پیش بینی آینده بازار فروش آپارتمان‌­های بزرگ در پایتخت

غفلت سرمایه‌گذارها از آلارم تقاضا

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند سرمایه‌گذاری و عرضه مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده غفلت سرمایه‌‌گذارها از تابلوی ریسک مقابل آنها در حوزه بزرگ‌متراژ‌‌سازی است. طی سال‌های اخیر، بنا بر چند عامل عمده، بازار ساخت و عرضه مسکن با رکود عمیق مواجه شد. مشکلات مربوط به افزایش مستمر هزینه ساخت و نامشخص بودن قیمت تمام شده در نتیجه تورم مستمر‌(زمین، مصالح ساختمانی و...)، افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی، خروج اجباری خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن، نبود چشم‌انداز مثبت برای فعالیت‌های ساختمانی و... در سال‌های اخیر عمق رکود ساختمانی را افزایش داده و منجر به کاهش شدید حجم عرضه جدید به بازار ملک از محل ساخت آپارتمان شده است.  در کنار این عوامل، بی‌توجهی و غفلت سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از یک ریسک مهم، خطر بحران عدم فروش واحدهای ساخته شده در سال‌های بعد را پررنگ‌‌تر کرده است. در شرایطی که آمارها نشان‌دهنده جنس غالب تقاضا در سال‌های اخیر در بازار مسکن است عملکرد سازنده‌ها در ساخت و عرضه مسکن عمدتا خارج از دایره تقاضای غالب بوده است. در سال‌های اخیر در حالی بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در بازار مسکن بزرگ‌متراژ بوده‌اند که تقاضای غالب برای خرید مسکن در کشور، مربوط به واحدهای کوچک و متوسط متراژ است. کارنامه ساخت‌وسازهای مسکونی به لحاظ مساحت واحدهای ساخته و عرضه شده به بازار مسکن نشان‌دهنده غفلت سازنده‌ها از این واقعیت مهم است. این در حالی است که انتظار می‌رفت تا قبل از ارائه هشدارهای کارشناسی در این زمینه، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی سیگنال‌های موجود در این زمینه را دریافت و در الگوی سرمایه‌گذاری و ساخت‌و‌سازهای خود تجدیدنظر کنند. اما عملا عکس این وضعیت در سال‌های گذشته رخ داده است. آمارهای رسمی نشان‌دهنده آن است که نه تنها شکاف قبلی بین جنس عرضه و نوع تقاضای مسکن در سال‌های اخیر کاهش نیافته است، بلکه این شکاف عمیق‌تر نیز شده است. سرمایه‌گذاران ساختمانی نه تنها همچنان به بزرگ‌متراژ‌سازی ادامه می‌دهند بلکه همزمان با کاهش مساحت واحدهای مورد تقاضای عموم خریداران مسکن، مساحت واحدهای ساخته شده و عرضه شده از سوی آنها به بازار ملک به‌طور میانگین افزایش داشته است. آمار و داده‌هایی که بر تابلوی ریسک پیش‌روی سرمایه‌گذاران ساختمانی نمایان است، حاوی پیام‌های هشدارآمیز برای آنهاست.

آمارهای رسمی در خصوص جزئیات ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، متوسط مساحت آپارتمان‌های ساخته شده در ساخت‌وسازهای شهر تهران طی یک دهه گذشته، 25 مترمربع افزایش یافته است. آمارها نشان می‌دهد مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در دهه 90 نسبت به دهه 80، معادل حدود 20درصد افزایش داشته است. دهه 90 را به لحاظ ثبت جهش شدید قیمت مسکن، افت شدید قدرت خرید خانوارها، افزایش دامنه فقر مسکن، رکود ساختمانی و... می‌توان به عنوان دهه تلخ بازار مسکن معرفی کرد. براساس آمارهای رسمی، متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته و عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران از 135مترمربع در سال 90 در بهار 1401 به 160 مترمربع افزایش یافته است. افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی در یک دهه گذشته در حالی رخ داده است که اگر متقاضیان مسکن در شرایط عادی قرار داشتند می‌شد از آن به عنوان شاخصی برای افزایش رفاه خانوارها به دلیل دسترسی به واحدهای مسکونی با مساحت بالاتر یاد کرد. اما این رویداد یعنی افزایش متوسط مساحت واحدهای ساخته شده در دهه 90 در حالی رخ داده است که بسیاری از متقاضیان به دلیل جهش قیمت‌ها و افت شدید قدرت خرید، به ناچار از بازار بیرون رانده شده و اساسا قدرت خرید مسکن به‌شدت تضعیف شده است. در واقع در شرایطی که به دلیل 20 برابر شدن متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در یک دهه گذشته، افت شدید قدرت خرید، شکل‌گیری ابر رکود معاملاتی مسکن و ناکارآمد شدن وام‌های خرید مسکن، مسیر دسترسی بسیاری از متقاضیان به بازار خرید آپارتمان مسدود شده است، افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه‌ساز به معنای بیراهه رفتن سرمایه‌گذاران ساختمانی به لحاظ تعریف متراژ عرضه‌های جدید است.

این در حالی است که در همین فاصله که متوسط مساحت واحدهای عرضه شده به بازار مسکن با رشد 20 درصدی همراه شده است میانگین مساحت واحدهای معامله شده در بازار مسکن شهر تهران از 88 مترمربع به 85 مترمربع کاهش یافته است. سهم خانه‌های با مساحت بالاتر از 200مترمربع در این بازه زمانی از 3 درصد کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به 1/ 2 درصد کاهش یافته است. سهم فروش خانه‌های با مساحت بالاتر از 150 مترمربع نیز از 8 درصد به 4/ 6درصد رسیده است.

 این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، مساحت واحدهای مورد تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان کاهش یافته است عملکرد سازنده‌ها برعکس بوده است و آنها به جای کاهش مساحت واحدهای ساخته شده اقدام به افزایش متراژ کرده‌اند.  نکته قابل تامل‌تر در این زمینه آن است که حتی در همان ابتدای دهه 90 که متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه‌ساز کمتر از سطح فعلی بود باز هم میانگین مساحت عرضه جدید، 8/ 1برابر مساحت واحدهای مسکونی فروش رفته در بازار (تقاضای غالب) بود. این آمار نشان می‌دهد در همان ابتدای دهه 90 نیز شکاف بین جنس عرضه و نوع تقاضا در بازار مسکن قابل توجه بوده، اما هم‌اکنون این شکاف به جای کاهش یافتن و ترمیم شدن، افزایش هم یافته است.

هشدار جمعیتی به سازنده‌ها

دومین کارگردان مخفی سرمایه‌گذاری ساختمانی که تاکنون از سوی سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مورد غفلت واقع شده است مربوط به تحولات جمعیتی و هشدارهایی است که تابلوهای حاوی آمارهای جمعیتی به بازار ساخت و عرضه مسکن منعکس می‌کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد، روند تغییرات جمعیتی در کشور هم به لحاظ نرخ رشد جمعیت، هم از نظر تغییرات بعد خانوار و هم از نظر تحولات هرم سنی، حاوی یک هشدار مهم برای بازار مسکن به خصوص سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌هاست. روند و تغییرات هر سه مولفه در سال‌های اخیر تاکنون و چشم‌اندازهای پیش‌رو، به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به پیامدهای بزرگ‌متراژ‌سازی و عدم اصلاح رویه فعلی در ساخت‌وسازها هشدار می‌دهد. تغییرات این سه بعد جمعیتی مهم نشان می‌دهد در صورتی که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به فوریت نسبت به کاهش متراژ واحدهای مسکونی در ساخت‌وسازها اقدام نکنند در آینده این واحدها با معضل فروش نرفتن و افت شدید تقاضا برای خرید روبه‌رو خواهند شد.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ رشد سالانه جمعیت به سرعت در حال کاهش است. براساس تازه‌ترین آماری که در این باره از سوی مرکز آمار ایران اخیرا منتشر شده نرخ رشد سالانه جمعیت در سال 1400 به زیر یک درصد سقوط کرده است. این در حالی است که این نرخ به‌طور متوسط در 5 سال منتهی به سال 95 در هر سال 24/ 1درصد بود. از همان سال 95 به بعد، روند کاهش نرخ رشد سالانه جمعیت شروع شد و هم‌اکنون به 99/ 0 درصد رسیده است. این آمار، آلارمی هشدارآمیز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. آهنگ رشد جمعیت در کشور به میزان محسوس کاهش یافته است و این موضوع باید در ساخت‌و‌سازها مورد توجه قرار بگیرد.  از منظر بعد خانوار یا متوسط تعداد افراد ساکن در هر خانوار نیز آمارها نشان‌دهنده افزایش ریسک بزرگ‌متراژ‌سازی برای سازنده‌هاست. بعد خانوار و تغییرات مربوط به آن رابطه مستقیم با مساحت واحدهای مسکونی مورد تقاضا از سوی متقاضیان مسکن دارد.

براساس آخرین آمارهای رسمی در سال 1400 بعد خانوار به 2/ 3 نفر رسیده است. این میزان در سال 95 برابر با 3/ 3 نفر بود. این موضوع نشان می‌دهد خانوارها به لحاظ تعداد نفرات، کوچک شده و در حال کوچک‌تر شدن هستند. این در حالی است که در سال‌های اخیر شاهد رشد قابل توجه تعداد خانوارهای تک‌نفره و دو نفره بوده‌ایم. از سوی دیگر روند رشد جمعیت نیز کاهشی بوده است. کاهش تعداد نفرات در یک خانوار یا کاهش بعد و اندازه خانوار به معنای نیاز به تجدیدنظر در الگوهای ساخت‌و‌ساز از بزرگ‌متراژ‌سازی به ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس است.  پارامتر جمعیتی مهم دیگر در تابلوی حاوی آمارهای هشدارآمیز به سازنده‌ها، مربوط به تغییرات هرم سنی است. آمارها نشان می‌دهد جمعیت با سرعت بالا در حال حرکت به سمت فاز سالمندی است. سهم سالمندان (افراد با سن بالای 65 سال) از 1/ 6درصد در سال 95 هم‌اکنون به 4/ 6درصد رسیده است. این در حالی است که براساس تحلیل‌های کارشناسی تا سال 1430 ایران به فاز سالمندی جمعیت وارد شده و بخش قابل توجهی از جمعیت کشور در این سال در فاز سالمندی قرار می‌گیرند. این موضوع ضرورت تغییر در الگوهای مسکن‌سازی را پررنگ‌تر می‌کند چرا که نتایج تحقیقات گوناگون نشان می‌دهد سالمندان میل به سکونت در واحدهای بزرگ‌متراژ را ندارند. در واقع میل و نیاز سالمندان، متمایل به سکونت در واحدهای مسکونی کوچک‌متراژی است که از همه جهات برای این گروه سنی مناسب‌سازی شده باشد.  در شهر تهران نیز همین شرایط وجود دارد. در پایتخت بعد خانوار از 1/ 3نفر در سال 95 هم‌اکنون‌(براساس آمارهای مربوط به سال 1400) به 3 نفر رسیده است. جمعیت سالمند نیز در تهران از 5/ 7 درصد سال 95 به 5/ 8درصد نسبت به کل جمعیت افزایش یافته و روند سالمندی با شتاب بیشتری رو به پیشرفت است.

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد از آنجا که بعد خانوار کاهش یافته است، میل به ازدواج کم شده و میزان طلاق‌ها رشد داشته است، بنابراین در آینده خانوارها کوچک‌تر و کم‌جمعیت‌تر هستند. همین موضوع نیاز به ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ را کمتر از قبل می‌کند چه برسد به اینکه متراژ واحدها بخواهد افزایش داشته باشد!

به این ترتیب، فضای پیش‌روی بازار ساخت‌وساز کشور با رویه فعلی و در صورت عدم اصلاح در زمان مناسب به سمت کوچک‌متراژسازی، فضایی خاکستری است. یعنی در بهترین حالت، شرایط مبهمی در انتظار بازار بزرگ‌متراژهاست.  این فضای خاکستری براساس دو سناریو از آینده، پیش‌روی بازار ساخت قرار دارد.

 سناریوی اول که احتمال آن بسیار کم است مربوط به پیش‌بینی بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها در نتیجه بهبود وضعیت اقتصادی کشور و رشد بالای اقتصادی در سال‌های بعد است. در صورتی که چند سال پیاپی رشدهای بالای اقتصادی رقم بخورد و به واسطه افزایش رفاه خانوارها، تمایل به ازدواج و فرزندآوری افزایش یابد می‌توان امیدوار بود که واحدهای بزرگ‌متراژ در آینده نیز متقاضیان خاص خود را داشته باشد.

اما احتمال این سناریو بسیار ضعیف است. در سناریوی محتمل‌تر، شرایط اقتصادی کشور و خانوارها به روال فعلی خواهد بود و بعد خانوار و سرعت رشد جمعیت روند کاهشی خود را ادامه خواهد داد. در چنین شرایطی اساسا تقاضا برای واحدهای بزرگ‌متراژ به سطح حداقلی می‌رسد. بنابراین لازم است هر چه سریع‌تر سرمایه‌گذاران ساختمانی الگوی ساخت‌وساز را به سمت کوچک‌سازی هدایت کنند و سیاستگذاران نیز ضوابط ساخت‌وساز و شهرسازی را به نفع کوچک‌متراژسازی تغییر دهند.