، رهن از آن تبعیت می‌کند و موجر قطعا پول نقدی بیشتری در مقایسه با ودیعه می‌پذیرد و دولت برای چنین شرایطی هم برنامه نداشت؛ زیرا اصولا برای پرداخت حقوق جاری به کارکنان خود نیز مانده و حتی بانک‌ها و صندوق‌های بازنشستگی نیز نقدینگی خود را در مسکن برده‌اند که اکنون قفل شده است و این دور باطل تا امروز ادامه پیدا کرده است.

  دولت باید به بازار مسکن ورود کند

اما ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «شرق» نگاهی مثبت به ورود دولت به بازار نابسامان اجاره مسکن دارد. او در‌این‌باره می‌گوید: چه تئوری اقتصادی این را بپذیرد و چه نپذیرد‌، نابسامانی در حوزه اجاره مسکن در سطحی است که چاره‌ای جز ورود دولت به بازار وجود ندارد.ذاکری با تأکید بر ضرورت ورود دولت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، می‌افزاید: دولت باید گروهی از اهل فن را از وزارت راه ‌و شهرسازی و کارشناسان مستقل دعوت کرده و با در‌نظر‌گرفتن خرد جمعی‌، راه‌های ورود دولت به بازار اجاره مسکن را به‌طوری‌که با آسیب کمتری روبه‌رو باشیم، بررسی کند.این کارشناس با بیان اینکه دولت در به‌کارگیری خرد جمعی در گذشته عملکرد خوبی نداشته، ادامه می‌دهد: دولت در زمینه نرخ ارز نیز نگاه جامع کارشناسی را در نظر نگرفت و همین امر موجب آسیب‌های جبران‌ناپذیر به اقتصاد کشور شد. تنها دوره‌ای که دولت از دیدگاه‌های مختلف موجود برای یافتن راه‌حل مناسب بهره‌مند شد، در زمان دولت اصلاحات بود و در دوره‌های دیگر چنین اتفاقی رخ نداد.

این پژوهشگر با ارائه راهکاری خطاب به دولت می‌گوید:‌ به عقیده من، دولت از طریق برخی شوک‌ها در کوتاه‌مدت می‌تواند بازار اجاره مسکن را کنترل کند‌؛ هرچند این اقدام یک فرایند بلندمدت است و باید برنامه‌ای برای آن در نظر گرفته شود.

برای ودیعه مسکن، وام حداکثر 10میلیونی با چند ضامن در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد، این اقدام نمی‌تواند اثرگذار باشد یا افزایش سقف پرداخت تسهیلات مسکن نیز نمی‌تواند راهکار مناسبی باشد؛ زیرا بیش از آنکه به نفع متقاضیان باشد، به نفع دلالان است.او در ادامه تأکید می‌کند: راهکار اصلی اخراج نقدینگی سرگردان از بازار مسکن است.

جذب نقدینگی در بازار بورس می‌تواند نقطه شروعی باشد برای طراحی سیستمی که در بازار مسکن نیز، نقدینگی سرگردان، جمع‌آوری شود. به‌این‌ترتیب دولت می‌تواند کسانی را که در بازار مسکن، احتکار مسکن کرده‌اند، متقاعد کند که این بازار در آینده بازار سودآوری نخواهد بود و به صلاح آنهاست که هرچه سریع‌تر از این بازار خارج شوند.

این پژوهشگر اقتصادی با انتقاد از رویکرد کارشناسان دولتی به نقدینگی در بازار مسکن، تصریح می‌کند: کارشناسان دولتی تفاوتی بین نقدینگی ورودی به بازار با هدف دلالی و سرمایه‌ای که صرف ساخت‌وساز مسکن می‌شود‌، قائل نیستند؛ به‌همین‌دلیل بر این نکته تأکید دارند که اگر کاری کنیم که سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شود، ساخت‌وساز از رونق می‌افتد. ممکن است این اتفاق در کوتاه‌مدت رخ دهد؛ زیرا در‌حال‌حاضر سود اکثر سازنده‌ها و انبوه‌ساز‌ها، نه از محل ساخت‌وساز؛ بلکه از محل نگهداری املاک است.

وقتی دارایی آنها به ‌صورت املاک نگهداری می‌شود، آنها سود می‌کنند؛ به‌همین‌دلیل هم به دنبال راهکارهایی نیستند که با مدیریت بهینه، هزینه‌های ساخت‌وساز را کاهش دهد و آنها سود کنند.

  ضرورت خروج نقدینگی سرگردان از بازار مسکن

ذاکری می‌افزاید:‌ بازار مسکن باید از چنین وضعیتی خارج شود و راه، آن است که دولت باید با اجماع سیاست‌گذاران، سند ملی را تهیه کند که از سوی دولت بعدی نیز کنار گذاشته نشده و اقشار کم‌درآمد آسیب نبینند. باید راهکارهایی که منجر به خروج نقدینگی سرگردان از بازار مسکن می‌شود، در نظر گرفته شود. اکنون بهترین زمان است که این نقدینگی سرگردان از بازار مسکن اخراج شده و به سمت بورس، راهی شود. به‌این‌ترتیب، عرضه املاک افزایش می‌یابد و به کاهش قیمت‌ها نیز کمک می‌کند.

این پژوهشگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این نقد که بازار از دستور دولت لزوما تبعیت نمی‌کند، تصریح می‌کند: خروج نقدینگی سرگردان از بازار مسکن باید از اکنون کلید بخورد؛ زیرا عده‌ای که زودتر اقدام می‌کنند، می‌توانند سود بیشتری ببرند و کسانی که دیر به بازار ورود می‌کنند، آسیب می‌بینند. بازیگران بازار مسکن می‌توانند در شرایط کنونی دارایی خود را تبدیل به نقدینگی کرده و از بازار مسکن خارج کنند و این سرمایه را در بازار سرمایه‌ بازی دهند.

او با اشاره به رویکرد دولت به مسکن استیجاری می‌گوید:‌ تبدیل قراردادهای اجاره از یک سال به دو سال یا دریافت مالیات از قراردادهایی که از نرخ مشخص اعلام‌شده بیشتر هستند؛ از‌جمله راهکارهای پیشنهادی بود که با توجه به آنکه بازار مسکن استیجاری، بازار مسکن مالک است و نه مستأجر، عملا به زیان مستأجر خواهد بود.

ذاکری با بیان اینکه مالک می‌تواند شرایط خود را به مستأجر تحمیل کند، می‌افزاید: در این فضا هر گونه‌ای عمل کنید، منافع مالک حفظ می‌شود؛ زیرا اخذ مالیات از اجاره‌نامه نیز می‌تواند به رشد اجاره‌نامه‌های صوری منجر شود. این قراردادهای صوری می‌‌تواند برای مالیات بر مسکن خالی نیز به وجود بیاید؛ یا در نمونه‌ای دیگر مالک با مستأجر توافق می‌کند  که منجر به ایجاد دو اجاره‌نامه می‌شود؛ همان‌گونه که اکنون با دودفتره بودن برخی شرکت‌ها برای گریز از مالیات و دارایی روبه‌رو هستیم. 

در این شرایط دولت هر چقدر هم بازار را کنترل کند‌، عملا فشار به مستأجر تحمیل می‌شود؛ بنابراین بار دیگر تأکید می‌کنم تا زمانی‌ که نقدینگی سرگردان را از بازار مسکن خارج نکنیم، شرایط به همین منوال خواهد بود.