پیش‌بینی رونق غیرتورمی در بازار مسکن
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار ملک در شرایط رونق غیرتورمی قرار دارد گفت: معاملات تا پایان سال روند صعودی خواهد داشت و نوسانات قیمت در حد ۱ تا ۲ درصد است.
بیت‌الله ستاریان اظهار کرد: «روند افزایش معاملات مسکن تا پایان سال ادامه می‌یابد و با وجود اینکه پیش‌بینی می‌کردیم اوایل سال آینده مسکن وارد رکود شود تغییر نرخ بنزین احتمالا از رکود سال آینده نیز جلوگیری خواهد کرد.»
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت: «افزایش یک تا دو درصدی قیمت در کنار رشد معاملات را خواهیم داشت. ریزنوسانات ماهیانه، طبیعی است اما جهش قیمت اتفاق نمی‌افتد. البته افزایش یک تا دو درصدی قیمت برای بخش مسکن مفید است؛ چرا که بازده و انگیزه سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد.»
ستاریان با اشاره به افزایش ۱۸۱ درصدی معاملات در نیمه اول آذرماه نسبت به ماه قبل گفت: «علت کسادی معاملات در ماه‌های قبل به قرار داشتن در ماه‌های محرم و صفر مربوط می‌شد و علت اقتصادی نداشت.»
این کارشناس بازار مسکن، تغییر نرخ بنزین را ضروری دانست و گفت: «قطعا اصلاح قیمت بنزین تصمیم درستی بود. بنزین در پالایشگاه لیتری ۵۰۰۰ تومان تمام می‌شود و تا به جایگاه برسد قیمت تمام شده به بالای ۷۰۰۰ تومان می‌رسد. این یارانه بر دوش کسانی است که از توانایی مالی بسیار پایینی برخوردارند. لذا رشد قیمت بنزین تصمیم درستی بود اما در اطلاع‌رسانی آن خوب عمل نشد.» ستاریان درباره نقش دولت در کنترل قیمت مسکن گفت: «اساسا دولت نه در سرکوب قیمت و نه در تولید مسکن نقش عمده‌ای ندارد. اما اقتصاد دولتی همواره در بخش مسکن مشکل ایجاد می‌کند. مثلا بودجه‌های عمرانی، تغییر قیمت سوخت یا حذف یارانه‌ها در بخش مسکن تاثیرگذار است و به همین دلیل باید دولت در این زمینه دقت داشته باشد.»
به گفته وی، با توجه به بودجه ۷۰ هزار میلیارد تومانی بخش عمرانی که به تدریج تا آخر سال آینده تزریق می‌شود احتمالا دولت بتواند ازرکود عمیق جلوگیری کند. افت و خیزهایی در بازار مسکن خواهیم داشت اما من چشم‌انداز را به سمت رکود نمی‌بینیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش ساختمان حوزه‌ای پیشران محسوب می‌شود گفت: «رکود مسکن باعث از دست رفتن بسیاری از مشاغل می‌شود و افت اقتصادی ایجاد می‌کند. ضمن اینکه کسادی معاملات به کسری تولید بیشتر منجر می‌شود و فشار تقاضا را افزایش می‌دهد.»
از سویی دیگر برخی کارشناسان نیز معتقدند که افزایش قیمت بنزین تاثیر چندانی بر قیمت مسکن نخواهد داشت. هر چند ممکن است به دلایل انتظارات تورمی شاهد نوسانات نسبی باشیم اما به گفته آنها حساب بازار مسکن از سایر بازارها جداست و با توجه به افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن نمی توان انتظار گرانی مجدد در این بازار را داشت.
بررسی های میدانی نشان می دهد اگرچه تقاضای خرید مسکن مصرفی از سوی اقشار متوسط رو به افزایش است، اما قیمت ها مشابه نرخ های مهر ماه است و با توجه به اینکه کنترل بازار مسکن در اختیار خریدار است نه فروشنده، امکان اخذ تخفیف های خارج از عرف بازار مسکن نیز کاملا فراهم است. به عبارت دیگر، خریدار و فروشنده هر دو از حبابی و غیر واقعی بودن قیمت ها اطلاع دارند و از احتمال ادامه روند کاهشی آن مطلع هستند.
از سوی دیگر ادامه ثبت نام طرح ملی مسکن و استقبال مثبت مردم از این طرح، توانسته تا حدودی از ادامه روند افزایشی قیمت مسکن به دلیل ایجاد جو روانی افزایش عرضه نسبت به تقاضا، جلوگیری کند. به نظر می رسد تا پایان سال جاری، تقاضای سرمایه ای نتواند جایگاهی در بازار مسکن داشته و درنتیجه خریداران مصرفی با خیال آسوده تری به دور از التهاب بازار مسکن بتوانند به خرید مسکن اقدام کنند.
به عنوان مثال قیمت مسکن در برخی نقاط گران‌قیمت‌تر ستارخان تقریبا در بازه قیمتی مهرماه و آبان ماه باقی مانده است؛ بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از میانگین قیمتی منطقه ۲ پایتخت در مهر و آبان امسال، این ارقام به ترتیب ۱۹.۹ و ۱۸.۸ میلیون تومان است. در حال حاضر در ستارخان واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت در بازه قیمت ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع به فروش می رسند و واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت نیز در بازه ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در حال خرید و فروش هستند که نشان دهنده ثبات و حتی کاهش نسبی قیمت ها در منطقه مذکور نسبت به دو ماه نخست پاییز امسال است.
گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برای مناطق ۹ و ۱۰ تهران در دو ماه مهر و آبان امسال به عنوان دو منطقه پُرمعامله تر نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را ۸.۷ و ۸.۸ میلیون تومان و تقریبا بدون تغییر در این دو ماه ذکر کرده است؛ در حال حاضر بررسی های میدانی از مشاوران املاک نشان می دهد در منطقه استاد معین تهران (واقع در منطقه ۹) واحد مسکونی نوساز با قیمت هر متر ۱۱ میلیون تومان و واحدهای بین ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت نیز بین هر متر ۷.۵ تا ۸.۵ میلیون تومان در حال خرید و فروش است. در خیابان آذربایجان (منطقه ۱۰) نیز قیمت ها تقریبا با همین بازه و در مواردی با قیمتی کمتر به مشتریان ارائه می شود.
در همین خصوص بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با مهر درباره تأثیر شوک بنزین بر بازار مسکن اظهار داشت: در اواخر سال ۹۲ که اوایل رکود بازار مسکن ۵ سال در ابتدای دولت یازدهم محسوب می شد، یکی از مدیران انجمن انبوه سازان از احتمال افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۳ خبر داده بود! در حالی که افزایش ۳۰۰ درصدی به معنای ۴ برابر شدن قیمت هاست.
وی افزود: «این انبوه ساز یا واقعا از معنای افزایش ۳۰۰ درصدی بی‌اطلاع بود یا آنکه منافع وی در افزایش قیمت مسکن بود؛ با این حال در انتهای سال ۹۳، قیمت مسکن تفاوتی با ابتدای آن سال نداشت؛ چون اقتصاد مسکن تابع شرایط خاصی است و اصول خود را دارد.» این کارشناس اقتصادی ادامه داد: «از آنجایی که مردم در بازار مسکن یا سایر بازارهای موازی تا حدودی تحت تأثیر رسانه ها هستند، در روزهای اخیر نیز برخی افرادی که منافع آنها در ایجاد التهاب در بازار مسکن است، از جمله برخی مشاوران املاک و انبوه سازان به دنبال القای افزایش قیمت مسکن و بروز شوک در بازار مسکن به بهانه افزایش قیمت بنزین بودند؛ حال آنکه من همچنان معتقدم قیمت مسکن تا پایان سال بدون تغییر باقی می ماند.»
وی تاکید کرد: «مختصات کنونی بازار مسکن نشان می دهد علیرغم فضای هیجانی و پُراسترسی که برخی به دنبال القای آن هستند، پیش بینی نمی شود شوک جدیدی در بازار مسکن بُروز کند و تحلیل سابق مبنی بر ثبات نسبی قیمت مسکن که می تواند بازه ای تا افزایش یا کاهش ۱۰ درصدی را شامل شود، همچنان تا پایان سال جاری معتبر است.»
ملکی درباره علت ارائه این تحلیل گفت: «از آنجایی که تقاضای سوداگرانه بدون پشتیبانی تقاضای مصرفی نمی تواند تداوم داشته باشد، افزایش شوک آمیز قیمت ها در بازار مسکن بسیار بعید است. به خصوص که در حال حاضر مهمترین شاخص در بازار مسکن شامل «فاصله قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار» در بالاترین و ماکزیمم حالت ممکن قرار گرفته و این فاصله در دامنه زمانی کوتاه مدت قابل جبران نیست؛ لذا خانوارها توانایی خرید مسکن را ندارند.»
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت: «افزایش یک تا دو درصدی قیمت در کنار رشد معاملات را خواهیم داشت. ریزنوسانات ماهیانه، طبیعی است اما جهش قیمت اتفاق نمی‌افتد. البته افزایش یک تا دو درصدی قیمت برای بخش مسکن مفید است؛ چرا که بازده و انگیزه سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد.»
ستاریان با اشاره به افزایش ۱۸۱ درصدی معاملات در نیمه اول آذرماه نسبت به ماه قبل گفت: «علت کسادی معاملات در ماه‌های قبل به قرار داشتن در ماه‌های محرم و صفر مربوط می‌شد و علت اقتصادی نداشت.»
این کارشناس بازار مسکن، تغییر نرخ بنزین را ضروری دانست و گفت: «قطعا اصلاح قیمت بنزین تصمیم درستی بود. بنزین در پالایشگاه لیتری ۵۰۰۰ تومان تمام می‌شود و تا به جایگاه برسد قیمت تمام شده به بالای ۷۰۰۰ تومان می‌رسد. این یارانه بر دوش کسانی است که از توانایی مالی بسیار پایینی برخوردارند. لذا رشد قیمت بنزین تصمیم درستی بود اما در اطلاع‌رسانی آن خوب عمل نشد.» ستاریان درباره نقش دولت در کنترل قیمت مسکن گفت: «اساسا دولت نه در سرکوب قیمت و نه در تولید مسکن نقش عمده‌ای ندارد. اما اقتصاد دولتی همواره در بخش مسکن مشکل ایجاد می‌کند. مثلا بودجه‌های عمرانی، تغییر قیمت سوخت یا حذف یارانه‌ها در بخش مسکن تاثیرگذار است و به همین دلیل باید دولت در این زمینه دقت داشته باشد.»
به گفته وی، با توجه به بودجه ۷۰ هزار میلیارد تومانی بخش عمرانی که به تدریج تا آخر سال آینده تزریق می‌شود احتمالا دولت بتواند ازرکود عمیق جلوگیری کند. افت و خیزهایی در بازار مسکن خواهیم داشت اما من چشم‌انداز را به سمت رکود نمی‌بینیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش ساختمان حوزه‌ای پیشران محسوب می‌شود گفت: «رکود مسکن باعث از دست رفتن بسیاری از مشاغل می‌شود و افت اقتصادی ایجاد می‌کند. ضمن اینکه کسادی معاملات به کسری تولید بیشتر منجر می‌شود و فشار تقاضا را افزایش می‌دهد.»
از سویی دیگر برخی کارشناسان نیز معتقدند که افزایش قیمت بنزین تاثیر چندانی بر قیمت مسکن نخواهد داشت. هر چند ممکن است به دلایل انتظارات تورمی شاهد نوسانات نسبی باشیم اما به گفته آنها حساب بازار مسکن از سایر بازارها جداست و با توجه به افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن نمی توان انتظار گرانی مجدد در این بازار را داشت.
بررسی های میدانی نشان می دهد اگرچه تقاضای خرید مسکن مصرفی از سوی اقشار متوسط رو به افزایش است، اما قیمت ها مشابه نرخ های مهر ماه است و با توجه به اینکه کنترل بازار مسکن در اختیار خریدار است نه فروشنده، امکان اخذ تخفیف های خارج از عرف بازار مسکن نیز کاملا فراهم است. به عبارت دیگر، خریدار و فروشنده هر دو از حبابی و غیر واقعی بودن قیمت ها اطلاع دارند و از احتمال ادامه روند کاهشی آن مطلع هستند.
از سوی دیگر ادامه ثبت نام طرح ملی مسکن و استقبال مثبت مردم از این طرح، توانسته تا حدودی از ادامه روند افزایشی قیمت مسکن به دلیل ایجاد جو روانی افزایش عرضه نسبت به تقاضا، جلوگیری کند. به نظر می رسد تا پایان سال جاری، تقاضای سرمایه ای نتواند جایگاهی در بازار مسکن داشته و درنتیجه خریداران مصرفی با خیال آسوده تری به دور از التهاب بازار مسکن بتوانند به خرید مسکن اقدام کنند.
به عنوان مثال قیمت مسکن در برخی نقاط گران‌قیمت‌تر ستارخان تقریبا در بازه قیمتی مهرماه و آبان ماه باقی مانده است؛ بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از میانگین قیمتی منطقه ۲ پایتخت در مهر و آبان امسال، این ارقام به ترتیب ۱۹.۹ و ۱۸.۸ میلیون تومان است. در حال حاضر در ستارخان واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت در بازه قیمت ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع به فروش می رسند و واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت نیز در بازه ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در حال خرید و فروش هستند که نشان دهنده ثبات و حتی کاهش نسبی قیمت ها در منطقه مذکور نسبت به دو ماه نخست پاییز امسال است.
گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برای مناطق ۹ و ۱۰ تهران در دو ماه مهر و آبان امسال به عنوان دو منطقه پُرمعامله تر نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را ۸.۷ و ۸.۸ میلیون تومان و تقریبا بدون تغییر در این دو ماه ذکر کرده است؛ در حال حاضر بررسی های میدانی از مشاوران املاک نشان می دهد در منطقه استاد معین تهران (واقع در منطقه ۹) واحد مسکونی نوساز با قیمت هر متر ۱۱ میلیون تومان و واحدهای بین ۱۵ تا ۲۰ سال ساخت نیز بین هر متر ۷.۵ تا ۸.۵ میلیون تومان در حال خرید و فروش است. در خیابان آذربایجان (منطقه ۱۰) نیز قیمت ها تقریبا با همین بازه و در مواردی با قیمتی کمتر به مشتریان ارائه می شود.
در همین خصوص بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با مهر درباره تأثیر شوک بنزین بر بازار مسکن اظهار داشت: در اواخر سال ۹۲ که اوایل رکود بازار مسکن ۵ سال در ابتدای دولت یازدهم محسوب می شد، یکی از مدیران انجمن انبوه سازان از احتمال افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۳ خبر داده بود! در حالی که افزایش ۳۰۰ درصدی به معنای ۴ برابر شدن قیمت هاست.
وی افزود: «این انبوه ساز یا واقعا از معنای افزایش ۳۰۰ درصدی بی‌اطلاع بود یا آنکه منافع وی در افزایش قیمت مسکن بود؛ با این حال در انتهای سال ۹۳، قیمت مسکن تفاوتی با ابتدای آن سال نداشت؛ چون اقتصاد مسکن تابع شرایط خاصی است و اصول خود را دارد.» این کارشناس اقتصادی ادامه داد: «از آنجایی که مردم در بازار مسکن یا سایر بازارهای موازی تا حدودی تحت تأثیر رسانه ها هستند، در روزهای اخیر نیز برخی افرادی که منافع آنها در ایجاد التهاب در بازار مسکن است، از جمله برخی مشاوران املاک و انبوه سازان به دنبال القای افزایش قیمت مسکن و بروز شوک در بازار مسکن به بهانه افزایش قیمت بنزین بودند؛ حال آنکه من همچنان معتقدم قیمت مسکن تا پایان سال بدون تغییر باقی می ماند.»
وی تاکید کرد: «مختصات کنونی بازار مسکن نشان می دهد علیرغم فضای هیجانی و پُراسترسی که برخی به دنبال القای آن هستند، پیش بینی نمی شود شوک جدیدی در بازار مسکن بُروز کند و تحلیل سابق مبنی بر ثبات نسبی قیمت مسکن که می تواند بازه ای تا افزایش یا کاهش ۱۰ درصدی را شامل شود، همچنان تا پایان سال جاری معتبر است.»
ملکی درباره علت ارائه این تحلیل گفت: «از آنجایی که تقاضای سوداگرانه بدون پشتیبانی تقاضای مصرفی نمی تواند تداوم داشته باشد، افزایش شوک آمیز قیمت ها در بازار مسکن بسیار بعید است. به خصوص که در حال حاضر مهمترین شاخص در بازار مسکن شامل «فاصله قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار» در بالاترین و ماکزیمم حالت ممکن قرار گرفته و این فاصله در دامنه زمانی کوتاه مدت قابل جبران نیست؛ لذا خانوارها توانایی خرید مسکن را ندارند.»
