معاملات کماکان کساد است
نگاه ویژه دولت برای ساماندهی بازار مسکن
ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی یکی از وعده های مهم دولت سیزدهم در راستای بهبود وضعیت عرضه و همچنین خانه دار کردن دهک های پایین است؛ وعده ای که در صورت اجرای صحیح و به موقع و در کنار سیاست های مکمل همانند اخذ مالیات سالانه از مسکن و افزایش حمایت های دولت برای خرید خانه، می تواند وضعیت این بازار را بهبود ببخشد. گزارش ها از تداوم کسادی در خرید و فروش خانه حکایت دارد که عمده دلیل آن کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی است.
بازار مسکن در آستانه ورود به فصل پایانی سال با افزایش تدریجی تمایل برای فروش مواجه شده است. با اینکه انتظار می‌رفت معاملات رفته رفته بالا برود طرف عرضه، فرصت فعلی را زمان مناسبی برای خروج با سود از بازار مسکن ارزیابی کرده است. گزارشهای میدانی نشان می‌دهد اولین گروه از سفته‌بازان مسکن، واحدهای خود را به بازار شب عید که معمولا بازه زمانی پرمعامله‌ای محسوب می‌شوند عرضه کرده‌اند. این افراد کسانی هستند که عمدتا آپارتمانهای زیر قیمت را طی یک سال گذشته خریداری کرده‌اند و با توجه به ثبات نسبی قیمتها در ۹ ماه گذشته چشم‌انداز افزایشی برای بازار نمی‌بینند. به خصوص اینکه در یک سال اخیر قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده است.
نبض معاملات در مناطق ارزانتر
از سوی دیگر، طرف تقاضا بدون توجه به نوسانات ماهیانه بازار مسکن شهر تهران در جست و جوی فایلهای زیر قیمت است. با اینکه متوسط قیمت هر متر خانه در شهر تهران ۳۲ میلیون تومان است، نبض معاملات در بازه قیمتی ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان می‌تپد. آبان امسال ۳۴ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران مربوط به این محدوده قیمتی بود و به طور کلی ۶۱.۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدند. اگر چه ممکن است تا انتهای سال با مقداری رونق معاملات مواجه شویم اما عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن نشان از آن دارد که معامله‌گران با دید سرمایه‌ای به مقطع کنونی نگاه نمی‌کنند. بجز منطقه یک که تابلوی معاملات آن به نوعی نشان‌دهنده تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن محسوب می‌شود و آبان امسال بالاترین میزان رشد ماهیانه و سالیانه قیمت را به خود اختصاص داد در سایر مناطق عمده خریدها از نوع مصرفی است. هرچند اغلب فایلهای زیر قیمت مرغوبیت لازم را ندارند.
بررسی ها نشان می‌دهد تحت تاثیر کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ بازار مسکن به لحاظ حجم واحدهای نوساز با افت محسوسی مواجه شده است. در حال حاضر اغلب واحدهایی که به بازار عرضه می‌شود فاقد امکانات کافی است. بدین صورت که دست کم یکی از امکانات مورد نیاز مثل آسانسور، پارکینگ و انباری را ندارد. واحدهایی که سال ساخت آنها مربوط به دهه ۸۰ و قبل از آن است اکثرا فاقد آسانسور هستند.
مطابق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۴۰۰ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع از نظر سطح زیربنا و خانه‌های ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان از نظر قیمت هر متر مربع رتبه‌های اول معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. با توجه به این آمار محدوده قیمتی ۷۵۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد تومان می‌تواند بازه متعادل قیمتی تلقی شود. در واقع خانه‌های این بازه قیمتی خوش‌فروش محسوب می‌شود.
در خصوص وضعیت این روزهای بازار مسکن باید گفت تحرک چندانی وجود ندارد و بازار کماکان کساد است. قیمتها در آذرماه افزایش چندانی نداشته و البته با کاهش هم مواجه نشده است. به نظر می‌رسد میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع، مقاومت معتبری برای بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. مطابق آمار آبان ماه متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۲ میلیون تومان بوده و هنوز آمار آذرماه ارایه نشده است اما بررسی‌ها از ثبات بازار حکایت دارد.
با توجه به نصف شدن هزینه خرید امتیاز تسهیلات اوراق مسکن انتظار می‌رود معاملات شهر تهران حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کند. از روز ۲۳ آذر سال ۱۴۰۰ به مناسبت هشتاد و سومین سالگرد تاسیس بانک مسکن هزینه دریافت وام اوراق که هم‌اکنون تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان در تهران است به نصف کاهش پیدا کرد. به دنبال این خبر، قیمت هر برگه اوراق تا میانگین ۱۱۱ هزار تومان افزایش یافت اما در ادامه کاهش پیدا کرد و روز
۳۰ آذرماه به حدود ۹۱ هزار تومان رسید. بر این اساس زوجین تهرانی با پرداخت حدود ۴۳ میلیون تومان، وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت خواهند کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر حدود ۲۰۰ میلیون تومان به آن اضافه کنند می‌توانند در مناطقی از جنوب تهران آپارتمان خریداری کنند.
سیاست های مکمل و نجات بخش بازار مسکن
کارشناسان بر ضرورت افزایش حمایت‌های دولت در بخش تقاضا و عرضه مسکن تاکید دارند. همان گونه که در ابتدای گزارش اشاره شد، ساخت خانه در دهه نود با افت سنگینی رو به رو شد، در این شرایط دولت درصدد است تا با طرح ملی مسکن وضعیت ساخت و ساز را تا حدودی تقویت کند. طبق اظهارات وزیر راه و شهرسازی، زمین برای 4 میلیون واحد طرح ملی مسکن تا پایان سال اختصاص می یابد. بر این اساس انتظار می رود با توجه به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، در کنار طرح مسکنی دولت، اقدامات دیگری برای بهبود این بازار در دستور کار قرار گیرد. یکی از این اقدامات که می تواند در جلوگیری از تورم مسکن موثر واقع شود، تحقق وعده دولت در خصوص اخذ مالیات از خانه است. این اقدام در کاهش سفته بازی در بازار مسکن موثر است. همچنین رقم بالای بازپرداخت مسکن و اقساط سنگین از مشکلات تسهیلات فعلی در بازار مسکن است و انتظار می رود حل این مشکلات با تدابیر ویژه و با سرعت بیشتری در دستور کار قرار گیرد.
نبض معاملات در مناطق ارزانتر
از سوی دیگر، طرف تقاضا بدون توجه به نوسانات ماهیانه بازار مسکن شهر تهران در جست و جوی فایلهای زیر قیمت است. با اینکه متوسط قیمت هر متر خانه در شهر تهران ۳۲ میلیون تومان است، نبض معاملات در بازه قیمتی ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان می‌تپد. آبان امسال ۳۴ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران مربوط به این محدوده قیمتی بود و به طور کلی ۶۱.۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدند. اگر چه ممکن است تا انتهای سال با مقداری رونق معاملات مواجه شویم اما عرضه بیش از تقاضا در بازار مسکن نشان از آن دارد که معامله‌گران با دید سرمایه‌ای به مقطع کنونی نگاه نمی‌کنند. بجز منطقه یک که تابلوی معاملات آن به نوعی نشان‌دهنده تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن محسوب می‌شود و آبان امسال بالاترین میزان رشد ماهیانه و سالیانه قیمت را به خود اختصاص داد در سایر مناطق عمده خریدها از نوع مصرفی است. هرچند اغلب فایلهای زیر قیمت مرغوبیت لازم را ندارند.
بررسی ها نشان می‌دهد تحت تاثیر کاهش تا ۸۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۹۰ بازار مسکن به لحاظ حجم واحدهای نوساز با افت محسوسی مواجه شده است. در حال حاضر اغلب واحدهایی که به بازار عرضه می‌شود فاقد امکانات کافی است. بدین صورت که دست کم یکی از امکانات مورد نیاز مثل آسانسور، پارکینگ و انباری را ندارد. واحدهایی که سال ساخت آنها مربوط به دهه ۸۰ و قبل از آن است اکثرا فاقد آسانسور هستند.
مطابق آمار بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۴۰۰ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع از نظر سطح زیربنا و خانه‌های ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان از نظر قیمت هر متر مربع رتبه‌های اول معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. با توجه به این آمار محدوده قیمتی ۷۵۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد تومان می‌تواند بازه متعادل قیمتی تلقی شود. در واقع خانه‌های این بازه قیمتی خوش‌فروش محسوب می‌شود.
در خصوص وضعیت این روزهای بازار مسکن باید گفت تحرک چندانی وجود ندارد و بازار کماکان کساد است. قیمتها در آذرماه افزایش چندانی نداشته و البته با کاهش هم مواجه نشده است. به نظر می‌رسد میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع، مقاومت معتبری برای بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. مطابق آمار آبان ماه متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۲ میلیون تومان بوده و هنوز آمار آذرماه ارایه نشده است اما بررسی‌ها از ثبات بازار حکایت دارد.
با توجه به نصف شدن هزینه خرید امتیاز تسهیلات اوراق مسکن انتظار می‌رود معاملات شهر تهران حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کند. از روز ۲۳ آذر سال ۱۴۰۰ به مناسبت هشتاد و سومین سالگرد تاسیس بانک مسکن هزینه دریافت وام اوراق که هم‌اکنون تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان در تهران است به نصف کاهش پیدا کرد. به دنبال این خبر، قیمت هر برگه اوراق تا میانگین ۱۱۱ هزار تومان افزایش یافت اما در ادامه کاهش پیدا کرد و روز
۳۰ آذرماه به حدود ۹۱ هزار تومان رسید. بر این اساس زوجین تهرانی با پرداخت حدود ۴۳ میلیون تومان، وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت خواهند کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر حدود ۲۰۰ میلیون تومان به آن اضافه کنند می‌توانند در مناطقی از جنوب تهران آپارتمان خریداری کنند.
سیاست های مکمل و نجات بخش بازار مسکن
کارشناسان بر ضرورت افزایش حمایت‌های دولت در بخش تقاضا و عرضه مسکن تاکید دارند. همان گونه که در ابتدای گزارش اشاره شد، ساخت خانه در دهه نود با افت سنگینی رو به رو شد، در این شرایط دولت درصدد است تا با طرح ملی مسکن وضعیت ساخت و ساز را تا حدودی تقویت کند. طبق اظهارات وزیر راه و شهرسازی، زمین برای 4 میلیون واحد طرح ملی مسکن تا پایان سال اختصاص می یابد. بر این اساس انتظار می رود با توجه به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، در کنار طرح مسکنی دولت، اقدامات دیگری برای بهبود این بازار در دستور کار قرار گیرد. یکی از این اقدامات که می تواند در جلوگیری از تورم مسکن موثر واقع شود، تحقق وعده دولت در خصوص اخذ مالیات از خانه است. این اقدام در کاهش سفته بازی در بازار مسکن موثر است. همچنین رقم بالای بازپرداخت مسکن و اقساط سنگین از مشکلات تسهیلات فعلی در بازار مسکن است و انتظار می رود حل این مشکلات با تدابیر ویژه و با سرعت بیشتری در دستور کار قرار گیرد.
